[나알이]우리 가족 갈아타기 복기글

[복기]

1. 어떤 부사님이 어떤 물건을 가지고 오실지 알 수 없다.

> 최대한 전임하고 번호를 뿌려야 한다. 후보 단지를 매물털기하는 것은 필수.

2. 부사님도 매도자가 얼마나 급한지 정확히 알지 못한다. 협상은 하나를 내어주고 하나를 가져온다.

> 안급하다, 안깎일 거라는 말씀에 주눅들지 않고 하락장이니 던져 본다. 단 협상할만한 카드를 가지고 있으면 좋다.

(세입자가 있을 경우 잔금 쳐서 대신 내어줄 수 있거나, 중도금을 많이 줄 수 있거나 등)

3. 모든 것은 대응의 영역이다.

> 예측으로 되는 일은 하나 없고 하나씩 실타래를 풀어 나가야 한다. 경험이라 생각하고 감정적으로 해봤자 나만 힘들다.

4. 기준을 가져야 흔들리지 않는다.

> 거인의 어깨를 빌리는 게 중요한 이유라 생각합니다.

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

저는 지방광역시에 거주 중입니다.

부모님의 보유 단지 2채를 매도 후 실거주 갈아타기하였습니다.

올초 내집마련중급반을 듣고 행동으로 옮길 수 있었습니다.

시작

실거주 단지가 매도된 당일, 뚜또튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

보유 중인 또다른 단지는 세입자가 입주할 예정이었기 때문에

튜터님은 가계약금 배액배상하고 공실로 만들 것을 말씀해주셨습니다.

우리 가족이 해결해야 할 일은 아래와 같았습니다.

1. 계약 파기

(+양도세 전문 세무사 상담, 대출 가능 금액 은행 상담)

2. 아버지 설득

3. 두 번째 단지 매도

4. 갈아타기할 집 매수 & 단기임대 구하기

(양도 차익이 적은 첫 집 매도 후 양도차익이 큰 두 번째 집을 매도해야

두 번째집 비과세 혜택을 받기 때문에 순서를 지켜야 했음)

계약 파기는 다행히 법적으로 문제가 되지 않기 때문에 원만히 해결 되었습니다.

부모님은 상승장 직전에 가치 있는 단지들을 매도한 쓰디쓴 경험이 있기 때문에

어머니는 갈아타기를 진정으로 원하셨지만

아버지는 지방 인구감소, 경제 불황으로 부동산이 계속 침체될거라 생각하셨고

실거주집 매도한 돈으로 두 번째 단지 대출금을 갚고 입주하는 방향으로,

더이상의 주담대는 원치 않으셨습니다.

설득을 위해 피피티 발표를 준비하게 되었습니다.

매도하지 않고 조금 더 버텼다면 어땠을지 복기,

지방 인구 감소에 대한 대처 방법, 현재 지역의 시장이 왜 싼지 타지역과 비교,

그간 배운 것을 바탕으로 우리가 갈아탈 수 있는 단지 등 여러 장표를 열심히 만들었습니다.

[과거 상승장 직전에 매도했던 단지들]

부모님은 평생 일밖에 모르고 아끼디 아끼면서 살아오신 터라 꼭 기회를 잡고 싶었습니다.

아버지는 자료가 아닌 꾸준히 근 2년간 투자 공부해온 제 모습을 믿고 받아들여 주셨습니다.

매도까지

그런데 내놓으면 뭐하나요

한 달간 매수세가 없었습니다........ㅜ0ㅠ

그렇게 지지부진한 상태로 실전반을 가게 되었고 존경하는 용맘튜터님을 만났습니다.

튜터님께서는 지금 시장에서 온 몸을 다해 매도해야한다고 말씀해주셨고

직접 현장에 가보라 하셨습니다.

연차를 써서 현장에 가니

제가 아무리 전화로 부사님들께

내놓은 호가 보다 적극적으로 조절하겠다고 말씀드렸고

분명 신경쓰겠다고 하셨지만

돌아다녀보니 저희 물건은 후순위라는 것을 알게 되었습니다.ㅎㅎ

기억 조차 못하시는 경우도 부지기수였습니다.

신생아특례 대출로 그나마 손님이 오고 있었는데

젊은 부부라 소득이 적다 보니 저희 매물인 전용 84 보다 전용 74 위주로 보았고

거기다 단지 마다 쌓인 매물들이 많아

부사님들은 그들의 니즈에 맞게

가격 범위대로 매물표를 뽑아서

보여주고 있음을 알게 되었습니다.

내년엔 가까운 곳에 입주가 예정되어 있어

미리 매도를 하고 전월세로 갈아타는 수요들이 많았고

투자자들도 세입자 만기에 맞춰 공실을 만들어 매도하려고 내놓고 있었습니다.

객관적으로 저희 매물의 위치를 인지할 수 있었고

동일 생활권, 상/하위 생활권 매물 호가, 상태를 파악하여

1등 물건이 되기 위한 가격으로 낮출 수 있었습니다.

(파악을 위해 매수자 버전으로 전화를 돌렸습니다.)

가격을 낮추자 며칠 뒤 매수하고 싶다는 연락을 받게 됩니다.

그런데 할머니께서 별세하셨다는 연락을 받은 직후였습니다.

예상대로 되는 일은 전혀 없습니다..

매수자는 가격을 깎길 원했으나

임장지에서 집으로 급하게 내려가던 길이라

마음의 여유가 없었고 못 깎는다고 고집을 부렸습니다.

불안하기도 했지만.. 저희 집이 당시 경쟁 매물 대비 1등 조건임을 알고 있었습니다.

인테리어 기간을 드리는 대신 깎지 않는 것으로 협상이 되었습니다.

