[호랭시] 시세#55 6말7초 입주를 치른 서초와 동대문구

아침에 신문기사를 정리하다보니

6월 말과 7월 초에 입주장을 치르고 있는

서초 메이플자이(메자)

동대문구 휘경자이디센시아(휘자디)

근황이 궁금해졌다. 

일단 메이플자이 59(25평) 

동일매물 묶으니 534개

전세 최저가는 9.95억이고 10억으로 형성되어 있다.

5월에 볼때는 괜찮은 매물들이 12억 초반이었는데

확실히 많이 떨어지긴 했다.

파란색 화살표(▼)는 싫어서 새로 올렸는지

보이진 않는다. 

원베일리도 5월에 16억으로 전세를 봤었는데

지금 13억까지 내려와있다.

아무래도 6.27 이후 전세대출 제한의 영향을 받고

비슷한 연식의 메자 입주장 영향을 받은 것 같다.

25평 매매가는

원베일리 25평 39억

메자 25평 32억

메자가 싸긴 싼 구간이다

현금 22억에 현금세입자 10억짜리가 필요한 상황이라

매전차이로 투자하기 어렵긴하다 ㅎㅎ

휘경자이디센시아 59(25평) 

동일매물 묶으니 120개

전세 최저가는 5.2억이고 5.3-5.4억으로 형성되어 있다.

하락 화살표가 보이는 게 몇 개 있고

아무래도 라그란데 소진되면서

상대적으로 평면이 좋은 디센시아가 주목받고

전세가가 오르던 시기라 호가가 높았던 몇 달 전과 비교해서

분위기가 많이 얼어붙었다.

전세 시세가 5.5억~6억 사이던 분위기에서

2천~6천정도 빠지는 분위기

1월에 입주한 라그란데는 25평 전세매물 다 소화하고

8개가 남았고

5.5억 1개, 다음부터는 6억으로 시작한다.

(아직은 여유가 있는 모습)

기존 대장이던 휘경SK뷰는 25평 전세 매물이 0개

33평은 전세 매물 1개 (6.2억으로 많이 빠져있긴 하다)

25평 매매가는

휘자디 12억~13억으로 형성되어 있고

인근 SK뷰는 11.2억~11.7억으로 좀 낮게 형성됨

33평 매매가는

라그란데 14.5억 

휘자디 15억 

오막살이가 라그란데 브랜드를 뛰어넘는다

(현장에서 조경가 상품성 만족도는 휘자디가 더 높다는 이야기가 있다)

1급지 서초구와 4급지 동대문구

동일한 입주장을 치르고 있는 상황에서

전세가는 4-5억 차이가 나고 있다.

6-7억으로 벌어졌던 전세가가 6.27 이후로 줄어든 모습을 보이고 있고

매매가는 20억 차이가 난다.

실거주 가치에서 5억 차이

심리적인 부분까지 더하면 20억 차이

이게 상급지와 하급지의 차이구나 느껴지면서도

지금의 6.27로 어디까지 영향을 받을지도 궁금하다.

사실 12억의 휘자디도 6억대출 한도면 6억 이상의 현금이 있어야

매수가 가능한데

당연히 쉽지 않은 선택이고 이에 따라 조정을 받을 것 같다.

매수심리가

전세로 전환되는 경우도 많을 것 같고

전세에서 월세로 전환되는 수요도 생길 것으로 보인다.

하급지의 신축+구축들로 수요가 어느정도 모여서

상급지와의 간극을 좁혀준다면 좋을 것 같으나

당장 부동산 분위기는 조용하고 차가워보인다

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