1년 6개월만에 광역시 아파트 한 채 투자하고 왔습니다!

안녕하세요. 투자금모아 N호기모아 모아신입니다.

투자금은 다썼지만 드디어 1호기를 모았습니다.

등기도 넘어왔겠다. 거두절미하고 키워드는 이렇습니다.

#싱글투자자 #1년반만에 #1호기 #잔금 #월세낀물건 #복비딜폭망

https://cafe.naver.com/wecando7/10889224

어쩌다?

빠르게 움직이지 않았다면 이 글은 존재하지 않았을 것...

때는 3월, 버린돌 튜터님과 돌멩이들과 함께하게 된 첫 실전반 과정 중이었습니다.

이 시기에 투자 코칭도 받았던 터라 방향이 더 확실해지고

'실전반만 끝나면' 중소도시 앞마당을 넓히면서 1호기를 빡세게 찾을 계획을 가지고 있었습니다.

저의 실전반 목표는 다음과 같았습니다.

그런데 늘 그렇듯 인생은 계획대로 되지 않죠.

둘다 동시에 해야하지만 하나씩 끝내고 싶은 마음이 컸습니다.

최임 제출이 코앞인데 관심단지 물건 가격이 하락한 것을 봐버린겁니다.

어? 이거 상황 좋은데 깎이면 사도 되지않을까!?!? 바로 전임 때립니다.

근데 전날 더 깎인 가격으로 나갔답니다... 대신 다른 좋은 물건을 추천받습니다!

전임한 물건과는 다른 상황을 가진 RR, 약간 비싸긴 한데 잘 만들면 가능성 있겠다 싶은 물건이었습니다.

그리고 그 물건을 콩닥거리며(임보가 걱정되며) 튜터님께 매물문의를 했습니다.

출동승인이 났습니다.

사실 최임까진 끝내고 가고 싶었습니다.

하루갈지 이틀갈지 다음주에 갈지도 고민했습니다. (지금 생각하면 왜 고민 했나 싶습니다)

이전 지투반에서 임장지, 앞마당 현장만 싸돌아 다니며 임보도 망하고 투자도 하지 못한 전적이 있기 때문이죠..

그런데 튜터님이라면 바로 이틀 가겠다는 말을 듣고

휴가를...한번 더 써서 1박2일 매물털기 일정을 잡았습니다! (지금 4월인데 올해 연차 절반이상 소진함ㅎㅎ)

이런 기회를 두고 실패가 두려워 행동하지 않았다면 후회했을 겁니다.

매물털러가서 고백 (조금이 아니긴 헀죠)

저는 당시 저 눈웃음이 상당히 쫄렸습니다.

후보 물건

갑자기 1등 교체

그렇게 또 한번 직장에서 눈치를 보고 현장으로 달려갑니다.

단지 주변 부동산부터 싹 들어가봅니다.

특별히 싼 물건이나 좋은 상황을 가진 물건은 더 없었습니다.

다른 생활권으로 이동합니다.

투자금이 너무 맞지 않습니다. 매몰찹니다.

feat. 아직 투자할 때 아니야~, 돈 얼마 있니~, 안살거면서 왜 자꾸 오니~, 세입자가 화났어~, 투자자 안보여줘~ 등등등

다들 익숙한 멘트죠?

속솽하지만 굴하지 않고 다음 부동산으로 갑니다.

반복...

점점 희망이 사라져 갈 때 쯤

갑자기 처음 봤던 생활권에 더 싼 물건을 몰.래. 가진 사장님을 만납니다.

(이건 어때..? 슥)

? 오케이 딱걸렸다 후보 추가.

만기도 꽤 남았고 월세껴서 사람들이 안사려고 하는 물건이었습니다.

바로 2순위 물건으로 승급시켜줍니다.

브리핑 받은 후, 다음날 연락드린다하고 일단 침착해봅니다.

그리고 매코넣기 전까지 다른 후보물건을 열심히 찾으러 다닙니다.

1순위 : 가격젤비쌈, 상태 굳, 세입자 이사날짜 협의가능, 더 살게 해볼 수 도

2순위 : 가격젤쌈, 상태 쏘쏘, 월세껴서 잔금쳐야됨

3순위 : 가격중간, 상태 굳, 세입자 이사날짜 빠듯함

이런식으로 처음 문의했던 매물 말고 더 싼 물건들이 추가됩니다.

1순위 : 조정 된다면 가장 좋은 물건일 줄 알았으나 협상이 잘 안됩니다.

2순위 : 확정잔금.. 좀 쫄립니다. 게다가 투자금이 길게 묶입니다.

3순위 : 젤 무난한데 세입자 이사날짜가 확정되어있어 다음 세입자 구하기 좀 빠듯 했습니다.

소개해준 부사님 전세 뺄 자신감도 없어보입니다.

그 사이에 2순위 부사님이 더 깎아놨으니 당장 계약금 넣으라는 독촉 전화가 옵니다.

그러나 아직 매코시간이 안됐는걸요.. 너무너무 쫄리지만 조금 더 시간을 끌어봅니다.

날아갈까 두근거렸지만 그래도 이 물건만 있는게 아니니까요.

현재까지 저의 픽은 2순위 물건의 가격이 더 좋아졌으니

세입자 만기시 까지 보유하고 추후 세를 맞추는 방법이 좋겠다 생각했습니다.

그렇게 2순위 기준으로 금융비용을 계산해봤습니다.

진짜 감당가능?

진짜 잔금대비 정확한 가용자금, 세대분리, 방공제

대출(주담대,신용), 가용자금(현금,주식,ISA) 등을 미리 파악해 두었는데요.

주담대는 대략으로만 알고 정확히 어느정도 나오는지 확실치 않았습니다.

