[김로라 투자후기] 규제 직전, 단 7일만에 서울 4급지에 등기쳤습니다 ^^ !

안녕하세요 

플러스로 전환하기 위해 투자 공부하는 김로라입니다.

저는 12년차 평범하지 않은 직장인 입니다. 

일반적이고 유망한 산업군의 직종이 아니기에 더욱 부동산 투자가 절실했던 사람이었습니다. 

 월부에 입성하게 된 계기 

저는 30대 초반에 결혼을 했고 현재 결혼 7년차이며 서울 5급지 구축 아파트를 자가로 매수하여 신혼을 시작했습니다. 

남들보다 아파트를 갖고 시작했기에 시작이 순탄했었고 이대로만 쭉 해나간다면 자산의 증식속도는 더욱 빨랐을지도 모릅니다. 

월부에 입성하게 된 계기는 불안한 직장과 남편의 투자실패로 인한 부채증가 때문이었습니다. 

코로나 직후 남편의 회사사정이 어려워지면서 직장을 잃게 되었고 그로 인해 제대로 알지 못한 채로 조급하게 뛰어든 코인, 주식투자 등을 대출로 시작하면서 더 큰 부채가 늘어나면서 자산을 늘리지 못했고 몇 년간 대출 상환만 하기 시작했습니다. 현실적으로 직장만으로는 이 상황을 벗어날 수 없겠다고 판단했고 해결책에 대해서 수많은 고민을 해오면서 재테크에 관심을 갖고 월부에서 공부하기 시작했습니다. 

 투자코칭을 통한 방향 설정 

3월 쟌쟈니 튜터님과의 코칭을 통해 나아갈 방향을 설정했습니다. 

코칭 내용

• 현재 보유중인 0호기 매도 (실천o)
• 1호기 상급지 전세 레버리지 투자 할 것 (실천 o)
• 실거주비 최소화하기, 월세살이 할 것 (실천 o)
• 매수와 매도의 온도를 맞춰야 한다, 미리 매수하거나 미리 매도해서는 안된다 (실천 x)

방향 설정

→ 2025년 상반기까지 앞마당 3개 늘리기 

→ 2025년 하반기까지 0호기 매도 후 1호기 매수하기 

 앞마당 늘리기 Start!  

3월부터 8월까지 6개월간 강의를 꾸준히 들으며 총 4개의 앞마당을 늘려 나갔습니다. 

서울 5급지에서 3급지 단지로 갈아타는 것이 목표였습니다. 

튜터님들이 조언해주셨던 급지에 집착하지 말고 결국 투자하는 곳은 아파트 단지 하나이기 때문에 단지 대 단지로 판단해야 한다는 점도 잘 알고 있었습니다. 하지만 제 스스로 3급지에 투자하겠다고 계속 다짐했던 이유는 이왕이면 할 수 있는 좋은 곳을 투자해야 한다는 생각과 개인적으로 억울하게 생긴 부채를 더 빠른 속도로 해결하고자 하는 마음에 목표를 설정했던 것 같습니다. 

잘한점

→ 목표설정한 지역을 쉬지 않고 꾸준히 공부해왔던 점

아쉬운점

→ 앞마당 늘릴때마다 매임할 시간이 항상 부족했고 결론파트 마무리를 하지 않고 다음 달로 넘겼던 점

→ 매임에 좀 더 신경 썼다면 투자할 시점에 아는 곳 중 좋은 곳을 더 빨리 비교할 수 있으니 더 좋은 선택을 하지 않았을까?

[적용할 점] 매임과 결론을 잘 마무리 할 것! 

→ 같은 급지로만 앞마당을 늘렸던 점 

→ 투자단지 선별할 시기에 3급지 단지도 가격이 빠르게 오르고 있었는데 

    이럴 때 4급지 앞마당도 있었다면 고를 수 있는 선택지가 많았을텐데.. 라는 아쉬움이 들었습니다.

[적용할 점] 앞마당은 위 아래 급지도 같이 늘리자! 

