열반스쿨 중급반 "월급쟁이 부자로 은퇴하라" 독서후기 [열반스쿨 중급반 31기 27조 초코꿀단]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2023.09.20

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

<WHY: 왜 투자를 해야 하는가>

투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다. 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 

🔔지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다. 지행평복용을 실천하며 살자.  

<DIRECTION: 당신과 돈이 가야 할 방향>

직장인으로서 미래를 바꾸려면, 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다. 

🔔4>3>1의 순서로 나아가야 한다. 투자란 끈기가 필요한 장기전이다. 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 월부 4개월차, 기초반 수강이 끝나가는 지금 나는 어디에 있는가? 다음 단계에 무엇을 해야 하는가?

직장인의 비근로소득 창출 6단계: 급여를 받는다. > 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. (절약) > 남은 돈을 모은다. (자본화) > 모은 자본으로 생산 자산을 산다. (투자) > 앞의 단계를 반복하며 규모를 키워 시스템을 만든다. (시스템 마련) > 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보)

내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

🔔거래 경험이 늘어남에 따라 매도자, 매물의 상황을 구체적이고 명확하게 파악하는 능력을 키울 수 있다. 

전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 “많은 사람이 선호할 만한 곳의 물건을 고르는 안목, 내 물건 1등으로 만들기, 부동산과의 관계도 잘 형성”해야 한다. 이 같은 일에는 나의 시간과 노력이 투입되어야 한다. 이 과정에서 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 

🔔레버리지를 통해 덩치 큰 자산을 사려면 시간과 노력이라는 대가는 반드시 치뤄야 한다. 또 똑같은 돈을 은행에서 빌렸을 때와 임차인에게서 빌렸을 때를의 금액 차이(이자)를 비교해보면, 임대를 놓고 관리하는 일은 감수할 만한 것이라는 생각이 든다. 

<WHAT: 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과>

부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 한다. 

🔔시간이 지남에 따라 건물의 가치는 떨어진다. 좋은 입지(땅)의 가치는 높아진다.

<의왕시 내손동 20평대 아파트: 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다>

✔ 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자. 

✔호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 

🔔물건을 지키려면 실력이 있어야한다. 사고 나서 시세상승이 미적지근하다고 팔아버리거나, 각종 뉴스에 휘둘리지 않으려면 싸게 산 뒤에 버텨야 한다. 실력이 있다면 내가 고른 물건에 대한 확신이 있어 흔들리지 않을 수 있다.  

🔔협상은 기브앤테이크다. 간절한 것은 내 사정이다. 상대방에게 나는 무엇을 줄 수 있는지 생각해야 한다. 

🔔전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다. 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다. 

<분당 21평 아파트: 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원>

✔부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다. 이때 ‘비교평가’는 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구가 된다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

✔ 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다.

✔입지가 우수한 지역일수록 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

✔나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자하는 편이다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

🔔마이너스 통장 뚫어 놓기, 대출 공부하고 대출 가능액 점검하기, 대출받아 잔금 치르는 경우 실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 알아보고 대출에 대한 두려움을 없애자. 

<수지 32평 아파트: 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가>

✔나는 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세트레킹을 한다. 이를 통해 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓을 수 있다.

✔단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다. 

✔아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다. 

 🔔협상을 잘 하려면 투자 후보 물건을 여러 개 만들어야 한다. “임장-비교평가-투자후보 물건 목록 만들기-시세트레킹”을 통해 기회를 잡자. 

🔔 앞마당 지역의 랜드마크 단지, 투자 후보 단지 시세트레킹하기

<평촌 21평 아파트: 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아>

✔LTV(Lone to Value): 집값의 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표

✔DTI(Debt to Income): 빚을 갚는 데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표

✔가수요가 붙는 지역: 마용성, 강남 3구, 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구/ 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명

<CONCEPT: 성공 투자를 위한 필수 지식>

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐야 한다. 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 것을 알게 됐다. 

역전세 리스크 관리법: 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 

<HOW: 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼>

투자 초기에는 건당 매매가와 전세가의 차이가 3,000만원이 되지 않는 것들 위주로 투자했고 경험이 조금씩 쌓이면서 입지에 따라 그 기준을 조금씩 조정해갔다. 초보자의 경우 그 차이가 3,000만원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. 경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다.

🔔지금은 하락장에 갭도 큰 상태. 실패로 인한 타격을 줄이기 위한 투자금은 어느 정도인가

너바나님의 임장 지역 선정 방법: 전세가율이 높고가격 자체가 저렴한 곳 > 투자금이 3000-5000만원 가량인 곳 > 입주 물량, 미분양에 대한 통계 확인

🔔10월달 임장보고서 작성할 때, 이 챕터 다시 읽어보기

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치해내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다. 

🔔임장할 때 집중도를 높이자. 임장 후에는 그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지할 수 있는 수준까지 만들어야 한다. 

한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 

<MIND: 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면>

투자의 달인이 “될 때까지 해야한다.” 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있고 쉽지 않을 수도 있다. 

1. 조급함 버리기

2. 순서를 따르고 반복하기

경제와 투자 관련 서적 읽기 > 투자 관련 강의 듣고, 오프 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 > 실제로 투자 실행하기 > 1~3번 반복하기

🔔비슷한 영역의 책 묶어서 읽기. 배경지식이 부족한 나에게 유용한 방법. 

투자세계에서 만나게 되는 사람들은 회사에서 만다는 선후배나 동료가 아니다. 그저 정해진 것만 주고받는 사이는 오래 가지 못한다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 

🔔나는 무엇을 내어줄 수 있는 사람인가. 여태껏 시간과 관심을 아낌없이 내어준 선배들의 태도에서  많은 것을 느꼈다. 앞으로도 계속 조장 지원하자. 동료들에게 감사함을 아낌없이 표현하고 작은 것이라도 돕자. 그런데 정말로 필요한 도움을 주기 위해서는 내가 얼른 성장해야 할 것 같다… 할 수 있다!!

기억에 남는 문구

(P.  4) 안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다. 

(P. 64) 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. 

(P. 103) 확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다. 

(P. 127) 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.  

(P. 320) 돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다. 

(P. 335) 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.