본 것

P5 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.

가격이 역사적 고점을 경신하는 W파고는 N파고보다도 훨씬 강한 상승세가 이어질 거라는 신호로 해석된다.

P14 일부 지역 단지(중구 남산타운, 관악구 관악드림타운, 서대문구 DMC파크뷰자이)는 전고점을 넘어서는 데 시간이 소요되겠지만 대다수 단지는 역사적 고점까지 달성할 가능성이 크다는 결론을 내렸다.

부동산 ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성이다.

저가주택 지역의 경우 단기적으로는 강한 정부 규제로 말미암아 거래가 단절되는 패닉 상황이 생길 수 있으나, 이에 따른 영향은 제한적이다.  합리적인 소비자들은 결국 시간이 지나면서 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절벽(이에 따른 전·월세 상승) 등을 다시 고려하면서 자신들이 감당할 수 있는 수준의 아파트 매수에 나설 가능성이 크다. 여기에 “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”라는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

25P 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다.

28P 한편 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상된다. 다음 가격지수 증감률 자료에서도 그 추세를 확인할 수 있다.

다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

N자는 이해했는데, 강남은 이제 W파고라니.. 하락은 잠깐이고 계속 상승하는 그래프를 말하는 것 같다. 이미 거의 하락없이 올라간 단지들도 있었음. 예를들면 압구정 현대 5차? W를 넘어서 /다..

결국은 상승세가 노도성까지 간다는 뜻인데 (왜 노도강아니고 노도성이라고할까?) 어느정도 동의하는 바였다.
왜냐하면 최근 노원구의 시장 흐름이 심상치 않았기 때문이다. 노원구의 대장인 포레나노원도 12월 신고가를 찍고 있고, 호가는 실거래가보다 높게 나오고 있다.

심지어 구축인 중계무지개도 상승세를 찍고있다. 도미노 가는 중인 것 같습니다.

P43 특히 목동과 여의도는 서로 성격이 다른 교육환경을 제공해 선택을 더욱 어렵게 만든다. 목동은 ‘사교육 2번지’라고 불리며 대치동에 이어 전국에서 두 번째로 높은 명문대 진학률을 자랑하는 교육 메카다. 여의도는 상대적으로 규모가 작은 교육 인프라를 가지고 있지만 질적인 면에서는 절대 뒤지지 않는 교육환경을 형성한다.

하지만 목동의 교육환경에는 그림자도 있다. 사교육 강도가 다른 지역보다 월등히 강해 초등학교 때부터 새벽 1~2시까지 공부해야 할 정도로 많은 숙제를 내주고 학생끼리 치열하게 경쟁시킨다. 또한 목동은 강남과 달리 교통이 원활하지 못해 외부인이 왕래하기 불편하다. 상업지역도 필수 소비재 위주로 발달해 유흥산업이나 상권이 발전할 수 없는 구조다.

여의도의 또 다른 특징은 자금력을 바탕으로 하는 소수정예 교육이다. 유치원부터 고급 사립학교까지 진학 트리를 구축해 우수한 소수정예 인재를 배출하며, 양보다는 질적 성과를 중시하는 교육환경을 만들어낸다.

여의도가 확실히 자율성은 있으나 여의도는 “학군을 찾아가는 곳”은 아니지 않은가, 목동은 “학군을 찾아가는 곳”이다. 그런측면에서 비교 불가한 학군지라고 생각된다.

P51 빌라 시장 가격을 분석함에 있어 그 비중이 큰 연립·다세대주택과 단독·다가구주택을 모두 살펴보면 좋겠지만, 단독·다가구주택의 경우 하나의 등기부에 여러 세대가 포함돼 있어 개별 세대의 실제 거래가격 파악이 불가하다는 한계가 있다. 반면 연립·다세대주택은 개별 세대 단위로 등기가 이뤄지기 때문에 시장에서 거래된 가격을 더욱 정확히 파악할 수 있어 분석에 용이하다. 따라서 이 책에서는 서울의 비아파트 시장 중에서도 연립·다세대주택을 중심으로 비아파트 시장, 즉 빌라 시장의 동향과 특징을 살펴보고자 한다.

최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다. 빌라 시장은 원래 임대 중심 시장이기는 했지만 그 경향이 최근 들어 더욱 강해지고 있다.