 0호기 매도와 16평 월세살이 시작,  1호기 투자단지 본격 탐색 

준비되지 않은 채로 0호기 매도하다!   

24년 12월에 내놨던 0호기가 6개월만에 매수되었습니다. 

그 당시 매수자 우위시장이었던 터라 목표매도가보다 -3% 낮은 수준으로 매도를 했고 자산재배치를 위한 월세집으로 이사가게 되었습니다. 

아쉬운점

→ 투자후보단지를 정리하지 못한 상태로 0호기를 매도하고 이사가게 된 점 

→ 투자코칭 받은 대로 실천하지 못했습니다 ㅠㅠ 대신 조급하지 않으려고 노력했습니다.

자산재배치, 투자단지 찾기  

8월에 0호기 잔금을 받고 본격적으로 월세살이를 시작하게 되었습니다. 

기존보다 절반의 평수로 줄여서 실거주를 하다 보니 마음이 힘든 순간도 있었습니다. 

하지만 그럼에도 버틸 수 있었던 건 상급지로 갈아타겠다는 목표가 있었고 이제 투자후보만 결정하면 

지금까지의 고난과 역경에 대해 보상받을 수 있다고 믿었기 때문에 끝까지 힘낼 수 있었습니다. 

9월부터 앞마당 시세를 전수조사하고 내 투자금에 맞는 단지를 선별하는 작업부터 시작했습니다. 

그 당시 9월에 나온 정부 정책은 공급을 강화하겠다는 대책을 내놓았으나, 만족스럽지 못한 공급대책으로 오히려 매수심리가 더 상승하게 만드는 시장 분위기가 형성되어 부동산 시장의 상승세가 더욱 가속화되었습니다. 

이런 시장상황임에도 불구하고 조급하지 않게 실수 하지 않기 위해 차분하게 투자 준비를 해나갔습니다. 

0호기를 매도한 금액에 기존 부채가 여전히 있었음에도 최대한 좋은 것에 투자하겠다는 일념으로 3급지 앞마당 안에서 고르고자 노력했습니다. 

정부의 정책으로 인해 세낀 물건만 찾아야 했고 세낀 물건의 매매가가 실거주집 매매가 보다 더 비싸게 책정된 것들이 많아 원하는 단지를 선택하더라도 조건에 맞지 않은 매물이 상당했기에 제 마음에 충족되는 단지를 선택하기가 쉽지 않았습니다. 

아주 가끔 후보단지는 찾았는데 

이 안에서 원하는 조건의 매물을 찾지 못했을 땐 이런 생각이 많이 들었습니다. 

“왜 하필 내가 투자해보려고 할 때 이런 정책이 나왔을까?”

“이 정책만 없었다면 원하는 곳 어디든 선택하고 전세입자를 구하면 해결됬었을텐데…” 

“투자공부를 작년에 시작했다면 이 투자금으로 더 좋은 곳을 갈 수 있었을텐데.. ”

하지만 그 동안 강의를 통해 튜터님들이 조급할 때마다 마인드 컨트롤 할 수 있도록 해주신 이야기들과 

틈틈히 해온 독서를 통해 긍정적인 방향으로 생각을 전환할 수 있었습니다. 

“지금 할 수 있는 최선을 다하자! ”

“좋은 타이밍이 존재하겠지만 그 타이밍 마냥 기다릴 순 없다” 

“정책이든 뭐든 나에게 투자금이 있고 앞마당 3개 이상 늘렸으니 나는 투자할 수 있는 준비된 상태이다” 

마음을 다스리며 완벽하진 않더라도 할 수 있는 곳을 하는 게 맞다고 판단하며 매임을 꾸준히 이어나갔습니다. 

잘한 점

잇다른 규제 속에서도 마인드 컨트롤 하고 꾸준히 매임해나갔던 점 

아쉬운 점

앞마당 만들면서 투자후보단지를 꾸준히 업데이트 하지 않아 막상 투자후보지를 선정할 때, 시간이 많이 소요되었던 점

[적용할 점] 투자후보리스트를 미리 잘 정리해두자! 

