사전임보, 데이터를 해석'만' 하고 계신가요? (feat. 투자와 연결짓는 법) [제인23]

안녕하세요, 행복하게 지속하는 투자자

제인23입니다💙

최근 지방투자 실전반을 수강하면서

튜터링데이를 진행했는데요,

사전임보에 대해

제너스 튜터님께서 해주신

피드백 중 가장 BM 하고 싶은 것을

나누고 싶어 글을 쓰게 되었습니다.

(킹갓제네럴 튜터님 짱짱🔥)

"제인님의 임보는 학생이 되게 잘 쓴 임보 같아요"

제가 23년 1월,

실전반에서 사임 발표를 하고

튜터님께 들었던 피드백이었습니다.

100장에 가까운 사전임보에

데이터와 나의 생각을 꽉꽉 채워넣었습니다.

그러나 들었던 피드백은

"투자자"가 아닌 "학생" 같다는

말씀이셨습니다.

그 이후 다시 지투반, 월부학교,

그리고 다시 지투반을 수강하면서

그때의 제 임보와 지금의 차이,

그리고 앞으로 나아가야 할 방향이 무엇인지

공유드리고자 합니다.

1. 내 투자와 정말 관련이 있는 장표를 넣었는가?

(아니면, 한 페이지 더 쓰기 위해 추가했는가...)

그때의 저도 그랬지만,

월부카페에서 본 글들

혹은 잘하는 동료들이 했던 임보들을

모두 BM하면 제 임보가

한층 업그레이드 되는 줄 알았습니다.

당시 저는 너무나도 갖고 싶은 ^^

서울 마포구가 임장지였습니다.

그리고 당시 제 임보에는

아래와 같은 장표가 있었습니다.

거주형태 비율과 아파트 자가주택 비율...

생각도 열심히 썼쬬?^ㅇ^

분홍색으로 열심히 강조도 하고..

나름대로 인사이트를 뽑아내기 위해 노력했습니다.

그러나,

마포구에 아파트 사는 사람이 많으면 안 사실 건가요?

마포구에 전세 사는 사람들이 많으면... 안 사실 건가요?

누군가는 의미있는 인사이트를 뽑아내겠지만,

지금의 저에게는 아닌 것 같습니다.

"가치"와 "가격"을 아는 것에

영향을 주지 않기 때문입니다.

참고로, 이걸 검증해보는 방법은

과연 자가주택 비율과 평단가는 상관관계가 있는가?

등등... 나의 가설을 숫자로 직접 검증해보는 것입니다.

그렇다고 처음부터 장표 추가를 망설이지 않으셨으면 좋겠습니다.

해봐야 필요한지 아닌지 안다! 는

제너스 튜터님의 말씀처럼

해봤고, 뇌리에 강렬히 박힐 ㅎ

피드백을 받았기 때문에 더 고민하면서

임장보고서를 쓰게 되었기 때문입니다.

(필요 없는데 내 생각을 고민할만큼의 체력도 남아있지 않다...)

2. 데이터 해석에 그치지 않는다.

그래서 어디가 우선순위이고, 어디가 싼가?

(어느 생활권? 어느 단지?)

저는 임장보고서란 WHY와 WHAT을

찾는 과정이라고 생각합니다.

WHY

여기에 왜! 사람들이

살 수밖에 없는지

WHAT

그래서 어느 생활권 및 단지가 우선순위이고

어느 단지가 투자할 메리트 있는지

즉, WHY에 대한 답을 찾고 그걸 바탕으로

최종적으로 어느 단지가 투자하기 좋다!는

결론까지 가야 하는 것입니다.

(좌) 대전 서구 / (우) 대구 달서구

두 장표는 모두 "환경"을 마무리하면서 넣는 장표인데요,

(좌) 대전 서구에서는 서구는 어떤 곳인지만 이야기했네요

(우) 대구 달서구에서는 대구 안에서 달서구의 환경은 어느 정도이고,

달서구 안에서 환경이 좋은 곳 (환경 때문에 살고 싶은 생각이 드는 곳)은

어디인지까지 생각을 확장하였습니다.

* 생각이 틀릴 수 있음 주의 *

아직도 많이 부족하지만

과거처럼 단순히

여기 직장/학군/환경은 OO 등급이야!

에서 그치지 않으려고 노력합니다.

직장/학군/환경 등

여러 입지요소 중 어느 것이

이 지역의 강력한 선호요소이고

어떤 생활권, 어떤 단지가 이걸 갖추고 있어서

우선순위가 무엇인지 생각합니다.

그리고서 시세파트에서 보니 가격이 이러하다!

그럼 이 단지가 저평가 되어 있는 것 같네?

이렇게 이어지려고 합니다.

여기서 저도 이제 BM 해야 할 부분은

"입지분석"에서도 "단지"까지 내려가는 것입니다.

(ex. 학군이 좋다고 할 수 있는 단지는 어디?

공급이 들어오는데 영향을 직접 받는 단지는 어디? 등등)

물론, 입지분석 단계에서 단지별 가치를 알기는 어렵지만

계속 생각해보는 것이죠

어떤 단지를 왜 사람들이 좋아하고,

임장지 및 생활권 안에서는 어떤 수준인지

(가르침 주신 제너스 튜터님 감사합니다🩷)

혹시 아직 데이터를 넣고

해석을 쓰는 것도 어려우신가요?

괜찮습니다.

한 번에 되지 않으니까요

(그러면 제가 억울...^^)

다만, 내가 향해야 할 방향성은

"그래서 어디 투자할 건데?"라는 것을

잊지 않고 한달에 하나씩 개선해나가시면 좋을 것 같습니다.

임보-임장-투자

삼위일체가 되는 그날까지

응원하겠습니다!

(나도 화이팅~)