내집마련 궁금즘! 전고점

안녕하세요 농과함께님 ^^ 전고점이 제대로 형성되지 않은 경우 어떻게 비교해야 할지 궁금하시군요 ~ 주변 단지들과 가치비교를 하면서 전고점을 예상해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 고덕자이의 경우 21년에 입주하여 전고점이 애매할 수 있습니다. 주변 고덕센트럴아이파크, 롯데캐슬베네루체, 숲아이파크와 가치 비교 후 전고점을 한번 예상해보는 것입니다. 고덕자이와 고덕센트럴아이파크는 위치가 비슷하고, 오히려 고덕자이가 초품아, 3년 늦은 연식, 세대수 많은 이유로 좀 더 좋은 점수를 주고 싶습니다. 롯데캐슬과 숲아이파크는 좀 더 뒤에 있기도 하고 경사도 있고 상일동 내에서 외곽에 속합니다. 그러므로 가치 면에서는 자이가 더 낫다고 생각합니다. 이제 전고점을 비교해 본다면 센트럴아이파크 14.5억, 자이 13.6억, 롯데캐슬베네루체 14.1억, 숲아이파크 13.7억입니다. 자이의 전고점이 제가 생각한 가치대로 형성되지 않았다고 생각하고, 베네루체, 숲아이파크보다는 높을 것이고 센트럴아이파크와 비슷하거나 좀 더 높겠구나 ~ 라고 생각할 것 같습니다. 보수적으로 센트럴아이파크 전고점인 14.5억을 기준으로 하락률을 계산해봐도 괜찮을 것입니다 :) 이런식으로 주변 단지들과 가치 비교를 하면서 전고점을 예상해보고, 하락률 계산에 참고하면 좋을 것 같습니다 ^^ 답변에 도움이 되었길 바랄게요 ^^ 화이팅입니다 농과함께님 !

농과함께님 안녕하세요 전고점에 대한 고민이 되시는군요 부동산 상승장을 경험할 수 있었던 연식의 아파트는 어느 정도 성적표를 알 수 있었는데요. 고점 대비 20~25% 하락한 가격의 선호도 있는 단지들은 충분히 매수를 고려해보셔도 좋다는 말씀을 많이 들으셨겠지만 아파트 가격을 공식처럼 접근해서 하려고 보면 설명하기 어려운 단지들도 많습니다. 대표적인 부분이 재건축 단지, 교통호재가 있는 단지, 거래 자체가 없어서 고점을 버티는 단지 등이 있고, 사람들이 별로 좋아하지 않는 저가치 단지 등이 있을수 있죠. 강동구가 기회라고 생각이 드신다면 지역을 배우신대로 임장해보시고 사람들이 어디를 선호하는지, 그 선호도가 가격이 잘 반영되어 있는지 수요는 많은데 공급이 없어 호가가 높게 형성되어있는지 등을 면밀히 살펴보시면 좋겠습니다. 지역구의 동별 단지임장도 꼼꼼히 해보시면서 주변 지역에 비해 더 사람들이 좋아하는 곳인데 가격이 낮다면 저평가일 수 있으니까요. 공식처럼 접근하기보다 직접 확인해보시면서 가치있는 단지의 적정한 가격인지를 많이 살펴보시면 좋겠습니다. 사람들이 좋아하고 절대적으로 하락하고 있거나 보합하는 상황에서 물건의 그래프, 하락율만으로는 선택하기에는 리스크가 클 수 있으니까요^^ 화이팅입니다.

농과함께님 안녕하세요 :) 전고점 기준으로 판단하다보니 고민이 많으시군요. 1. 21년식 아파트 등은 거래가 없어 전고점이 제대로 반영되지 않았을 수 있고, 그건 다른 아파트들도 마찬가지 오류가 있을 수 있다는 점을 감안하고 생각하셔야 합니다. 그 전고점은 전고점이 아닐 수 있습니다. 2. 그럼 이럴 경우 어떻게 하면 좋을까? 근처 아파트와 가치를 견주면서 '이 정도 가격 정도 갔을 것 같다, 이 정도 가치다'라고 생각할 수 있어야 합니다. 혹은 아래급 단지가 이정도 갔으면 여긴 이정도 가야한다, 위급 단지가 이정도 갔으니 그 위로는 갈 수 없다라는 기준을 두고 그 사이의 임의의 가격을 생각할 수 있어야 합니다. 이를 위해서는 그 지역과 단지의 가격에 영향을 미치는 요소가 무엇인지 잘 아는 게 포인트이며, 임장을 가보시고 나름의 분석을 해보시면 좋겠습니다. 준신축, 신축이 해당사항이 없는 것은 아니라고 생각됩니다. 3. 13%만 떨어졌다라고 네이버 호가상에서는 뜰 수 있지만, 현장에서는 다를 수도 있습니다. 더 깎이는 물건이 존재할 수 있어서 관심 있는 단지가 15-16% 떨어져있다면 직접 전화해보시거나 부동산을 방문해보셨으면 좋겠습니다. 감사합니다 :)