 1차 매물코칭, 그리고 방향 재설정 

꾸준한 매임을 통해 앞마당 내에서 저평가된 두 개의 단지를 선별하였고 드디어 매물코칭을 받게 되었습니다. 

1차 매물코칭은 센쓰 튜터님께 코칭을 받았습니다. 

튜터님께서는 각각의 단지에 대한 평가를 해주셨고 

부채를 상환할 대안이 마련되어 있다면 1순위 매물에 투자해도 된다 라고 결론 내어주셨습니다. 

코칭에 통과했지만 한 가지 마음에 걸렸습니다. 부채를 상환할 대안이 마련되었는가?

하지만 이 부분을 중요하게 여기지 않고 1순위 단지 투자를 위한 매물털기를 하러 달려갔습니다. 

최종 후보지로 뒀던 a 매물을 두 번째로 봤을 때, 확인하지 못했던 치명적인 단점 (천장 누수)이 눈에 띄었습니다. 

매도자는 누수에 대해 그리 신경쓰지 않아 보였고 매수자인 제가 알아서 하라는 식의 태도를 보였습니다. 그리고 점점 호가가 올라가기 시작하면서 맨 처음 얘기했던 매매가보다 더 높은 가격으로 매수 가능하다는 피드백을 받게 되었고 그로 인해 최고가로 전세를 놓아야 하는 상황을 감당하기엔 투자금이 오버되는 상황이었기에 너무 리스크가 큰 투자라고 판단했습니다. 후보로 뒀던 매물 외에도 다른 물건으로 4~5개를 추가로 더 보았으나, a 매물보다 더 좋은 조건의 매물을 찾을 수 없었습니다. 다른 부동산을 통해 추가적인 매물털기를 시도해봐야 했지만 이미 이 단지에 대한 투자 확신이 줄어들면서 더 이상 시도하지 않았습니다. 

  1순위 매물에 최종 투자하지 않은 이유  

1. 다시 보니 누수이슈가 있었던 점, 부동산 사장님 통해서 알게 된 대표적인 누수이슈 아파트

  → 안그래도 꽉 찬 투자금으로 매수하려고 하는데 누수이슈까지 더해지니 오래 보유할 자신이 없어졌습니다.  

  2. 목표매매가로 협상이 이루어지지 않았던 점 

  → 목표가로 협의되지 않으면 전세를 더 높여야 했기 때문에 리스크가 크다고 판단했습니다. 

  3. 10월 부동산 정책 시, 3급지까지 토허제로 묶일 거라는 소식에 앞서 들었던 근심 걱정

  → 보유하고 있는 현금 전부 투자금으로 쓰려고 했기 때문에 향후 토허제 이슈가 있다면 실거주를 할 수 없는 상황

코칭 받았던 2순위 매물은 가격이 비싸서 투자하기 아쉽다는 피드백을 받았었고

대신 추천 받았던 덜 오른 두 지역에서 다시 찾아보기로 결심하고 시세조사하고 임장을 빠르게 해보기로 방향을 재설정할 수 있었습니다. 

잘한 점

최종 투자 직전에 현실적으로 투자 가능한지 냉정하게 판단 내렸던 점 

아쉬운 점

무리하게 설정했던 투자금으로 투자단지를 찾아왔던 점

[적용할 점] 리스크 감당 가능한 투자금액을 설정할 것! 

 앞마당 아닌 곳에 투자결정 

3급지 이하의 A지역과 B지역에서 다시 투자매물을 찾기 시작했습니다. 

A지역은 5급지이지만 생활권만 본다면 3급지 수준의 1등 생활권이었기 때문에 

역시 상황은 3급지 투자단지를 찾을 때와 같았습니다. 이미 전고점을 뛰어 넘은 단지들이 많아 가격이 비싼 수준이었고 급지를 낮췄으니 대신 이 지역 안에서 최고의 단지를 선택할 수 없다면 선택하지 않고 싶었습니다. 