특히 신축 빌라를 중심으로 대규모 전세사기 피해가 발생하면서 빌라 시장 전반에 대한 시장의 신뢰가 크게 악화됐고, 이는 빌라 매매 거래량 감소에도 영향을 줬다. 매매 수요자들이 빌라의 자산가치 하락은 물론 전세사기로 인해 세입자 확보가 어려워질 것을 예상하며 빌라 투자를 기피했기 때문이다. 그 결과 빌라 매매 거래는 급감했고 전세보다는 실거주 목적의 월세나 반전세 임대 거래가 상대적으로 활발해졌다.

반면 빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다.  그 이유는 단순하지 않다. 첫 번째는 가격의 정체다. 아파트는 일시적인 하락 후 회복력이 있지만, 빌라는 그렇지 않다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다.

두 번째는 건축 원가 급등이다. 코로나 이후 글로벌 공급망이 흔들리면서 건설 자재 가격이 폭등했다.

그리고 결정적인 세 번째 이유. 바로 전세사기다. 빌라는 이 범죄의 무대가 됐다. 수도권을 중심으로 다수의 갭투자자와 전세사기 조직이 빌라를 활용해 전세 보증금을 빼돌렸다. 이 과정에서 수많은 무주택 청년과 신혼부부가 피해를 봤고, 이들은 “다시는 빌라에 살지 않겠다”라는 각성을 공유하게 됐다. 매매가격과 전셋값이 사실상 일치하거나 오히려 전세가 더 비싼, 이른바 깡통전세 구조는 이제 시장에서 기피 대상 1순위가 됐다.

이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다

빌라 시장의 수요가 아파트로 집중된다는 얘기는 또 생소하다. 빌라를 투자했던 수요가 이제는 빌라가 아닌 아파트로 간다라… 실제로 기사를 살펴보면 월세만 고공행진이고, 매매 거래량은 줄어든 것을 확인해 볼 수 있다. 과거 22년 빌라 거래량은 아파트 거래량의 2.5배였다는 기사도 있다. (지금 시장을 겪어보니 아마 아파트 매물이 묶여서 빌라로 이동한 수요가 아닐까 싶다. 이런 경우라면 이시기에 빌라를 갖고 있는 사람들은 파는 기회로 삼아보는 것도 좋을 것 같다)

https://www.etoday.co.kr/news/view/2532341

근데 이 수요가 아파트로 갔냐는 사실 잘 모르겠다. 

P60 이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Asset)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

월세 상승 흐름은 서울도 예외가 아니었다. 2010년대 내내 안정적인 흐름을 보인 서울 아파트 월세는 2020년을 기점으로 급변하기 시작했다. 2020년부터 2024년까지 서울 동남권 아파트 월세 상승률은 약 60%였고, 서울시 평균 상승률은 50%를 넘었다. 서울 부동산 시장이 인플레이션 이후 구조적 전환기를 맞은 것이다.
 

P62 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

 다만 한국 부동산 시장의 지역적 비대칭성도 고려해야 한다. 인구 감소, 지역 경기 침체, 미분양 등의 문제는 주로 지방에서 발생하는 반면 서울은 수도권 내 강한 대기수요, 비교적 견고한 경제, 극히 낮은 미분양률을 바탕으로 지방과 전혀 다른 흐름을 보여주기 때문이다
 

① 은행 대출이 실질적으로 0이 됐기에, 부동산을 훨씬 싼 가격으로 할인받아 매입한 효과와 더불어 

② 인플레이션으로 인한 월세 폭등으로 수익률이 상당히 커지는 효과를 보게 됐다.
 

확실히 통화량 급증에 따라 매매가뿐만아니라 월세금액도 올랐었구나? 를 깨달을 수 있었다. 항상 전세그래프만보다보니 전혀 체감할 수 없었는데, 신기하다는 생각이 들었다. 근데 한편으로는 매매가는 통화량이 급증함에따라 가격도 급증하는데 왜 전세가는 따라가지 못할까? 이부분은 멘토님께 여쭤봤을 때, 이제 앞으로 매매가와 전세가는 양분화 될거라고 말씀해주셨다. 전세는 투자가아니기때문에 철저하게 물가에만 영향을 받는다. 때문에 통화량이 아무리 늘어나도 전세가가 물가를 넘어설 순 없는 것이다. 그리고 게다가 예전에는 전세대출이 잘나왔는데, 이제는 그것도 아니기때문이다. 결국은 그 질문이 여기까지 이어지는구나 싶었다. 그렇다면 월세는 왜 통화량 증가하는 것 처럼 영향을 받았을까? 금리나 대출의 영향을 덜 받기 때문인걸까? (물어보기)
 

