칼럼 #59 "전세가 1억 올랐어요.." 전세가 폭등을 겪고 나니 보이는 것들 [험블]

2025.11.04

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[ 본 것 ]

• 현재 서울, 수도권은 공급 부족과 토허제로 신규 물량 감소 등이 겹치며 전세 호가가 오르고 있다
• 본인은 20년 7월 임대차법으로 전세가 폭등하는 시기에 임대인이자 임차인이었던 경험이 있다
• 수도권 구축 단지 예시
  • 20년 9월 전세가 4.5억 → 22년 9월 전세가 5.8억
    1. 1.3억을 추가로 대출받아 전세로 거주 : 전세자금대출 2.5억→3.8억으로 증액
    2. 내 집 마련 : 주담대 4.5억으로 내집 마련
    3. 4.5억 시세에 맞는 동네의 전세로 이사 : 삶의 질 하락
  • 1번 선택 시 2년 동안 2,160만원 이자로 나감
  • 2번 선택 시 2년 동안 5,040만원 원리금으로 나감 (순수 이자로 보면 3,600만원 수준)
  • 즉, 2번 선택을 하면 1,700만원 정도의 추가비용으로 전세대란을 벗어나 내 집 마련이 가능
  • 사람들이 좋아하는 집을 비싸지 않은 가격에 샀을 때 가능한 일
• 투자자라면
  • 20년 7월 급격한 전세가 상승 이후 적게는 10%, 많게는 30%까지 전세가 하락
  • 언제든 회귀할 수 있는 가능성을 열어두고 내 물건의 리스크를 확인
  • 대응 방법을 마련한 후에 전세보증금 상승분을 활용해야한다.

[ 깨달은 것 ]

• 최근에 봤던 부자보고서에서 전세가 하락이 대략 10% 정도 수준이라고 생각했다.
• 하지만 연식, 지역, 선호도, 부동산 경기 등에 따라 하락의 폭이 다를 수 있다.
• 최근 동대문구 시세를 따면서 2년 뒤 이아자의 예상 전세금을 생각해보고 있는데
• 반대로 얼마나 떨어질 수 있는지, 과거 하락장에서 동대문 대장 아파트들이 얼마나 떨어진 지 확인해야겠다.

[ 적용할 것 ]

• 동대문구의 시세 전수조사 후 전세가에 대한 스터디를 해 볼 것 (오늘의 할 일 추가)
• 예상 전세가 + 하방이 얼마나 열려있는지 체크하고 어떻게 대비할지도 고민해보기