매코시간이 되기 전까지 더 정확하게 계산기를 두드려봅니다.

부동산사장님들께 요청한 대출상담사 연락처로 상담사 두 분께 전화를 돌려봅니다.

금리, 중도상환수수료, 매월 원리금, 방공제 적용시 실제 대출액 등을 파악했습니다.

예시)70% /광역시/KB시세3억/월세보증금 2500만원 인 경우 최우선변제와 보증금 중에 큰 값이 차감됨

여기서 잠깐~!

아파트는 적용 방수 1개로 보고 70% OR 80% 대출가능액에서

소액임차보증금을 뺀 값이 실제 대출가능액입니다.

방공제의 경우 생각보다 크리티컬하니 유념하셔야 합니다.

다음으론 두가지 방법이 있었습니다.

대안1 : 세대분리를 하지 않을 시 생애최초가 적용되지 않아 주담대 70% + 부족현금 신용대출

대안2 : 세대분리 후 주담대 80%

실제로 계산해보니 오히려 필요한 잔금을 주담대안에서 끝내는 2안의 원리금이 조금 더 컸습니다.

그럼 굳이 주소지를 옮겨 80%를 받을 필요가 없어진거죠.

그렇게 1안의 금융비용을 더 자세히 들어가 봤습니다.

월세-주담대 70%원리금 = 플러스

월세입자 만기시까지 신용대출이자합= 금융비용

이렇게 나온 금융비용과 각종세금, 복비, 법무사비등 부대비용 아슬아슬하게 투자금 내로 들어오게 됩니다.

아...! 취득세는 무이자 할부 받으려고 카드 새로 팠습니다..

최종적으로 확실하게 감당이 가능했습니다.

거인의 어깨

자향멘토님 매코 & 버린돌 튜터님

자 이제 모든 준비가 끝났습니다.

자향멘토님이 전화를 주셨습니다.

역시 저는 생각지도 못한 각 물건의 리스크를 알려주셨습니다.

지역을 어떻게 파악하고 있는지 이전에 통과 받은 물건 이야기, 매도계획 등

1등 물건도 일치해서 너무 기뻤습니다.

1순위

-만기가 남아있어 세입자에게 휘둘릴 수 있는 리스크, 내가 유리한 상황이 아니었던 점.

현세입자 증액 딜과 매도자 네고 두 박자가 맞다면 매수 가능.

만기시 전세 맞추기 어렵지 않겠지만 그래도 보수적으로 봐야 함.

⭐2순위⭐ (자향멘토님픽!)

-내년에 나갈 수 있는 사람이 확실한지만 확인하면 OK 이미 깎인 금액에서 금융비용 나온다!

3순위

-2순위가 이미 네고 되어서 비쌈

그렇게 더욱 확고해진 ⭐2순위⭐ 물건으로 계약하게 됐습니다.

여기서 반전이 있습니다~^3^

이렇게 매코를 잘 받아 놓고!!

정작 계약시 확실히 싸다 무조건 산다는 마음이 앞서

현세입자 퇴거확약서도 놓치고 복비 딜을 크게 실패했습니다.

많이 깎았으니 나눠먹자는 통보가 들어옵니다. 현장은 야생이더군요.

뭔가 이상하면 잠시 자리를 비우고 도움을 요청했어야 했으나

결국 복비를 몇배를 주며 미래의 수익을 나누게 되었습니다...

그 대가는 점심 쉐이크 신세입니다. 아낌없이 탈탈 털렸습니다.

매코 후 목표매수가보다 더 네고된 가격에 눈이 멀어 큰 실수를 범하고 맙니다.

부대비용에서 안새도 됐을 돈이 줄줄 샜습니다...반성합니다ㅠㅜ

다른 분들은 이런 멍충한 실수를 저지르지 마시길...

불행중 다행은 튜터님 덕에 확약서는 추후 잘 챙겼습니다. 휴~

지나고보니

모든 것이 거름이었다.

돌멩이네와 함께한 첫 실전반에서 '첫 씨앗'을 심게 되기까지

기초반에서부터 쭉 함께 하며 서로 응원하는 동료분들과

정규강의를 꾸준히 들으며 차근차근 늘려갔던 앞마당

리즤네와 함께 한 첫 지투 때 작성한 꿈의 서약서를 이루고있는 것

이버네와 함께 한 두번 째 지투 때 첫 매코도 받고, 투자로 이어지지 않았던 경험

매달 독서모임을 통해 떨어진 텐션, 멘탈 회복한 것

확언을 시작하고 정말 이뤄지는 경험 한 것

이 중에 하나라도 없었다면

독강임투에서 '투'를 아직 채우지 못했을 겁니다.

어느것 하나 감사하지 않은 것이 없습니다.

운칠기삼, 이번 첫 투자는 정말 운이 더 크게 작용 한 것 같습니다.

다음 투자에선 실수를 개선하며 1호기보다 더 가치있고 유의미한 2호기를 채용할겁니다!

앞으로 투자 시장에 계속해서 살아남도록 실력을 쌓아나가겠습니다.

도움과 응원 주신 튜터님, 멘토님, 동료분들 무한 감사드립니다.

📝복기모아📝

✔️내가 할 수 있는 투자를 진심으로 안다는 것_지투복기글+매코후기 (24.02.06)

https://cafe.naver.com/wecando7/10613311

✔️지투반 뭐하는 곳인데 (23.11.08)

https://cafe.naver.com/wecando7/10206121

📝코칭모아📝

✔️내가 돈이 없지 실력이 없냐, 투자에 올인! _라즈베리님 투자코칭 후기 (24.03.23)

https://cafe.naver.com/wecando7/10772554

✔️진짜해야돼요_뚜또님 투자코칭 후기 (23.07.01)

https://cafe.naver.com/wecando7/9395701

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