실전준비반 2주차 강의 후기 [실전준비반 55기 7조 위너스타]

2주차 강의

1강. 임장보고서를 쓰지 않으면 벌어지는 일 

임장보고서는 과제가 아니다. 내 투자할 아파트를 찾아 줄 투자 계획서이다. 

임장보고서는 남의 장표를 의미없이 벤치마킹해서는 투자로 연결되지 않는다.

실준반 과정을 통해 꼭 남겨야 할것

임보(3~10개) 이것저것 추가하지 말고 완성도를 높여야한다.

강의 목표

1.임장보고서 목차별 작성 목적과 방법을 안다.

2.투자단지를 선별하고 투자결정과정을 배우고 실행한다.

part1 임장보고서를 써야하는 이유

같은 역세권에 있는 단지 2호선,5호선 아파트 무엇이 좋을까?

감으로 하는 투자,안는선에서 투자하는 사람은 같은 돈으로 더 좋은 아파트를 선택하지 못한다.

한지역안에서도 임장보고서를 제대로 쓰면 더 좋은 선택을 할수 있다.

임장보고서를 제대로 쓴다는 것은

1.현장에서 알수 없는 입지가치 확인

2.현장에서만 알 수 있는 선호정보를 기록

3.지금 거래되는 가격을 제대로 정리

-> 입지가치와 단지 선호도를 잘 알기 위한 과정 -> 같은 돈이면 더 좋은 아파트를 선택하는 의사결정

part2 1억 더버는 임장보고서 작성법

임장보고서는 구단위로 쓰면된다. 구단위로 쓰는 이유는 시는 넓고 동은 좁아서 그렇다.

임장보고서 20개까지는 한번에 한 지역만 제대로 작성한다.

임장보고서의 체계

1.지역정보- 개괄적 정보를 확인

2.입지분석-사람들이살고 싶은 곳인지 확인(가치확인)

3.시세확인-살수있는지 확인(가격확인)

4.투자결론-투자여부 결론(투자의사 결정)

-> 중요한것은 우선순위 같은값이면 무엇을 살까?

지역정보

작성목적 : 지도상 어디쯤 위치하는지, 주요지역과의 거리, 인접한 지역은 어디인지

지적편집도에서 공단,상권,등을 보기

동별특징 - 지역내 동 구분을 확인, 동별 특징 파악 및 기록하기, 나라면 어디부터 살고 싶을까 

인구 - 어떤 사람들이 살고(세대 현황,연령별 인구) 어디로 이동(이사)하는지(전입,전출)

세대당 인구수 차이에 따른 거주 형태  

동별 연령 분포 비교 - 젊은 사람들이 만은지, 학군세대가 많이 사는 곳은 어딘지 , 거주민의 특징을 알아보기 위함

연령별 특징

20,30대-교통중요 20평대 거주 선호 10,40대-학군중요,30평대거주형태선호 

영유아+30대 : 신축이 입주한 도시가 많음 50,60대-오래된 거주민 많음

인구이동

작성목적 : 3년간 인구이동규모가 큰 지역확인

전출의 규모 자체가 중요. 최근 3년간 전입 전출 규모 부동산 지인에서 보기

주변 지역 입주물량 확인 필수

가구소득수준

살기 좋은 지역일수록 소득수준이 높음

임보에서 지역정보에 너무 빠져서 시간을 많이 쓰지 마라. 특히 인구 부분

2강. 지역의 가치를 파악하는 입지분석

입지분석을 하는 이유

많은 사람들이 살고 싶은 곳일까를 확인하기 위함

지역별 입지 중요도 차이

서울경기-직장->교통->학군,환경

인천-직장->교통->환경

5대광역시-인구수->직장->학군

중소도시-인구수

직장

7대업무지구-강남권(강남,서초,송파),광화문(종로,중구),여의도(영등포,양천,동작),가산(구디,가디),판교(분당),마곡(강서),DMC(마포)

