1호기 투자를 검토 중인데, 근저당이 설정된 지방 33평 아파트 관련해 문의드립니다.
- 매매가: 4.0억
- 근저당: 2.64억 (채권최고액 / 2금융권 / 2021년 4월 설정)
- 예상 전세가: 3.5억
현재 매도인이 나이도 있으신 편이고, 여행 중이라 대출잔액증명서를 바로 발급받지 못하는 상황인데,
부사장님을 통해 구두로 확인한 잔액은 약 1.35억이라고 합니다.
근저당 특약 관련 글들을 보면,
근저당(2.64억) + 계약금(0.4억) < 매매가(4.1억) 이라는 기준에는 부합하여 말소 자체는 문제 없어 보입니다.
다만, 2금융권 근저당이 설정된 물건이다 보니 전세 세입자들이 꺼려할 수 있을 것 같아 고민이 됩니다.
*해당 지역 부사님들께 전화를 통해 근저당 물건이라도 전세 잘 빠지는지 텐션은 물어볼 예정입니다.
해당 지역은 전세 매물이 거의 없는 편(주변 단지 전체 합쳐 10건 이하)이며, '구'가 크지 않아 수요층이 두터운(?)지역은 아닙니다. 그래서 아래 내용을 여쭙고 싶습니다.
Q1. 우선은 대출잔액증명서를 무조건 요청해 실제 잔액을 정확히 확인하는 것이 맞을까요? 발급해줄 때까지 기다리면 될까요?
Q2. 계약 시 잔금일 근저당 말소 특약만 넣으면, 계약 진행해도 괜찮을까요?
Q3. 근저당이 있어도 전세 세입자들의 전세자금대출 승인에 문제가 없는지가 궁금합니다. 제가 세입자으로, 이런 등기 상황에서도 전세대출이 가능한지 은행에 직접 확인해야 할까요?
Q4. 전세보증보험은, 잔금 시 전세금으로 근저당이 모두 말소된 상태의 등기부등본으로 신청하면 가입 가능한 걸로 이해하는데 맞을까요?
선배 및 동료분들의 의견 부탁드립니다. 감사합니다!
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댓글
김실력님 안녕하세요~ 근저당 있어도 말씀하신대로 진행하시면 문제 없을 것 같아요. 현금세입자를 구하셔도 좋고 김실력님 + 매도자 + 세입자의 돈으로 근저당을 먼저 말소해도 좋고 근저당 있어도 전세대출 나오는 은행을 찾으셔도 됩니다. 충분히 투자 가능한 물건이니 적극 검토해보시면 좋을 것 같아요. 근저당 말소 특약은 넣으시면 됩니다! 감사합니다.
김실력님 안녕하세요
근저당 있는 아파트 매물을 1호기 투자로 검토중이신데요
Q1. 정확한 대출금액은 중요하다 생각합니다. 대출금액+계약금이 매매가를 넘어가면 안되기 때문에 정확한 파악은 중요하다 생각합니다. 하지만 적어주신 금액으로는 매매가를 넘지는 않을것으로 보이나 대출이 적지 않아 확인이 필요한 부분입니다.
Q2. 계약 시 잔금일 근저당 말소 특약은 무조건 넣어야 할 것으로 보입니다.
Q3. 근저당이 있는 물건의 경우 보증보험사 가입이 거절될 수 있으며, 정부 상품의 대출을 받는데도 영향이 있을 수 있습니다. 계약 시 잔금일 근저당 말소 특약을 넣어서 말소 된다면 가능할 수 있지만 안될 수도 있기에 리스크가 없지 않은 물건이라 볼 수 있습니다.
투자하려고 하시는 물건이 충분히 싼지 검토하신 후에 해결할 수 있는 부분이 있는지
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실력님~ 안녕하세요~ 잇나입니다 :)
그동안 쌓은 실력과 경험으로 투자를 해나가시려는 이 노력이 너무도 대단하시다고 생각해요.
그리고 이 과정에서 부동산 사장님의 말도, 예비 세입자의 말도, 은행의 말도, 튜터의 말도, 동료들의 말도, 다양한 조언들도 모두 들어볼 필요가 있다고 생각해요~
너무 잘하시고 있으신거에요~
그럼에도, 나의 상황과 해당 물건의 상황은 스스로가 가장 많이 알고 있다보니,
실제로 이 다양한 방법들 중에서 나의 상황과 물건의 상황에 맞는 것을 잘 찾아서 해보시는 것이 중요하다고 생각해요.
그래서 실력님 생각도나고, 제가 최근에 빼고 있는 전세 물건에 대한 이야기도 있어서,
글하나 적어보았는데, 한번 참고해보셔도 좋으실 것 같아요.
근저당 있는 물건 사도 될까요? [두잇나] : https://weolbu.com/s/JBTgqNxGu8
오늘도 김실력님의 실력이 쌓여 가시기를 바라고 또 바래 봅니다~
오늘도 화이팅!!!!
