내집마련 기초반을 수강하고 있는 부린이 입니다.
갭 투자로 서울 아파트를 매수할 생각입니다.
이전에 조언해 주신 것과 같이 아파트 매매 가격에서 전세 가격을 뺀 금액을 고려해 투자 가능한 아파트를 찾고 있습니다.
이때 궁금한 점이 생겨서요,
갭투자 시 다음과 같은 두 가지 방법이 있는데,
(다른 방법이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다)
1) 전세인이 있는 집을 매수 한다(전세 계약을 그대로 물려 받음)
2) 집주인이 아파트에 살고 있을 경우, 새로운 전세를 구해 전세인과 동시에 매매 계약을 한다.
2)의 경우엔 어떻게 진행되는 건가요? 부동산 중개인에게 매수 의도를 알리고 전세인을 찾는 공고를 올려달라고 요청해야 할까요? 이 경우 현 아파트의 집주인과는 계약을 맺어야 하나요? (계약금을 걸어야 한다면 전세인을 못 구할 시 계약금은 못 받는 건가요?)
1)의 경우엔 원래 집 값보다 더 싸게 매수할 수 있나요? 대부분 바로 입주 가능한 아파트를 찾기에 전세인이 있는 경우(임대차 법에 의한 전세 연장이 가능할 시) 더 싼 값에 매수할 수 있나요?
부린이로써 궁금한 점이 많아 이렇게 질문 올립니다.
소중한 답변 부탁드립니다.
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댓글
ksh****님 안녕하세요:)
열심히 공부하시고, 궁금한 점 질문하시는 모습 너무 멋집니다.
2)의 경우 상황에 맞게 합의해서 진행하면 됩니다.
관련 케이스를 잘 정리해준 칼럼이 있어 공유합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10488793
1)의 경우 '지역', '조건' 마다 다를 수 있지만, 대부분의 경우 충분히 협상의 조건으로 이용 할 수 있습니다.
특히 실거주 수요가 많은 곳에서는 더 유리하게 사용해 볼 수 있을 거 같아요.
응원합니다:)
안녕하세요^^
서울 투자를 준비중이시군요!
1)번의 경우 전세가가 낮게 껴 있는 경우라면 시세 대비 낮은 가격으로 거래될 때가 있습니다. 투자자 입장에서는 다른 매물에 비해 투자금이 많이 들어 불리하기 때문입니다. 하지만 전세가가 시세보다 높다면 매도인 입장에서 매매가를 굳이 싸게 할 필요가 없다고 판단할 수도 있습니다.
2)번 케이스를 설명드리겠습니다.
보통 매수 과정에서 매도인과 매수인 간에 계약금-중도금-잔금으로 거래 대금을 치르는데요.
계약금을 넣고, 잔금을 하기까지 매도-매수인간 협의에 따라 2~4개월 정도의 기간을 갖습니다. 잔금 기간은 부동산을 통해 매도인과 협의하면 되고, 그 기간 동안 전세입자를 구하시면 됩니다.
이때 매도인이 집을 보여주는데 협조를 잘 해주어야 수월하게 전세 계약이 가능합니다.
매매 잔금까지 전세입자의 계약금, 중도금, 전세 잔금을 이용해 거래 대금을 치르고 거래를 완료하시면 됩니다.
만약 세입자가 맞춰지지 않을 경우 잔금을 대출이나 보유 현금으로 치뤄야 하는 일이 발생할 수 있기 때문에 매매 대금을 온전하게 마련할 수 있는지 대출 여력 등을 파악해야 리스크를 최소화할 수 있을 듯 합니다.
세입자가 맞춰지지 않아 발생하는 피해를 피하기 위해서 전세가 맞춰지는 것을 조건으로 매수를 하려고 한다는 것을 부동산 사장님께 이야기해 매도인과 협의할 수도 있습니다.
투자 전, 발생할 수 있는 리스크를 최소화하기 위해 투자코칭을 받아보시는 것도 많은 도움이 될 것 같습니다.
https://weolbu.com/product?displaySeq=2835&fromUrl=/class
저도 투자 전에 항상 코칭을 활용하고 있습니다. 추천해 드릴게요^^
성투하시길 빌겠습니다!
ksh님 안녕하세요 ^^ 전세 레버리지 투자에 대한 궁금증이 있으시군요 ~ 아래 토마토랑님, 노부부님께서 정말 잘 설명해주신 것 같습니다 ^^ 추가적으로 설명드리자면, 1)번의 경우 전세입자가 최초 2년 계약인지, 계약갱신청구권을 사용한 계약인지 파악하시는 것이 좋습니다. 전세가 껴 있어서 편하게 매수했는데, 알고보니 세입자가 계약갱신청구권을 쓴 상황이라서 갑자기 3개월 안에 퇴거한다고 말할 수도 있습니다. 전세 시세가 현 보증금보다 높게 형성되어 있다면 새로 맞추는데 무리가 되지 않겠지만, 그렇지 않은 상황이라면 역전세를 맞을 수도 있습니다. 2)번의 경우 집주인이 집을 보여주는 것 뿐만 아니라, 전세 계약도 대신 해줄 수 있는지 반드시 협조를 구하는 것이 좋습니다. 예전에는 집주인이 아닌 새로운 매수자와 계약서를 쓰는 것이 대부분 가능했지만, 요즘에는 대출받는 은행의 요구로 (전세 사기 때문에) 소유권을 가진 사람과의 전세계약서를 요구하는 곳이 있습니다. 그러므로 소유권을 가진 매도인과 먼저 전세계약서를 쓰고 새로운 매수인이 그 전세 계약을 안으면서 잔금을 하는 방식으로 진행되는 경우도 있습니다. 그럼 ksh님 화이팅입니다 ^^