실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 내집마려언]

1. 임장지 선정하는법

수평적 비교평가 - 가치를 같게 통일, 가격이 다르다면? 싼게 저평가

비슷한 조건을 갖추고 있어야 비교가 용이 하므로 나의 경우 1기신도시인 분당구 앞마당 만들고 다음 임장지는 평촌! 그 다음 서울 25개구로 넘어와 같은 급지끼리 앞마당 만들어 비교평가 해야겠음

수직적 비교평가 - 가격을 같게 통일, 위상이 다르다면? 급지 높은게 저평가

수평적 비교평가보다 수직적 비교평가를 했을때 저평가 물건 찾기가 더 용이하므로 앞마당 늘리는게 답임!

2. 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

앞마당을 만들었다면 그 지역의 선호도를 결정하는 요소는 무엇인지(가치), 생활권별로 가격은 어떻게 되는지를 설명할 수 있어야 하는데 나의 경우 반마당만 6개.. 코크님께서 제대로 된 앞마당 없고 반마당 여러개라면 1개라도 제대로 완료하고 성공경험 쌓으라고 뼈 때리는 말씀 해 주셔서 시간이 걸리더라도 제대로 된 앞마당 만들어야겠다는 생각이 들었음

돌이켜보면 난 투자를 위해 앞마당을 만드려고 노력한게 아니고 과제를 위해 만든거 같았음.. 비싼 자기개발..

투자 물건을 정하기 위해 임장지별로 선호요소가 다름을 알고 그에 맞게 우선순위를 정해 투자물건을 찾는게 중요함

수도권의 경우 입지가 우선인데, 직장/교통/학군/환경 중에서도 각 각 선호하는 요소가 달라 절대적인건 없고 최종적으로 단지 대 단지로 평가해서 투자물건을 선택해야함!

아파트 가격 = 토지가+건물가

시간이 흐를수록 건물가치는 떨어지고 결국 남는건 땅의 가치임! 수직적 비교평가시 유념해야함!

호갱노노 그래프 이용하여 인플레이션만큼도 못 오르는 저가치 물건은 제외할 것!

멘토님 투자사례에서 생활권 구분할때 선호요소 위주로 정리한게 인상 깊었음,

주저리주저리 쓸 게 아니라 핵심요소 파악해서 투자자의 시선으로 정리해야겠음

입지정리하고 어떤 가치를 우선으로 봐야할지 코멘트 달고, 한판에 시세지도 그리고 시세 높은순부터 낮은순으로 나열하여 그 이유가 무엇인지 파악하여 정리할것 (선호도가 낮은곳은 가격이 싸다)

투자 기준에 부합한 후보지 선정후 선호도 높은 단지부터 매임

매임할 물건 비교평가시 내가 왜 이 물건을 1등으로 뽑았는지 기록할것

시장 분위기와 가격 파악하면서 투자 기회를 잡기 위해 시세트래킹을 반드시 해야함

앞마당 만들고 시세트래킹 하지 않으면 가치는 알고 가격은 모르기 때문에 저평가 물건에 투자할 수 없음

랜드마크단지, 생활권 대표단지, 생활권내 그룹별 대표단지 시세트래킹 하라고 알려주셨는데 생활권내 그룹별 대표 단지 선정하는게 인상깊었음! 같은 생활권이라도 그 안에서 미묘하게 선호도 차이가 있고 그 차이가 가격에 반영되므로 디테일하게 그룹별 대표 단지 선정해서 시세트래킹하면 그 지역내에서 빠지는 생활권 없이 전반적으로 시세 흐름 파악하고 투자기회를 포착할 수 있다는 생각이 들었음!

시세트래킹할때 20평대, 30평대 모두 해야 하는 이유를 설명해 주셔서 좋았음(임대수요:20평>30평)

시세트래킹은 시장 분위기 파악하며 투자 기회를 잡기 위한 수단이라는 것! 전세가율이 오르고 있다면 그 지역 모두 전수조사해서 매물털고 투자단지 결정해야함!

깊게 들어가서 이 단지가 어떤 이유로 전세가 오르고 빠지고 있는지 체크하는게 중요하다는점과

전세가가 오른다는게 매수자 입장에서 매전차 금액이 적어져 유리하지만, 반대로 보유하고 있는 임대인의 경우

전세가 오른만큼 돌려줘야 하는 리스크가 있기 때문에 투자시,보유중에 전세가 설정을 욕심내지 않아야 되겠다는 통찰력도 얻을 수 있었음

3. 매수 이후 전세 셋팅의 전과정

주전세,공실,만기물건,분양물건,이사일 확정된 경우 매물에서 만날 수 있는 모든 케이스별로 유의점과 대응하는 방법을 알려줘서 좋았음

전세 맞출때 중요한건 가계약금 넣기 전에 협상이 마무리 되어야 한다는 것!

전세 셋팅 과정을 보며 전세 레버리지 투자 하려면 정말 선호도가 높아 임대수요가 많은곳을 찾는게 중요하고

매매 절대가가 낮은데 수리비가 많이 들어 투자금이 생각보다 많이 드는 물건보다 수리가 어느정도 되어있는 물건 찾는게 더 유리하겠다는 생각이 들었음

만약 수리를 해야 한다면 수도권의 경우 10년 가져갈 생각으로 깔끔하게 셋팅을 잘 해놔서 임대수요가 많도록 해야겠음, 다주택자 포지션일수록 CEO의 마인드를 가지고 전세 레버리지 투자를 해야되겠다는 생각을 함

마지막으로

내가 임장을 하고 임보를 쓰며 앞마당을 만드는 이유는 내 투자에 대한 확신을 가지기 위해서임을 잊지 말자!

투자했더라도 시장 분위기에 일희일비하며 보유하지 못하고 수익을 내지 못하면 투자하는데 의미가 없다!

현시장은 전세가가 워낙 낮아 오를 확률이 높고 좋은지역에 투자해야 전세가 빨리 오르고 투자금 회수한다!

좋은곳부터 보자!

비교는 아파트와 어제의 나와만 할 것!

투자에 대한 전반적인 과정과 더불어 인사이트도 아낌없이 알려주신 코크님께 감사드립니다❤