경쟁 매물들 가격과 조건에 대해 면밀히 아는 게 중요하다는 걸 느꼈습니다.

또한 현재 시장에서 매도를 원한다면 욕심을 내려놓아야하고 그러려면 싸게 살 수 있다는 확신이 필요하다는 걸 배웠습니다.

미리 공부를 하고 아는 단지가 많은 게 중요하다는 걸 느낍니다..

매수까지

잔금까지 한달 반 정도 남아 그에 맞춰 집을 빠르게 구해야했습니다.

거기다 양도세 문제로 실거주집을 먼저 비워야 해서

단기임대로 들어갈 곳까지 구해야했지만 마땅치 않았습니다.

플랜을 여러 개 세우고 대응의 영역으로 접근해야함을 많이 배운 시간들이었습니다.

뚜또튜터님과 매코 이후 급히 매수할 지역을 앞마당으로 만들었기 때문에

우리 예산에 들어갈 수 있는 후보 단지들을 알고 있었고

가족과 함께 매물임장을 가게 되었습니다.

부모님의 직장 접근성 때문에 6개 후보 중 2개 후보로 좁혀지게 되었고

목표매수가와 후보 단지 검토를 위해 이번엔 센쓰튜터님께 매코를 받게 되었습니다.

매코 후 확실한 기준을 가지고

2개 후보 단지 인근 부동산 전부 방문하여 매물털기를 시작하였습니다.

매수하려고 협상에 들어간 집들이 있었지만

다양한 이유로 어그러졌고 이미 볼만한 집들은 다 보았는데

잔금까지 날은 촉박하니 마음이 급해지거나 예민해지기도 했습니다.

확률의 문제이므로 쉽지 않다는 것을 인정하고

주저앉기 보다는 행동해야 한다는 걸 배웠습니다.

그리고..

매물털기 할 때 뵈었던 부사님께서

연락이 오셨고 저희 목표 매수가에서 택도 없는

가격을 제시하십니다.

"만기가 남은 세입자 내보내는 조건으로

x.x억까지 깎아 볼게요."

목표매수가 보다 3천만원 비쌌습니다.

이미 집 구조도 다 알고 신축이니까

저희가 원하는 가격으로 한다고 하면

당장 가계약금을 쏘겠다고 말씀드렸습니다.

추후 하자가 있을 시 매도자가 부담하는 조건으로요.

부사님께서는 몇 번 반복된 통화로 아무리 깎아도

x.x억 밑으로는 어렵다고 하라고 하셔서

협상카드로 x억의 중도금을 제시하였습니다.

이전에 매물 털 때 부사님께서 아직 만기도 남았고

매도자가 전혀 급하지 않을거라고 말씀하셨으나

현금흐름이 급한 상황이셨는지

중도금 이야기를 듣자 금액을 낮추겠다고 하셨습니다.

단, 세입자를 내보내지 않는 조건으로요.

왕???????

만약 내보낸다면 기타 비용이 드니

5백만원을 올리자고 하십니다.

엑셀을 켜고 세입자 만기까지 구해야 할 월세 비용

매수 후 남은 돈을 통장에 예치했을 때

들어올 이자 비용, 이사비 등과

500만원 추가하여 매수,

한 달간의 임대 비용

짐 보관료 이사비 등 총 계산했을 때

(이사비는 숨고 견적)

대략 300만원 차이가 나는 것을 알았습니다.

실거주 만족도를 누리는 편익이 더 크다고 판단했습니다.

집 보고 최종 결정하기로 하고 다음 날 아버지와 함께 매임을 가게 되었습니다.

RR로 더할 나위 없이 마음에 들었고 지금껏 본 집 중 가장 좋았습니다. 싸다는 확신도 있었습니다.

감사하게도 세입자는 나가기로 협조해주셨는데

현 시장의 전세가가 세입자가 들어갔을 때 보다 더 저렴해졌고

매도자가 이사비용, 중개수수료를 드리기 때문에

세입자 입장에서 계산해보면 지금 나가는 게 더 이익이었습니다.

모든 게 하락장이라 가능했습니다.

다행히 한 달간 들어갈 공실 집도 구하고

>> 이 또한 하락장이라 가능했습니다 공실인 집을 내놓아도 팔리지 않자 한 달 임대해주기로 합니다.

매수할 집의 가계약금을 보내게 되었습니다.

바로 어머니의 생신인 날이었습니다:)

3월 실전반을 들으며 용맘튜터님의 감사랑한 튜터링을 받은 덕분에 현장으로 갈 수 있었고 진심 어린 조언들 감동이었고 감사했습니다.

4월 지투반 세르정튜터님의 따스한 조언 덕분에 많은 힘을 얻었고

거인의 어깨를 빌리는 덕분에 기준을 잃지 않고 포기하지 않을 수 있었습니다.

매물코칭해주신 뚜또튜터님, 센쓰튜터님, 투자코칭해주신 쟌쟈니튜터님께도 감사합니다.

노력한 만큼 돌려주는 게 월부 환경이라 생각합니다.

만나는 인연이 모두 복된 걸 알고 받은 만큼 나누면서 열심히 시간을 쌓아나가겠습니다. 배운 것에 그치지 않고 행동하게 하는 환경에 있어 감사합니다.

미숙하여 중간 중간 과정에서 헷갈리는 것들이 많았고

할머니의 장례와 무릎 통증이 심해지면서 아무것도 하기 싫은 날도 있었는데

튜터님과 동료분들 덕에 회복할 수 있었습니다.

존경하는 용맘튜터님께서 보내주신 힘이 되어준 글(너바나멘토님)을 공유하며 마칩니다!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