종사자수가 많으면 등급이 높음

종사자수가 많은 지역은 타시에서도 인구 유입할만큼 영향력이 큼

교통

주요일자리 강남까지 빠르게 갈수 있는 곳

부도심은 강남 외 주요업무지구 6곳

광화문(시청역),여의도(여의도역),가디(가디역),구디(구디역),DMC(DMC역),마곡(마곡역),판교(판교역)

학군

중학교 학업성취도 평가를 기준으로 등급을 매김

S등급- 최우수 학군 타지역 수요를 유입

최우수 학군지 - 대치학군(1062)->목동(519)->대구 범어동(

특목고진학률을 통해 질적인 면을 비교 검토할 수 있음

지역전체가 낮은 경우 지역내 선호하는 학교에 대해서 알아보기

아실은 2016년도 학업성취도 평가 내용이다. 2016년도 자료로 가져가도 된다.

구단위 평가 기준은 95% 3개이상이며 생활권 단위로 학업성취도가 높은 학교를 알아보기

환경

백화점 유무,대형마트로 생활편리성, 편의시설(스타벅스,최신상권,의료시설)

분임때 환경적 균질성,택지의 쾌적함이 거주만족도와 가격상승에 큰 영향을 줌

백화점은 현대,신세계,롯데,갤러리아만 해당

대형마트는 홈플,롯마,메가마트,이마트,00아울렛,지역백화점,00몰

종합병원/스타벅스는 종합병원 스타벅스R(reserve)/DT-R은 돈을 잘쓰는 곳이고 DT는 계발하는 곳에 있는 곳이구나 라고 인지

ex) 수지와 하남을 비교해보면 교통은 수지가 좋다. 하지만 환경은 하남이 좋다.

매매가 차이가 2억정도 난다. 하남 미사역 쪽이 더 비싸다.

공급

공급 물량은 전세가에 영향을 줌. 공급량 증가는 전세가 하락, 매매가 하락 리스크 있음

적정 공급량 : 매년 인구의 0.5%

공급많은 곳은 투자하면 안될까?

투자금이 적거나 투자경험이 적으면 대응하기 어려울 수 있음

감당할 수 있고 그만한 가치가 있다면 투자할 수 있음

해당 지역의 3년 평균 공급 물량을 확인

-> 구 단위평가(임보6개까지), (시) 단위 평가(임보 7개부터)

해당 연도에서 공급이 1000세대에서 500세대만 나갔다면 500세대는 다음 해로 넘어가면 공급이 더 늘어간다. 그러면 2년 후 전세를 맞추기 힘들 수 있다는 것도 파악해야 함

가치와 가격의 변별력이 없는 하락장에 더 유용한 객관적 입지 분석이 필요하다.

하락장에 꼭 알아야 할것

호재-상승장에는 기름이며 하락장에서는 찬밥이다. 

입지를 개선시키는 호재 3가지

교통,환경개선,일자리 증가

교통 - 주요직장으로 접극성 획기적 개선 ex) 동북선 gtx, 신안산선

환경개선- 극적인 환경개선 ex) 재개발,재건축, 뉴타운, 신도시, 대규모신축입주, 신규택지

일자리개선-일자리의 획기적 증가

입지를 개선시킬 요소를 찾아보고 판단하는 연습

하랑장에 심리 위축되어 호재 가격에 반영되기 전 투자

재개발재건축 호재가 있는곳 주변 기축단지들도 같이 보자. 재개발 재건축 되는 단지 주변으로 환경 개선이 많이 되면 기축단지들에도 영향이 있기 때문이다.

3강. 더 좋은 투자를 위해 반드시 알아야 하는 시세 확인법

시세확인

평당가

임장지와 주변지역 가격수준 확인 그리고 임장지의 위상 확인

전세율

평균 전세율 확인 및 투자 가능 범위 여부확인

적정 투자 전세율

강남권(서초,강남,송파 용산일부) 60% 강남외 서울 및 수도권(강남 1시간이내) 70% 지방 80%

랜드마크

투자도 못하는데 왜 랜드마크 가격을 알아야 하나

지역내 선호하는 아파트의 특징을 알아볼 수 있다.