더군다나 앞마당 안에서 후보로 둔 단지들에 대한 미련을 놓지 못했던 점 때문에 더 집중하지 못했던 것 같습니다. 

→  3급지 안에서 투자하는 것이 너무 간절했었던 것 같습니다. 

B지역은 4급지이지만  동대문과 서대문에 비해 덜 핫한 지역이라 추천해주셨고 이 곳의 상위 생활권 위주로 시세를 따고 임장을 했습니다. 급지를 낮추니 내 투자금 안에서 투자 가능한 곳이 꽤 많았고 일일이 다 분석할 순 없었지만 그 안에서 임장을 통해 입지가 가장 좋다고 판단한 곳들은 곧바로 전임을 통해 매임을 시도하는 방식으로 단축시켜 투자준비를 했습니다. 

매임의 경우, 추석연휴로 인해 세 낀 물건의 매임 약속을 잡는 게 쉽지 않았습니다. 

가장 빨리 할 수 있는 매임 날짜는 10월 11일이었고 연휴 내내 마음을 졸이며 힘겨운 상태였지만 그럴수록 조급하지 말자, 매임 했을 때 진짜 괜찮으면 투자하는 거야 라고 수십번 되새겼습니다. 

매임 후보로 선별한 단지는 권유디 튜터님께 배운 입지평가기준을 잣대 삼아 3곳을 선별했습니다. 

이 기준에서 신축인가를 제외하곤 전부 부합하는 단지였고 아직 전고대비 -5% 낮은 시세였습니다. 

 강남,한강에서 가까운가? → YES (강남 30분, 한강 직선거리 1km 이내)

 지하철 2,9,7,3,5,신분당선, 수인분당선 이용하는가? → YES 

 유해시설이 없는가? → YES

 거주하기 좋은 환경인가? → YES 

 아이들, 학교, 학원이 많은가? → YES (인근 지역의 학원가 이용 가능)

 신축인가? → NO, 90년대 구축

가장 좋은 순서대로 A,B,C 단지를 매임하기로 했으나, C단지는 약속 잡은 당일 거래가 되었다는 소식을 들어 매임 할 수 없었고 결국 남은 A,B 단지만 보기로 했습니다. 

A단지를 볼 당시, 이미 많은 사람들이 30분 간격으로 약속을 잡아둔 터라 보자마자 거래 의사를 표해야 할 정도로 긴박한 상황이었습니다. A단지는 연식이 오래되었고 세대수가 적은 편이지만 입지와 매물 컨디션도 좋았고 세낀 물건이라는 점 등의 조건까지 좋아 선택해도 되겠다 싶을 정도로 마음에 들어서 A단지 부사님께 목표매수가를 요청드렸습니다.  

B단지는 A단지보다 역과의 거리가 멀지만 연식이 더 좋았으나 매물 컨디션이 A단지에 비해 아쉬웠습니다. 

기본 수리상태라 추가 수리비용이 3천만원은 더 들어갈 것이고 전세를 새로 놓아야 하기 때문에 규제를 앞둔 시장상황이라 비교적 빠르고 쉽게 거래할 수 있는 A단지가 더 적합하다고 판단했습니다. 

A단지로 굳혔으나 가격협상이 쉽지 않았습니다. 

시장상황이 매도자 우위였고 3급지 토허제 예상 하에 4급지는 더 오를 것이라고 예상하며 추석 이후 매수 문의가 활발해진 분위기 탓에 더욱 내고를 하지 않으려고 했습니다. 집주인은 지금 집값이 오르고 있는데 왜 내고를 해야 하냐 그냥 호가에 팔아 달라는 완고한 태도를 보였습니다. 처음에는 조급한 마음에 충분히 전고보다 싸니까 이대로 해도 되겠다고 판단했으나 그래도 단 몇 만원이라도 내고해보자 라는 마음으로 어렵게 말씀 드렸습니다. 

4시간 동안 가격 협상으로 인한 실랑이 끝에 연락 달라는 말을 남기고 집으로 돌아왔습니다. 

그날 밤 11시에 문자가 왔습니다. 

