실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 54기 99조 사막의샘]

안녕하세요.

오아시스 같은 투자자 '사막의샘' 입니다.

1. 현재상황(나&부동산)- 현재 부동산 상황

이번 강의에서는 현재 상황의 나와 현재 부동산 상황에 대해 이야기 해주셨는데

한번도 나의 상태를 파악해 보려고 한적이 없었던것 같아요.

나는 지금 투자 할 수 있는 준비가 되었는가? 생각해 보았습니다.

결론은 '아직 아니다"입니다.

질문도 제대로 하지 못하는 수준의 나는 아직 뭔가를 안다고 할 수 없는 상태이고,

모든것을 자연스럽게 하는게 어려운 이제 조금씩 알아가는 단계입니다.

앞마당 1개도 완성이 안된 불안전한 상태입니다.

불행 중 다행인 점은 경험(세월)을 통해 너나위님 강의 내용이 잘 이해 되는 편이라는 점입니다.

어쩌면 너나위님 말씀처럼 안다고 착각하고 있는지도 모르겠네요.

뭔가를 할때 불타오르듯 활활타는 저는 지속이 가장 어려운것 같습니다.

"오래 하는 놈이 장땡이다.

어느 누구도 그것을 거스를 수 없다."

  아는대로 하고 반복한다를 최소 3년은 해보라고 하셨는데... 그래 일단 1년 만이라도 꾸준히 해보자라고 다짐을 했습니다. 복기 하고 반복, 개선하다 보면 반드시 성장할테니까요. 각이 나오고 고수가 되려면 10년은 해야겠죠?

그리고 현재 부동산시장을 수도권과 지방으로 나누어 설명해 주셨는데

그렇다면 이런 판단은 어떻게 할 수 있을까?

매달 지인 매매가를 지역별로 정리해 보고 크게 훝으면서 평균값보다 싼가 감을 잡을 수 있다고 하셨는데

관심지역을 한달에 한번씩 시세를 보며 감잡는 연습을 해봐야 겠습니다.

B.M

관심지역 한달에 한번씩 시세 트레킹

부동산 지인 매매가를 지역별로 매달 정리(평당매매가격)

2. 잃지 않는 투자

"더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 살아남는 선택을 반복하는 것이다"

라는 투자의 원칙을 젂어 두고 이 원칙에 어긋나는 투자를 하지 않는 것이다.

잃지 않는 투자를 하겠다는 기준을 갖고 투자를 하면

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이루고 혼란스러운

투자시장에서도 흔들리지 않고 살아남을 수 있는 투자자가 될것이다.

잃지 않는 투자를 하기 위해 할수 있는 것과 할수 없는 것을 구분해서 할수 있는 것만 해라.

투자는 기대하고 하는 것이 아니다.

그냥 내가 원칙과 기준을 세워 놓고 현재 시점의 저평가를 판단하고 투자 이후 시나리오를 대비 하면 된다.

(고통스럽지만 남들과 반대로 한다- 주식과 비슷 한듯, 역전세는 투자 실패가 아니다. 막연한 불안을 갖지 말고

사실로 접근 하는 습관을 들여 실제 상황에서 당황하지 않고 대처할 수 있도록 시뮬레이션 해본다.)

홈런 칠 생각을 하지 말고 안타를 쳐라.

대박을 노리지 말고 중박을 계속 칠 생각을 해라.

임장 보고서를 왜 쓰라고 했을까?

시세 감각은 현재 각 지역별 아파트 가격을 알아보기 시작하면서 부터 시작되고,

투자자로 공부하고 있다면 아파트 가격을 하나하나 알아 나가는게 진짜 공부이기 때문이다.

1,2강에서 배운 것들을 꾸준히 해 나가야 조금씩 이해도가 높아지고 감이 생기므로 임보작성은 선택이 아닌 필수인 것이다.

B.M

매월 한 개 가격 포함 지역분석 보고서 결과물 =임장, 임보작성

어렵게 생각하지 말고, 그냥 한다.

잘 못해도 되니 한장이라도 결론을 젂어 본다.

3. 최고수준의 투자를 한다는 것에 대해

저평가의 개념 2가지

절대적 저평가의 개념과 상대적 저평가의 개념

절대적 저평가

시장이 모두 싼것, 그냥 다 싼 시기,

아무거나 사도 돈을 번다.

버냐 or 안버냐 아무거나 사도 이시기는 다 돈을 번다.

상대적 저평가

특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태,

이 것을 아는것이 전문 투자자이며 최고 수준의 투자를 할수 있다.

우리가 공부해야 하는 이유는 어떠한 시장 상황에서도 최고 수준의 수익을 내는 투자를 하기 위함이다.

비교 평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 산다.

비교할 대상이 2개이상 되어야 하므로 임장보고서를 써야 한다는 것이다.

