안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
투자에서 한번의 싸이클을 마무리 하게 되었습니다
“매수-전세세팅-매도”
각각의 행위를 저는 월부에서 투자자로써 처음으로 해봤습니다. 그래도 많은 사람들이 매수는 한번씩은 해보는데 저는 매수도 처음 하게 되었습니다. 나의 생각보다 빠르게 매도 기회가 왔고 욕심을 부리지 않아서 가장 어렵다는 매도를 광고 하고 일주일이 되지 않았는데 가계약을 하게 되었습니다.
생각 하지 못 한 매도 타이밍
이번에 매도를 진행한 물건은 지방광역시 물건으로 24년 9월에 등기를 마무리 했습니다.
오잉?? 1년이 안되었는데요? 매도를 한다고요??
네!! 그렇습니다
25년 여름학기를 하고 있었고, 수도권 외곽에 투자를 준비 하고 있었습니다
투자물건을 찾고 이제는 매물코칭을 기다리고 있었는데 갑자기 세입자에게 연락이 왔습니다.
무슨일이지??
“이번에 청약이 되어서 신축으로 이사를 가게 되었습니다”
머리속이 너무 복잡해 졌습니다.
처음에는 매도 생각을 하지 못 했고, 전세를 어떻게 세팅해야 할지 고민만 했습니다.
전세가 없는 지역이기 때문에 그럼 전세를 어떻게 올려서 받지?
매도를 위해 딱 1년 전세만 하고 퇴거 하는 임차인는 어떻게 맞추지?
이런 고민이 바로 머리속을 지나 갔습니다.
26년에 매도하고 나 갈아 타기 할꺼니까!!
그때 당시 임장중이였는데, 문득 매도라는 생각이 들었습니다
매도…. 충분히 검토가 가능했습니다
왜요? 수익이 있는 구간으로 충분히 매도를 검토해 볼 수 있는 구간이였습니다
돌이켜 생각해 보면 그때 씨를 뿌리지 않았으면..(생각만 해도 약간 끔찍 합니다!!)
수익이 났고 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회가 된다면, 그리고 특히 지방물건이라면 기회가 있을 때 매도 하는 것이 좋다고 배웠고 생각을 했으나, 머리속에 스쳐 지나간 것은 일반과세가 아닌 수익의 60%.. 중과세율이였습니다(매수한지 1년~2년 사이)
내가 할 것을 충분히 고민해 보고 스스로 결정해 보자
1. 스스로 고민을 우선 해보고 정리를 해봤음
전세를 맞췄을때 상황
- 전세금을 1~2천만원 높여 받을 수 있으나, 최악 상황에서는 4년간 매도가 쉽지 않을 수 있음(전세 갱신 사용시)
- 28년 초 인근에 2,000세대 이상의 입주가 있어 갱신을 사용하지 않아도 역전세 리스크 있을 수 있음
- 이번에 전세를 맞추면 다음에 매도시 일반과세로 매도 가능
바로 매도를 하는 상황
- 매도를 통해 종잣돈이 더 커지므로 더 좋은 자산을 살 수 있음
- 중과세율 구간이기 때문에 많은 세금을 내야 함
이렇게 정리를 하면서 스스로 결정을 하는 게 어려웠습니다. 매도라는 카드가 있으나? 세금이 너무 아쉬웠습니다. 바로 튜터님께 문의 할 수 있는 학교에 내가 있었고, 매코 도 기다리고 있어서 멘토님께도 문의를 할 수 있었습니다
(환경이 힘을 다시 한번 느꼈습니다)
2. 나의 생각을 문의 해보자
흔히 말하는 거인의 어깨를 빌렸습니다
저 혼자 결정하기는 아직은 초보 투자자이기 때문에 너무 어려웠습니다
결론은 매도 하세요!
매물코칭에서 양파링 멘토님께서는 몇차례에 걸쳐 매도 하는게 좋은 방향이다 설명을 해주셨습니다. 세금에 대해 분명 흔들리고 있을 꺼라 생각하는 저의 마음을 정확히 알고 계셨습니다. 분명 상황마다/사람마다 다르겠지만, 나의 경우는 수도권 투자를 또 언제 할지 모르기 때문에 더 좋은 자산을 지금 기회에 사는게 맞 다고 하였습니다
여름학기 저의 선생님! 인턴 튜터님께서도 투자라 하는 건 좋은 자산을 쌓아 가는 것이라고, 왜 손해라고만 생각 하냐고 괜찮다고 너무 욕심 부리지 말고 매도 하고 더 좋은 자산을 사자고 이야기 해주셨습니다
3. 고민이 된다면 내가 소화 될때까지!!
