✅ 서초구
- 여전히 비싼 서초구, 더 비싸졌고 거래가 왕성하지 않다.
- 대부분 작년 5월 대비 5억에서 10억 가량 올랐다.
- 내가 찜콩해놨던 서초현대나 한빛삼성은 여전히 10억대로, 실거래 14억-호가 17억 수준이다.
- 서리풀e편한은 상대적으로 가격이 밀리는 느낌이라 저평가라 느껴진다.
- 현대홈타운같은 사당과 맞닿아있는 부분도 조금 저렴한 느낌이다.
- 신반포 청구, 반포르엘2차, 반포한신타워 등 잠원동 아파트들 중 아직, 다소, 조금 저렴해 보이는 물건들이 20억 후반대에 있다.
- 반포래미안아이파크는 괜찮았는데 마지막 실거래가 25억, 20억 후반대까지도 저렴해 보인다.
✅ 마포구
- 마포구는 성동구와 같은 급지로 묶이지만 개인적으로는 성동구를 더 좋아한다 ㅎㅎ
- 마포구의 명확한 수요는 여의도, 종로 직장인들이고 나름 고액연봉자들이 많이 사는 곳이다.
- 대신 학군의 이유로 목동으로 이사가거나 강남/서초/송파를 진입하기 위한 징검다리 역할을 많이 한다.
- 마프자를 필두로 가격이 작년연초부터 많이 올랐고
- 매물이 엄청 빠르게 감소하면서 신고가를 경신중이다.
- 손이 잘 가지 않는 성산, 상암을 제외하면 광흥창역을 주변으로 아직 저평가로 느껴지는 곳들이 있다.
- 한강변에도 가까운 강변힐스테이트 25평이 16.5억으로 나쁘지 않은 위치와 가격으로 보인다.
✅ 성동구
- 성동구도 매물이 많이 감소하면서 전세매물이 많이 부족하다.
- 전세가가 밀어올리는 느낌은 아니고 1급지 이후로 2급지인 성동, 마포구가 다음 수요로 넘어왔고
- 가장 후순위였던 응봉동이나 마장동에도 상승흐름이 넘어왔다.
- 응봉동 신동아 라인도 10억 초중반으로 가고 있고 13억대로 살 수 있는 극동미라주, 금호베스트빌, 마장현대 정도가 있다.
- 마장동은 환경이 떨어지지만 2호선과 5호선을 쓸 수 있는 마장현대나 신성미소지움 정도는 괜찮지 않을까 생각을 했었는데 비교평가를 좀 해봐야겠다.
✅ 비교평가
- 13억대에서 투자가능한 물건들은 정리해보았다.
- 하왕십리와 행당동 사이에 껴있는 극동미라주나 금호베스트빌, 그리고 마장동 현대, 저 멀리 마포구의 염리 상록 정도가 있었다.
- 대부분 2000년대 전후로 준구축 단지들이다.
- 개인적으로는 성동구가 물리적으로 강남권과 가깝기 때문에 메리트가 있다고 봤고
- 25평에서는 극동미라주, 33평대에서는 금호베스트빌을 꼽았다.
- 하지만 지난 상승장에서 사람들은 25평에서는 염리상록, 33평에선 마장현대를 선택했다.
- 아무래도 염리동이 가지는 뉴타운의 힘이 있어 주변 환경과 인프라를 누릴 수 있다는 점이 장점이고, 그 동네 안에서는 가격 상승이 더딜지 몰라도 또 이렇게 왕십리동과 비교하면 상승흐름이 느리진 않다.
- 결국 입지를 잘 봐야하는 걸 알 수 있다.
- 33평에서는 마장현대가 마장동(마장역, 신답역, 왕십리역)을 골고루 이용할 수 있다는 장점이 있어 가성비로 수요가 있는 곳으로 보인다.
- 그래도 나는 물리적으로 강남권에 더 가깝고 역까지도 도보로 이용 가능하며 신당동과 행당동의 인프라를 모두 누릴 수 있는 베스트빌이 좋다고 생각했다.
- 대체할 수 있는 단지가 많은 베스트빌이 마장현대에 밀리는 것으로 보이며 입지요소들이 그렇게 차이나는 것 같지는 않다.
- 둘 다 잘못된 선택을 했나 생각도 들어 쭈굴쭈굴해졌지만 결국 내가 투자해서 내가 책임진다고 생각하면 비슷한 가격대와 가치들을 놓고 결국 더 싸고 당시 거래가 가능한 걸 선택하면 될 것 같다.
- 그나저나 복도식에 방2개인 염리상록의 힘이 대단하다.
✅ 2026년 시세
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