래미안 어반파크: 24.4월에 7.3/3.2이였는데 지금은 7.5/4.5억 전세가는 1.3억이 올랐는데 매매가는 2천만원만 올랐다. 신축이 많이 들어온다지만 매매가가 늦게 오르는것을 통해 진구에 대한 부산 시민의 수요가 크지는 않음을 알 수 있는 부분이다.
양정자이더샵SK뷰: 일단 입주 끝나서 매물이 없다. 호가지만 래미안어반파크보다 더 나가네
양정이 새로운 신축 타운이 형성되고 있고 위치적으로는 더 중심에 있다. 시청쪽이라던지 시내와 더 가깝다.
서면아이파크1단지: 서면아이파크 1단지는 완전하게 1등에서 밀린모습이다.
단지가 아무리 좋아도 위치가 외곽이고 주변에 비균질 주택이 있으면 언제든 밀린다. 서면 상권이 가까이 있는게 큰 메리트가 아님을 알 수 있다.(너무 술집 쇼핑 위주긴 하다.)
가야역롯데캐슬 골드아너: 뭐지 래미안보다 훨씬 높은 가격에 호가 나오고 또 실거래 찍히네
부산에도 역세권 선호가 있구나 연식도 같은데
롯데캐슬라센트, e편한세상 서면 더센트럴: 2개모두 초신축인데, 가격대 5억 중후반대 새거인데 입지별로인 신축은 5억 후분대이다.
펜테리움이 5.7억으로 비슷한 가격대를 형성
포레나초읍 5.4억: e편한세상 더센트럴과 비슷한 가격임을 볼때 연식차이 얼마 안남을 감안하면 비슷하게 외곽으로 본다는 뜻이다. 다만 주변에 아파트는 더 있어서 이부분이 감안되어 시간이 지날수록 e편한세상보다는 좋은 가격을 받을것으로 보인다.
e편한세상 시민공원 1단지: 이 가격을 보면서도 래미안어반파크가 독점력이 적음을 알 수 있다. 큰 가격 차이가 없다.
결론: 래미안 어반파크의 입지독점성이 낮다. 큰 입지독점성이 없다. 언제든 새로운 신축이 들어서면 연식이 뒤로 밀림에 따라 수요를 뺐길수 있다. 지방에서는 학군 요소가 참 중요함을 알 수 있다. 그리고 부자 동네라는 입지요소도 중요하다. 진구는 예전부터 사람사는곳은 아니라는 인식이 있었고 한몫하고 있다.
그래서 전세가는 1억 넘게 올랐지만 매매가는 2~3천만원만 오른것도 많다. 역설적으로 그래서 기회를 주고 있다.
부산에서는 지하철 역세권 프리미엄이 존재한다. 같은 연식인 래미안어반파크보다 가야역롯데캐슬 골드아너가 1억정도 더 비싼것을 보면 알 수 있다. 특히 2호선 수요가 높다. 서면 - 남구 - 센텀시티를 이어주기 때문이다.
포레나 - 라센트 - e편한세상 더센트럴이 비슷한 가격 흐름을 보인다. 포레나의 입지를 e편한세상 더 센트럴가 비슷하게 본다는 뜻이다. 즉 외곽이다. 다만 주변 아파트가 있어 그 부분이 감안되어 평가받는 부분이 있다. 하지만 객관적으로 외곽으로 인식된다는 것을 기억할 것!
