안녕하세요 :)

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.

26년 1월, 내집마련을 계획하기 딱 좋은 연초입니다.

내집마련기초반 강의도 열심히 듣고 계실텐데요!

그런데 내집마련을 하기도 전에

예산을 수립하는 과정에서 자꾸만 봐도 헷갈리는 용어들 때문에

내집마련이고 뭐고 너무 어렵다는 생각이 드시는 분들도 계실거예요 🥹

저도 뉴스를 보거나 대출에 대해서 알아보다가

이런 용어들이 나오면 머리가 아팠던 것 같아요.

하지만 내집마련을 위해서는 

주택담보대출이 대부분 필수이고 

대출을 받기 위해서는 이 용어들을 잘 이해해야하기 때문에

이번기회에 이 글을 읽으시고 

확실히 정리해가셨으면 좋겠습니다.

DSR, DTI, LTV 무슨뜻일까?

이 세가지 개념은 주택담보대출을 계획하고 있는 분들이라면

반드시 알아야할 개념입니다.

세가지 모두 주택담보대출의 한도를 결정해주는 지표로

무리한 대출을 받지 않도록 집값범위 내, 나의 소득 범위내로

대출을 받을 수 있게 조절해주는 지표라고 볼 수 있습니다.

① DSR: 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)

DSR은 차주 개인의 연간 소득에서 총 대출 상환액이 차지하는 비중을 뜻합니다.

무분별한 대출을 막고, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 2016년에 도입된 제도인데요.

여기서 총 대출 상환액에 포함되는 범위는

주택담보대출/신용대출/자동차대출/학자금대출/카드론 등

모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 됩니다.

그렇기 때문에 상대적으로 원금과 이자를 단기간내에 갚아야할 신용대출 등이 실행되어 있다면

그만큼 DSR 한도를 많이 차지하고 있을 확률이 큽니다.

예를들면 같은 1억이라고 해도 신용대출의 경우에는 

1년에 1억을 단기간에 갚아야 하는 상품이기때문에 

그만큼 원리금 상환액이 늘어나 한도를 많이 차지하게 되는데

주택담보대출을 받으면 보통 30년이 넘도록 상환할 수 있어서 

똑같은 1억을 대출받는다고 해도 그만큼 원리금 상환액이 줄어들기 때문에

주택담보대출의 비중을 최대한으로 잡고 싶다면?

신용대출을 먼저 상환하시거나 대출상담사 혹은 은행 창구에서

신용대출을 상환하는 조건으로 주택담보대출을 실행할 수 있는 조건의 상품을 상담해보시면 됩니다.

✅ 현재 DSR은 은행대출의 경우 연소득의 40%까지, 캐피탈은 50%로 대출한도가 규제되고 있습니다.

연소득 5천만원의 직장인 A씨가 대출금리 4.5%, 원리금균등분할상환, 30년만기 조건으로

주택담보대출을 받겠다고 가정하면, 대출최대한도가 약 3.3억정도가 됩니다.

💡 이때 혼인을 하셨고, 공동명의로 매수를 진행하신다면

‘공동대출(공동주택담보대출)’ 신청이 가능하고, 

배우자의 소득을 합산해서 DSR 한도를 계산할 수 있기 때문에 

대출받을 수 있는 한도가 좀 더 늘어나게 됩니다.

다만, 오히려 배우자에게 이미 신용대출, 자동차할부등이 많이 있다면

합산 원리금이 증가해 오히려 DSR 한도가 약화 될수 있으니 상황에 따라 활용하시면 됩니다.

② DTI: 총부채상환비율(Debt to Income)

총부채상환비율(DTI)는 개인의 연간 소득에서 연간 부채가 차지하는 비중을 의미하는데요.

얼핏 읽어보면 DSR이랑 대체 무슨 차이가 있는거지? 싶으실거예요.

📌 거의 비슷하게 느껴지지만 한가지 큰 차이점이 있습니다!

DSR은 ‘총 대출 원리금 상환액’, 

주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차대출, 학자금대출 등

모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 삼지만

DTI는 ‘주택담보대출의 원리금 상환액' 과 ‘기타대출의 이자 상환액’을 기준으로 합니다.

그래서 DTI 적용시 대출한도가 DSR보다 좀 더 완화된다고 생각하시면 됩니다.

신용대출, 자동차대출, 학자금대출 등의 기타대출등은 이자상환액만을 기준으로 하기 때문이예요.

하지만 현재는 1억원이상의 대출을 받을시에는 DTI가 아닌 DSR규제가 적용되기 때문에

대부분 주택담보대출을 받으시는 분들의 대출금액이

1억원이 넘기 때문에 DSR 40% 규제가 적용된다고 생각하시면 됩니다.

③ LTV: 주택담보인정비율(Loan To Value Ratio)

주택담보인정비율(LTV)는 구매할 주택의 매매가 대비 대출액이 차지하는 비중을 의미해요.

DSR, DTI는 대출을 받는 차주, 개인의 소득과 원리금 상환액 등을 기준으로 하는것과 달리

LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 삼는 지표인데요.

예를들어 LTV 70%라는 것은, 집값이 10억이라고 했을때 대출한도를 7억까지 받을 수 있다는 말이예요.

💥 이때 주의해야 할 점이 있습니다.💥

LTV 대출한도의 기준은 ‘계약서’상 매매가 기준이 아닌 

‘KB시세’와 계약서상 매매가 중 더 낮은 금액으로 정해지게 됩니다.

단순히 매매가를 기준으로 예산을 설정하셨다가

추후 잘못된 예산설정으로 예산 마련에 어려움을 겪으실 수 있으니 주의하세요!

서울, 수도권 일부 규제 상황 정리

현재 조정대상지역에 해당되는 서울, 수도권의 경우에는

일반 LTV40%, 서민실수요자 60%, 생애최초 70%까지 가능하지만

주택가격에 따라 15억/15~25억/25억초과로 나누어 주담대 한도가 차등적용됩니다.

내가 생애최초로 주택을 매수한다면

LTV 70%, DSR 40%, 주택가격구간별 차등적용이 되는 대출한도 3가지를

모두 충족한 대출한도가 최종대출한도라고 생각하시면 되겠습니다 :)

• 시세 10억 → 이론상 LTV 7억이지만 → 실제 대출한도 6억
• 시세 15억 → 이론상 LTV 10.5억이지만 → 실제 대출한도 4억

경기도 비규제지역의 경우는 현재 일반 수요자도 LTV 70% 한도가 가능하지만

수도권 규정인 주택담보대출 한도 6억까지의 제한을 받고 있기 때문에

최대로 받을 수 있는 금액이 경기도 비규제지역도 6억까지라고 생각하시면 됩니다.

규제지역과 차이점은 주택가격별 차등적용은 없다는 점입니다.

• 시세 10억 → 이론상 LTV 7억이지만 → 실제 대출한도 6억
• 시세 15억 → 이론상 LTV 10.5억이지만 → 실제 대출한도 6억

헷갈리는 주택담보대출 용어정리 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)

2026년에도 내집마련을 위해 애쓰시는 여러분 모두 응원하겠습니다!

궁금하신 점이 있으시다면 댓글로 알려주세요 💓