P66 특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다. 이들 단지는 서울시 전체 주택 시장의 가격 상한선을 설정하는 동시에 다른 단지들의 가격 형성 기준점으로 작용한다. 또한 이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산(Trophy Asset)으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

위 지도를 통해 볼 수 있듯이 슈퍼스타 단지들은 단독으로 존재하지 않는다. 이들은 인접한 다른 슈퍼스타 단지와 클러스터를 이루며 일종의 ‘자산 집중 벨트’를 형성한다. 한남동에서 성수동으로 이어지는 한강변 축, 반포동에서 역삼동과 대치동으로 이어지는 강남 축, 이촌동과 여의도동의 고급 단지 축이 대표적인 예다. 이러한 고가 단지의 집적은 상호 간의 가격 기대를 견고하게 만들고, 이 지역에 대한 외부 투자자의 관심과 내부 거주자의 시장 지배력을 지속하는 메커니즘으로 작동한다.
 

P68 양극화가 심화되는 서을 아파트 시장

1. 도시 내 주거 접근성 양극화

2. 단지별로 다른 시장 정보 확산과 정책 반응 양상

3. 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성
 

확실히 선호단지와 덜선호하는 단지의 격차가 많이 벌어지고 있는 것 같다. 지역간의 격차 또한 많이 벌어지고 있다. 처음에는 이게 순서의 차이가 아닐까? 싶었지만, 이건 예전부터 그래프만 비교해봐도 익히 알고 있던 사실인데, 그 격차가 점점 더 커지고 있다는 것 이 느껴진다 (예전보다도 더) 그래서 할 수 있는 한 가장 좋은 물건을 해야한다는 것에 더욱더 실감이 나는 것 같다.

P88 만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 ‘기대 인플레이션’이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다.
 

P89결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.
 

강북3구의 경우 4.12%로 서울시 전체와 강남3구의 5.18%보다 소폭 낮긴 해도 2020년과 같이 부동산 폭등을 경험한 시기에는 서울시 전체보다 더 높게 오른 것으로 우수한 가격 방어력을 보여준다.

그리고 상태가 멀쩡한 아파트 매매가격은 일반적으로 전세가격보다 낮을 수 없다. 즉, 전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다는 것이다. 매매 대비 전세가율이 괜히 있는 것이 아니다. 매매 대비 전세가율이 80~90%라고 하면 전세가격이 높게 형성된 곳일 수도 있고, 일시적으로 매매가격이 하락한 곳일 수 있다. 그런데 전세가격이 매년 5.2%씩 우상향한다면 소비자들은 ‘매매가격 대비 전세가율이 높으니 전세가격이 상승하면 매매가격이 더 오를 수 있겠군’이라고 생각하게 될 것이다.
 

전세보증금 상승을 2년에 5%로 잡는 것은 진짜로 엄청나게 보수적인 기준이었다는 것을 새삼 알게되었다. 그리고 사실 전세가율을 왜보냐는 제자들의 질문에 비스무리하게 대답은 했었지만 정확하게 확신에차서 말하기는 어려웠는데 다시 한 번 전세의 개념을 익힐 수 있어서 좋았다. 다만, 예전처럼 전세가율이 높아질 가능성이 많지 않다는 것은 꼭 얘기해줘야겠다는 생각이 들었다.

P 128 첫째, 6·27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 6·27 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있다.

 둘째, 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세를 유지한다. 6·27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다. 외부 시장 상황이 부동산 가격 상승에 우호적인 환경으로 향하는 가운데 접근을 제한한 것에 불과하다. 따라서 표피가격과 본질가격이 서로 다르게 움직일 수 있다. 즉, 본질가격은 본질가격대로 움직이는데 표피가격(거래가격)은 다르게 나타나는 양상이다.
셋째, 구별 평균 가격은 떨어지는데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다. 앞선 설명처럼 저가주택 물량이 많아지면 평균은 하락할 수 있다. 그러나 저가주택이 6·27 대책의 무풍지대가 된다면 저가주택 단지의 동일평형대 가격은 상승할 가능성이 크다.