지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있다.

랜드마크보는법

아실>순위분석>동별최고가>84전용(최근3~6개월)

시세조사

생활권별 개별단지 시세조사

단계별 시세조사 목표 설정

임보 3~6개

300세대 이상 단지시세조사, 임장지 전체 시세지도 작성

시세조사 

매매호가 - 매매1~3층/탑층제외 최저가 매물

전세 호가- 층무관/최저가 다음 가격을 적는다.

네이버 호가가 없는 경우-3개월 이내 실거래 -> kb 시세 이단지를 투자하려면 전화임장하여 가격 확인

작성법

24평(59전용),33평(84전용) 낀(27평,28평 등) 기준으로 시세따기

시세지도를 통해 알수있는 것은 직관적 저평가 찾기, 가격형성 특성을 이해할 수 있다.

시세지도

작성목적

생활권입지,단지위치,시세 확인

저평가 여부 및 가격형성 특징 찾기

4강. 아파트의 가치와 선호도를 제대로 확인할 수 있는 단지분석 방법

투자결론

단지분석

단지분석을 하는 이유

투자할 대상의 가치와 선호도가 있는지 확인 그리고 투자계획 구체화 하기 위함

투자자 단계

중수(임보 3~10개)

목표 : 단지의 특징과 선호파악

결과물 : 선호하는 단지의 특징 ->지역또는 생활권내 상중하 생각해보기

그래프를 통해 단지선호도와 시세흐름 파악

단지장표에서 살아남는법

우선순위

작성운선순위 정하기

좋아하는 동네부터, 좋아하는 단지부터

5강. 내 기준에 맞는 가장좋은 매물, 1등 뽑기 프로세스와 임장보고서 작성 플랜

매물검토

내가 알고 있는 물건 중 투자 우선 1순위

내투자금과 투자기준에 맞는 것중 좋은 것 선별

잃지 않는 투자기준 체크리스트

저평가,환금성,수익성,원금보존,리스크관리

1등뽑기 진행 프로세스

저평가, 원금보존(전세율), 수익성, 내돈

투자기준 ok, 내 투자금 n-ok

투자기준 맞는 것 중 가치가 더 좋은 것 1등

투자기준 N-OK

가치 대비 저평가된 것 중 좋은 것 1등

가치우선순위 정리

수도권 하락장 1등뽑기 4단계

1.모아서-시세정리표를 통해 투자기준에 맞는 단지 모으기

시세조사표에서 저평가&전세율&투자금 교집합 모아서 매물임장후보

순서

1)전세율 : 적정전세율-10%

2)투자금 : 러프하게

3)전고점 대비-20%빠진것

목록에서 선호입지,선호단지 우선 순위 매겨서 정리

2.추리고-후보추리기(소거법)

가격이 같으면 가치가 더 좋은것을 선택

가치가 비슷하면 가격,투자조건이 더 유리한 것 선택

질문. 음 그러면 벽산블루밍이 투자금 2억 만현 싸용이 1.7억이면 어떤걸 사는게 좋을까요?

3.뽑고-투자기준에 맞는 것 중 제일 좋은것

임장지 1등 뽑기

내 투자금이랑 전혀맞지 않아서 후보를 어떻게 선발해야 할까요

투자금 생각하지 말고 저평가&전세율로만 후보선발->제일좋은 동네 1등뽑기,중간동네 1등뽑기. 덜좋은 동네 1등뽑기 -> 임장지 1등 뽑기

결론

00구 투자

투자금 제한이 없다면 사고 싶은 단지 / 관심 단지 TOP3

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6강. 인생을 새롭게 만드는 법

조급하면 필연적으로 나쁜 결과를 만든다. 매일할일을 꾸준히