투자는 선택하는 거다.

최고수준의 투자를 하려면 임장보고서를 쓰고 비교평가를 통해

가치와 가격의 불균형 여부를 확인할수 있기게 더 좋은데 싼것을 살수 있는 것이다.

절대적 저평가의 판단

1단계. PIR로 가격이 싸다 비싸다를 가늠(서울평균인 10.1이므로 PIR 11이하 )

2단계. 전세가율로 확신을 가지고 실행에 옮김.(서울기준 65%)

이 기준에 맞는 시기가 되면 무엇을 사더라도 싸게 사는것.

<해야할 일>

구별로 5개정도

아파트 단지 150개~200개 시세 확인

PIR, 전세가율

가끔 틈나면 임장가고, 분위기도 보고

가끔 실준반

상대적 저평가 판단

프로 투자자가 되어 경제적 자유를 누리고 싶다면

비교평가를 통해 상대적 저평가를 판단하면 된다.

상대적 저평가는 얘가 쟤보다 좋은데 가격이 더 싸네?

얘가 쟤보다 좋은데 가격이 같네?

가격이 같은데 쟤가 얘보다 훨씬 좋네? 라고 항상 스스로에게 물어봐야 한다.

그리고 “같은 값이면 당영히 저게 낫지. “라고 결론을 내릴수 있도록 모의투자를 항상 해봐야 한다.

6개월, 1년, 2년동안 기록을 통해 가격이 벌어지는것을 관찰한다.

기준은 입지(직장, 교통,학군,환경)

가격과 가치의 불균형=기회 이다.

일반인들은 그 가격은 이유가 있습니다라고 하지만

예외를 두지 않고 모든 아파트를 전수조사 하면 “가격과 가치의 불균형=기회”라 라는 말이 맞는 거예요.

한두번 해보는 사람들은 모르지만 계속 보는 사람은 가격이 같은 시기들이 있다는 것을 알고 있어요.

훨씬 싸지만 나중에 역전하는 경우도 있다는 것도 알고 있어요. 그래서 이것을 여러분들이 판단하기 위해서 임장을 다녀보셔야 되요.

그리고 스스로에게 물어야 한다.

좋을까? 안 좋을까? 라고

그리고 내가 어디에 있는지 생각해 봐야한다. 환경만 좋으면 안된다.

예) 내가 어디있는지를 생각하면서 봐야한다.

지하철을 타보고 얼마나 먼가 체크 해봐야 한다.

퇴근 하고 임장

투자기준(저평가/적은 투자금)에 부합하는 것 중 비교평가를 통해 가장 입지가 좋은 것을 산다.

아느 지역이 많으면 선택의 기회가 많아지고 아는동네 넓히는것이 투자를 잘하는 방법이다.

아는 지역의 차이=투자 결과의 차이

아는 지역 개수=투자 실력

단지간에 완성할 생각말고 열심히 꾸준히 늘려가자.

BM

임장보고서 월 1개씩

하루 2시간씩 취미로(좀 미친느낌으로) 투자 공부한다.

4. 지금 내 투자금에 딱 맞는 투자 방향 설정

아파트로 돈버는 법

1인 1주택 올인,

일시적 1가구 2주택

가치성장 다주택(C씨 부부)

소액투자 다주택(D씨 부부)

1주택자와 다주택자를 예를 들어 설명해 주셨는데. 내게 맞는 투자 방향을 설정하는데 도움이 많이 됐습니다.

저는 다주택자를 원하고 있고, 투자 횟수 많지 않으면서 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중하는 투자를 하고 싶어졌습니다.

앞으로의 투자 공부 로드맵까지 알려 주셔서 앞으로 어떤 식의 강의를 들으며 공부해야 할지 방향을 잡을 수 있는 유익한 강의 였습니다.

너나위님의 4강은 생각을 많이 하게 하는 여운이 남는 강의 였습니다.

투자자로써 자신의 상태를 객관적으로 생각해보고

앞으로 투자자로써 가져야 할 태도와 해야할 일들을 적어도 3년간은 꾸준히 해보라는

설득 같았습니다.

어려워서 못하는게 아니라 지속하는게 힘들고 너무 조급하게 생각해서 다들 포기하는데

걱정이나 두려움은 접어두고 스스로의 위치를 확인한 후 시작해 보자라구요.

꾸준히만 하면 점점 갈수록 쉬워지는데 그냥 일단 내가 가르쳐준 대로 해봐!

고집부리지 않는 스윙스 처럼, 너나위(이 분야 최고의 프로투자자)의 말이라면 일단 믿고 따라 오라구~

알려주잖아 어려워? 어렵지 않아. 지속과 반복하는 꾸준함만 있다면.....누구나 할수 있다구~따라와~