1. 저가시장

반면 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)은 전혀 다른 양상을 보였다. 1분기 거래량은 강남3구보다 못한 2,364건이었으나 2분기에는 3,809건으로 급증했다. 이는 2020년 3분기 이후 가장 큰 수치였으며, 강북권 아파트에 매수세가 강하게 유입된 상황을 보여준다. 여기서 우리가 유념할 부분은 두 가지다.

 첫째, 노원구를 비롯한 2호선 외곽 지역 아파트 가격은 강남구 가격이 상승하기 시작한 2023년부터 2025년 2분기까지 약 2년 반 동안 정체 혹은 아주 약간 상승했다. 따라서 노도성에는 가격 상승 여력이 있다.

 둘째, 서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉, ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.

2. 고가시장

거래량이 감소하는 가운데 현금 동원력이 있는 일부 수요층이 시장에 참여한다면 본질가격이 인플레이션에 맞춰 상승하는 가운데 일부 슈퍼스타 단지에서는 신고가도 등장할 수 있다. 반대로 일부 단지에서는 하락 거래가 나올 가능성이 있다. 거래량 급감으로 어쩔 수 없이 급매하는 경우다.

 필자는 향후 신고가와 하락 거래로 혼란스러운 상황이 펼쳐지더라도 본질가치는 인플레이션 수준에 맞춰 상승하리라 예상한다

본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.
 

이 책이 나오고나서 10.15 등 더 강한 대책이 나왔음에도 책에서 예측한 2026년이 얼추 맞는 것 같아 비교해가면서 읽었다. 실제로 노원구의 거래량은 점점 더 늘고있으며 상승을 시작했고, 노원구가 상승함으로서 도봉구, 강북구도 같이 움직일 가능성이 있다고 보여진다. 그리고 실제로 고가시장에서는 일부단지에서 양도세 등의 문제로 살짝 싸게나오는 경우도 있긴 하지만 그것도 사실 이전에 비하면 전혀 싸지 않은 가격이다. 그렇게 거래량 급감으로 가격이 점을 찍으면서 올라가고 있는 상황인데 얼추 예측한 것과 비슷한 것 같다.

느낀점

공감되는 부분도 있고, 이해가 안되는 부분도 있었는데, 가장 공감이되었던 부분은 양극화와 상승도미노 였다. 

한편으로는 양극화 이야기를 보면서 걱정이 되었던 것 같다. 안그래도 과거와 달리 투자금이 많이 벌어져서 다주택으로 가고싶어도 돈이 없어서 가기 어려운 상황인데 (물론 지방에 하면 되긴함), 다음 장에는 또 얼마나 더 벌어질까? 다들 월급이나 연봉은 그렇게 크게올랐다고 체감하지 못하고 있는데, 다음 장에서는 진입장벽이 더 높아지지 않을까? 싶었다. 그래서 더욱더 이번 장에서 많은 사람들이 감당할 수 있는 선에서 꼭 자산을 취득하셨으면 좋겠다는 생각이 들며 더 적극적으로 도와드려야겠다는 생각이 들었다. 나 또한 정신차리고 넋놓고 있지말고 어떻게든 투자를 이어나갈 수 있는 방법을 강구해봐야겠다.

공감이 안되는 부분은 갑자기 목동 학군과 여의도 학군을 비교한 것이었다. 강서구 30년주민으로서 목동의 위상은 누구보다 잘 알고있고, 여의도에 살던 친구가 있었어서 여의도 사정도 잘 알고 있는데, 여의도가 확실히 자율성은 있으나 여의도는 “학군을 찾아가는 곳”은 아니지 않은가, 목동은 “학군을 찾아가는 곳”이다. 그런 측면에서 갑자기 이걸 왜비교하지? 싶었다.

더 나아가서 전세가 물가상승을 따라 올라가는 것과 반대로 월세가 통화량에 맞춰서 폭등하는 것의 차이는 뭘까? 고민해보게 되었다. GPT한테 물어보니 

이렇게 알려줬는데 잘 모르겠다. ㅎㅎ

적용할 점

• 투자를 하면서 상급지 물건 또는 선순위 물건을 놓치더라도 좌절하지 말고 다음으로 가서 투자할 것
• 추후 전세상승분이 아닌 월세로 먹고사는 날도 오지 않을까? 시나리오 그려보기
• 월세는 왜 2020년 이후로 급등했는지 확인해보기