그래서 바로 매도를 준비 했을까요?
준비를 하면서 배우자와 튜터님께 다시 이야기 드렸습니다.
세금… 세금… 튜터님께서 하지만 똑같은 어조로 이야기 해주셨습니다. 제가 이렇게 저의 가슴이 이해 안되는 걸 똑같은 걸 여쭤본 이유는 내가 해소가 되지 않고 받아 들이지 못 한다면, 최근에 겪었던 수용성에 대해서 잘못 알았던 것을 반복 하는 것이고, 나중에 힘든 상황이 오게 된다면 분명 남탓을 하는 경우가 생길 수 있다고 생각 했습니다
저의 고민은 마지막 반모임을 하면서, 말끔 하게 정리 되었습니다
그래 지금 찾은 물건 보다 더 좋은 자산을 찾아서 3번째 투자를 하자!!
매도 ? 프로세스대로!!
매도는 제가 엄청 잘했다? 이런 거 보다 배운대로 했습니다
가장 중요한 욕심을 내지 않고 매도 한다
1.네이버 호가 기준 전수 확인
인근 생활권의 경쟁단지까지 금액을 확인(나의 물건은 실입주가 가능한 물건이나 세낀 물건+실입주 가능 물건으로 금액을 정리 해보았습니다)
2. 전임브리핑
실거주로 우선은 전임을 진행하여 집의 상태 및 매수 가능 금액을 확인 함
3. 나의 경쟁 매물 확인
전임+네이버 호가를 보면서 나의 경쟁 매물을 확인 했습니다
4. 실거래 확인
실제 거래 되는 가격을 확인 했습니다
5. 나의 매물 상태 확인
1~4번+5번의 나의 매물 상태를 판단하여 매도가를 설정했습니다
6. 목표 매도가 설정
이렇게 하고 목표 매도가를 설정하고 광고를 진행 했습니다
네고를 염두해 두고 있었기 때문에 가격별 실제 수익을 시뮬레이션 해 놓았습니다
1,500만원 네고 해주세요!!
광고를 하고 딱 3일만에 매도자가 1,500만원 네고를 요청 했습니다
광고금액을 목표 매도가 보다 1,000만원 높게 광고를 하고 있었는데, 저의 목표가 보다 500만원 추가 네고를 요청 했습니다. “200만원도 안되냐고 했을 때” 안된다고 했습니다. 전화를 끊고 아 그냥 해줬어야 했나? 붙었을때 바로 매도 했어야 하는데, 실제 세금 내고 나면 얼마 남지도 않는데 이런 생각을 했습니다
이래서 매도가 참 어렵구나 하면서 오후를 보내고 있는데, 갑자기 사장님이 전화 오셔서 1,000원만 네고 하는 것으로(나의 목표 매도가)계약 하자면서 계좌 번호를 요청을 했고 계약을 진행 했습니다
긴글을 쓰기는 했지만, 매도 하면서 어려움 없이 했던 것
입주 가능한 물건 이였고, 저의 물건이 가격적으로 꽤 괜찮은 금액이였던거 같습니다
그리고 동/층/향을 보았을때 RR은 아니였지만, 보통이상의 매물였습니다
세입자의 엄청난(?)협조도 한 몫 했습니다.
전세 계약때 부터 힘들게 했는데 이번에 매도는 많은 협조가 있었습니다
전세때부터 힘들게 했던 세입자의 이야기는 다음 후기로 다시 한번 써보겠습니다
(내말은 안들어 주고, 본인 이야기만 하던, 왜 내가 중개수수료 내야 하나며, 가장 일잘러 사장님에게는 광고 하지 말라고 내가 집안보여 줄꺼야 그런 수많은 일들이 있었습니다)
아직은 끝나지 않았습니다
제가 매도를 한 것은 더 좋은 자산을 쌓기 위함이고, 아직은 그 자산을 찾고 있습니다
9월에 매수를 하려고 했다고 매도를 하고 다른 물건을 찾고 있습니다
요즘 시장이 급변하고 있는데, 미루지 말고 더 좋은 자산을 쌓아서 돌아오겠습니다
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