" 선생님, 제가 중개비라도 빼줄테니까 그냥 이렇게 해서 매수 하시는 게 어때요? 

“집주인도 내가 설득해서 이 정도까진 해주겠다고 하네요! ” 

  아시다시피 지금 시장 분위기 보면 내고가 쉽지 않아요.. 얘기 나왔을때 결정하세요!"

이 순간 아주 많이 고민하고 또 고민했습니다. 

제 안의 두 가지의 상반된 마음끼리 이리저리 싸우고 있었습니다. 

 - 앞마당도 아닌 단지를 매물코칭도 받지 않고 결정해도 될까? 

 - 배운대로 입지에 대한 판단을 통해 통과한 곳이야 

 – 다른 주변 단지와의 비교평가도 충분히 해보지 못했는데 .. 매물털기도 못했고.. 배운대로 한게 없는데 어쩌지?

 - 시장상황이 배운 것을 정석대로 전부 할 수 있을 만큼 여유로운 상황은 아니며 이 절차를 모두 거쳐가려면

   그 다음주 규제발표일정과 겹치기 때문에 그 때 상황은 또 어떻게 될지 모른다.. 

수많은 생각들이 스쳐 지나 갔으나 다음주 화요일까지 매수의사를 전하겠다고 하고 그때까지 다른 사람 절대 보여주지 말라고 간절하게 부탁드렸습니다. 그리고 화요일에 매물코칭을 받고 결정해야겠다고 마음 먹었습니다. 

하지만 매물코칭은 화요일이 아닌 수요일에 받게 되었고 하필 화요일에 부사님이 다른 매수자가 내고 없이 바로 거래 가능하다는 의사를 전했다는 말을 듣고 나서는 하지 말아야 할 행동을 하고야 말았습니다. 

결국 하루 차이로 가계약금을 넣어 버렸습니다. 

→ 배운대로 실행하지 못했습니다.. 그러나 너무 긴박한 순간이었습니다.

아쉬운 점

앞마당이 아닌 지역인 만큼 더 많이 매임하고 고민하지 못한 점이 매우 아쉬웠습니다. 

매물코칭을 받기 전에 가계약금을 걸었던 점 

→ 이 단지가 최고의 단지는 아닐지라도 투자해도 되는 곳이라는 믿음이 있었습니다. 

[적용할 점] 앞마당이 많이 늘려 아는 곳이 많아야 한다, 꾸준히 늘려 나가자! 

 두번째 매물코칭 후 확신의 단지 

가계약금을 먼저 넣은 제 자신을 원망하며 괴로운 시간을 버티며  

규제발표일 10월 15일 오전 9시에 자향튜터님과의 매물코칭을 시작했습니다. 

자향튜터님께서는 전화 연결이 되자마자 따뜻하게 칭찬해주셨습니다. 

“로라님!! 가계약금 넣은 거 너무 잘했어요!!! ”

“지금 시장상황이 그래요.. 단지 더 좋은 거 고르는 것도 중요하지만 

서울에 투자하는 것 자체가 더 중요해요!” 

매물코칭 전까지 얼어 있었던 제 마음을 한번에 녹일 수 있었습니다. 

그렇게 배운대로 해야한다고 했었는데.. 

결국 조급한 마음에 한 나의 행동이 이런 불장이 아니었다면 아주 큰 실수와 후회가 되었을 수 있었을텐데.. 

다행히 지금 상황에서는 용기있는 행동이었습니다. 

(제 마음을 세심하게 헤아려주신 자향튜터님 다시 한번 진심으로 감사드립니다. ㅠㅠ )

“잘 알고 계시듯이 선택한 단지가 세대수 때문에 아쉬울 순 있어요”

 그래도 돈 벌수 있는 단지니까 잘 보유하고 있다가 

더 높은 상급지로 갈아타기 하세요! 그리고 2호기 준비하시구요! "

가능하면 오늘 계약부터 잔금까지 다 끝내세요! 

드디어 됬구나! 내가 잘못된 선택을 한 것은 아니었구나! 

