"결국엔 가치 먼저봐야 합니다.

1:1 비교평가를 많이 해보세요.

그게 여러분들의 실력이 될 겁니다"

- 프메퍼 튜터님

안녕하세요 ~ 채너리입니다 :)

이번 월부학교를 메퍼 튜터님과 함께하며

가장 크게 배우고 있는 것 중 하나가

1:1 비교 평가 및 가치 판단에 대한 부분입니다.

어찌보면 가장 기본적인 것인데

우리가 놓치고 있는 경우가 많은데요,

오늘은 Back to the basic!

단지의 가치를 판단하고 +

비교평가까지 이어서 해보는

양식을 공유해볼까 합니다 :)

그럼 바로 시작해볼까요?

Step 1. 변수 고정하기

가장 선행 되어야 할 것은

비교할 단지를 선정하는 것입니다.

“단지가 너무 많은데

어떤 단지를 골라야하지? 벌써 글렀다…"

하는 분들 계신가요?

그럴 땐 두 가지만 기억하세요.

첫째, 연식 고정하기

둘째, 평형 고정하기

첫째, 연식 고정하기

신축은 신축대로,

구축은 구축대로 비교해봅시다.

예를 들어, 4급지 가성비 신축

vs 3급지 가성비 구축

이런 것 보다는

동대문구 가성비 신축

vs 서대문구 가성비 신축

이런식으로 연식을 고정시키는 겁니다.

둘째, 평형 고정하기

수도권에서는 연식 좋은 20평대와

구축 30평대의 가격 흐름이

같이 가는 경우가 종종 보입니다.

그러나 우리의 목적은

“가치를 판단하는 것”이고,

이 목적을 위해서는 변수를 최소화 해야 합니다.

웬만해서는 30평대는 30평대끼리,

20평대는 20평대끼리 비교해야 합니다.

Step 2. 단지 고르기 (딱 2개만!)

평형과 연식이 고정 됐다면,

내가 원하는 단지 아무 거나 2개만 골라보세요.

너무 여러개를 한번에 하려고 하면

죽도 밥도 안됩니다.

오늘 점심 메뉴를 고를 때

피자 치킨 짜장면 고추장찌개 제육볶음 엽떡

모든 메뉴를 한 번에 올리는 게 아니라

1. 한식 vs 양식 → 한식

2. 찌개 vs 요리 → 요리

3. 고기류 vs 볶음밥류 → 고기류

등 다양한 특징들을 최대한 "고정"시켜놓고

제육볶음 vs 소불고기 → 제육볶

제육볶음 vs LA갈비 → 제육볶음

제육볶음 vs 삼겹살 → 삼겹살

삼겹살 vs 오리고기 → 삼겹살 

이런 식으로

그 안에서 비교하는 게 훨씬 편합니다.

STEP 3. 가치 판단하기

변수를 최대한 고정하고

비교할 단지를 선정했다면 

다음으로는 가치를 판단해야 합니다.

너무 어렵게 생각하지 말고,

너나위님께서 알려주시는 3가지만 해보세요.

첫째, 강남까지의 거리 (물리적, 시간적)

둘째, 환경 개선 여부

셋째, 호재

이 3가지를 한번 적어보고,

본인이 생각했을 때

어떤 단지가 더 나은지를 적어보는 겁니다.

STEP 4. 가격 비교하기

이 단계가 전부 완료 됐다면,

이제 가격을 비교할 차례입니다.

매매 그래프를 붙여보고

나의 생각이 맞는지 검증해보는 거에요.

많은 분들이 여기서 “틀렸을 때”

내가 뭔가 잘못한 것 같다는 생각을 합니다.

그럴 땐 조금만 방향을 틀어보세요.

“내가 뭘 놓친 걸까?”

우린 정답 맞추기 게임을 하는 게 아닙니다.

이건 시험이 아니에요.

오히려 지금 비교평가 연습을 하며 틀리는 건,

나중에 실전 투자 때 올바른 가치 판단을 하기 위한 

아주 큰 밑거름이 되어줄 겁니다.

내가 생각한 것과 흐름이 다르다면

왜 틀린 것 같은지 생각을 적어보고,

그것도 모르겠다면 의문점을 기록해두고

나중에 튜터님들에게 질문해 보세요.

이렇게 내적 자산을 쌓아나간 사람은

반드시 나중에 1억, 2억 더 버는 투자를

하게 될 거라고 확신합니다.

비교평가 예시

간단한 예시와 함께 양식을 첨부합니다 :)

바로 동작구에 있는 신동아리버파크와

vs 강동구에 있는 성내삼성 아파트입니다.

Step 1 & 2 - 변수 고정 + 단지 선정

둘 다 3급지이고 (특징 고정)

연식도 비슷하고 (99년식 vs 01년식)

평형대도 30평대로 동일합니다.

"뉴타운 재개발로인한 환경 개선 효과가

가격에도 반영될 수 있을까?"에 대한 의문점으로

동작구의 신동아리버파크와

강동구의 성내삼성 아파트를 선정했습니다.

Step 3 - 가치 판단

이제 너나위님의 가치판단 기준에 맞게

두 단지의 특징을 적어봅니다.
 

강남과의 물리적 거리는 

신동아리버파크가 조금 더 가깝고,

시간적인 거리는 성내 삼성이 유리합니다.

둘이 비슷하다고 판단됩니다.

환경은 신동아리버파크는 

균질성이 약간 낫지만 언덕이란 단점이,

성내삼성은 평지이지만 

균질성이 낮다는 단점이 있어

각각의 장단점이 있습니다.

비슷하다고 판단됩니다.

마지막으로 호재 부분은

신동아리버파크는 노량진/흑석 뉴타운 개발이

성내삼성은 특별한 호재가 없습니다.

즉, 둘 다 충분히 좋은 단지이지만

호재 측면까지 고려했을 때

신동아리버파크가 조금 더 낫다고 판단했습니다.

STEP 4 - 그래프 붙이기

마지막으로 이제 그래프를 붙여보는 겁니다.

그래프를 붙여보니, 성내 삼성이 그동안은

신동아 리버파크보다 늘 높게 갔네요.

그러다가 최근 1차 상승장에서부터

신동아리버파크가 성내삼성을 

따라잡는 듯한 모습을 보입니다.

이에 대한 본인의 생각을 적어보는 겁니다.

제 생각에는 입지 개선의 

효과에 대한 기대감으로 예상되며,

실제로 주변이 개발된다면

역전될 가능성도 높다고 생각합니다.

즉, 만약 가격/투자금이 비슷하다면

저는 신동아리버파크를 우선으로

접근할 것 같습니다.

이를 한 판에 정리하면 다음과 같습니다 :)

어때요 생각보다 어렵지 않죠?

이제는 그래프부터 붙이는 습관보다는

이렇게 한 단계씩 가치부터 판단하고

본인의 생각을 정리하는

시간을 가져보면 좋을 것 같습니다.

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