그제서야 긴장된 마음이 풀렸고 규제 발표일이었던 10월 15일에 계약서를 쓰고 10/18일에 잔금을 치르고 

10/21에 등기를 받을수 있었습니다. 단 7일만에 전부 끝낼 수 있었습니다. 

나도 1호기를 드디어 해냈구나! 

실수한 것들 잘 반성하고  2호기 준비하자! 

 감사한 분들 

우선 재테크에 관심이 전혀 없었던 저를 정신이 번쩍 들게 해주고 재테크 공부를 시작할 수 있는 계기를 만들어준 제 동반자에게 진심으로 감사합니다.

월부 유투브를 처음 접하면서 재테크에 대한 첫 발을 디딜 수 있도록 현실 자각 시켜주신 너나위 튜터님 감사합니다. 

본격적으로 앞마당 늘리기 위한 투자강의를 들으며 많은 배움과 가르침을 주신 튜터님들! 

덕분에 망하지 않는 투자 시작할 수 있게 해주셔서 감사합니다. 

너나위튜터님, 권유디튜터님, 자모튜터님, 주우이튜터님, 양파링튜터님, 프메퍼튜터님, 인턴튜터님

실전임장클래스를 통해 3급지만 바라보던 제게 4급지로 빨리 가라고 강하게 조언해주셨던 줴러미튜터님 감사합니다. 

투자코칭을 통해 제 상황에 맞게 투자방향을 잘 잡아주신 쟌쟈니 튜터님 감사합니다. 

튜터님의 코칭을 통해 헤매지 않고 하나씩 투자과정을 해나갈 수 있었습니다. 

매물코칭을 통해 따뜻한 격려와 실현 가능한 조언을 해주신 센쓰튜터님, 자향튜터님 감사합니다. 

월부안에서 좋은 인연으로 만난 소중한 동료분들 감사합니다. 

투자 준비하는 동안 홀로 외로운 길을 걷고 있다는 생각이 들지 않도록 많은 힘이 되어 주셨고 

같은 목표를 향해 함께 나아갈 수 있어서 힘들어도 참 행복했던 시간이었습니다. 

투자단지에 대한 고민 많을 때마다 바쁜 와중에도 시간내어 조언해주신 

지니플래닛, 로이리, 웨클, 밍키, 호호, 구리, 헤헤님께 감사합니다. 

실준 꽃길조 지니플래닛, 엘리, 지니여울, 슈리100, 특전요원, 치즈냥냥, 나부, 대장부님

실력파들만 모인 서투기 로이리, 웨클, 한꾸꾸, 올리버아빠, 라온, 갱냄고고, 서오, 경시인으로님 

조용하지만 강했던 열중반 보라매1, 또돗, 우기받, 크으림, 다인님

실준 따수미조 밍키, 월천여사, 내일, 호호, 트리마제, 하루앤비, 제쟤님

서투기 구리구리황동구리, 헤헤, 아지야, 다디, 선사자, 키친님

매임하다 만난 단지님, 실전임클에서 만난 행루다님

늘 응원해주시는 부자사또밥님 

유일한 열기멤버 공대부자형, 홍솜, 보글쓰님 

동료로 인연이 되어 주셔서 감사합니다. 

스스로에게 부끄럽지 않고 만족할만한 투자는 아니었습니다.

하지만 주어진 상황 내에서 할 수 있는 최선을 다했습니다.

이번의 경험을 계기로 다음 2호기 투자에서 잘 반영해보겠습니다. 

혼란스러운 규제 속에서도 투자를 위한 준비를 해나가는 모든 월부 동료분들께 전하고 싶습니다. 

투자를 한 사람과 하지 못한 사람.. 각자 입장이 달라 후기를 쓰는 것이 많이 조심스럽고 마음이 편하지 않았습니다. 

투자를 못하신 분들은 마음이 많이 힘들겠지만 계속해서 변화하는 시장 상황에 맞춰 부디 할 수 있는 최선의 투자를 꼭 이루시길 진심으로 바라겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.