"양도세 82.5% 중과 부활", 앞으로 부동산 시장은 터지게 됩니다

지난주 다주택자 양도세 중과 유예 중지가 확정되면서 최대 화두로 떠올랐습니다.

이외에도 주말간 현재 부동산 시장 관련해 세금 등 추가로 규제가 나올 수 있음을 간접적으로 표현하는 모습을 살펴볼 수 도 있었습니다.

이미 작년 6월부터 계속 규제가 나오고 있지만 집값을 잡았다고 보기 어려운 상황이 지속되고 있고 지역별로 다르긴 하지만 일부 상급지를 제외하고는 절대적으로 매매 물량이 급격하게 감소하고 있는 것은 부정하기 어려운 현실입니다.

이런 상황에서 다주택자 양도세 중과 유예로 인해 앞으로 시장에 어떤 영향을 줄 것인지 정리해보겠습니다.

다주택자 양도세 중과와 유예 조치란?

다주택자 양도세 중과란 조정대상지역 내의 다주택자가 주택을 팔 때, 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p가 가산되며, 이 경우 지방소득세를 포함한 최고 세율은 무려 82.5%에 달하게 됩니다. 또한, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택에서도 배제됩니다.

2022년 5월 10일부터 다주택자들의 매물 유도를 통한 시장 안정을 위해 이 중과세를 한시적으로 배제하는 '유예 조치'를 시행했습니다. 몇 차례의 연장을 거쳐 현재 이 유예 기간은 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다.

즉, 2026년 5월 10일부터는 다주택자가 집을 팔 경우 '세금 폭탄'이 터지게 되는 것이죠.

양도세 중과 유예 종료 시 세금 변화 (차익 10억 기준)

유예 종료 시 다주택자가 체감하는 세금 부담이 어느 정도인지, 조정대상지역 내 다주택자가 10년 보유한 주택을 양도하여 10억 원의 차익이 발생했다고 가정하여 비교해 보았습니다.

※ 이해를 돕기 위한 단순 계산이며, 실제 세액은 필요경비, 기본공제, 누진공제액 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

위 표에서 볼 수 있듯, 유예가 종료되면 세금이 약 2.2배 이상 늘어나게 됩니다.

사실상 차익의 80% 가량을 세금으로 내야 하는 상황에서 다주택자들의 매도 심리는 위축될 수밖에 없습니다.

1. 과거 중과세 시행 전후의 시장 변화

과거 2005년(노무현 정부), 2017년(문재인 정부) 등 양도세 중과가 도입되거나 강화되었던 시점에는 비슷한 모습을 보였습니다.

① 시행 직전 : 급매물/거래 증가

중과세가 실제 적용되기 3~6개월 전에는 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 매물이 시장에 나옵니다.

• 2005년 노무현 정부 '8.31 대책' : 당 정부는 다주택자 양도세율을 대폭 인상(2주택 50%, 3주택 60% 단일세율 등)하겠다고 발표했습니다. 실제 시행 전까지 매물이 일시적으로 늘어났고 일시적으로 가격이 조정되는 모습을 보였습니다.

• 가격 반등의 시기 : 급매물이 소화된 직후인 2006년 초부터 시장은 다시 가파르게 반등했습니다. 공급 억제책 위주의 정책이 오히려 매물 부족을 심화시켰고, 2006년 한 해 동안 서울 아파트값은 약 24% 폭등하며 역대급 상승장을 기록했습니다.

   

• 2018년 문재인 정부 4월 중과 시행 직전 : 2018년 1분기 서울 아파트 거래량은 높은 수준을 보였습니다. 중과세를 피하기 위해 다주택자 물건들의 물량이 나오기 시작되면서 매도가 집중되었기 때문입니다.

• 가격 반등의 시기: 시행 직후인 2018년 2분기에는 일시적으로 거래가 얼어붙는 거래 절벽이 나타났으나, 불과 3개월 뒤인 2018년 7~8월부터 다시 폭등세가 시작되었습니다. 중과세로 인해 매물이 잠기자 서울 상급지를 중심으로 가격이 다시 치솟았고, 이는 결국 정부가 '9.13 대책'이라는 더 강력한 규제를 내놓는 배경이 되었습니다. 그리고 우리가 기억하는 폭득장이 시작되었죠.

② 시행 직후 : 매물 잠김/거래 절벽

중과세가 본격 시행되면 다주택자들은 매도를 포기하고 버티기에 들어갑니다.

• 양도세 최고 세율이 지방세 포함 82.5%에 육박하자, 서울 다주택자 매도량은 시행 전월 대비 절반 이하로 급감했습니다.
• 세금이 양도 차익의 대부분을 차지하게 되면 "팔아도 남는 게 없다"는 인식이 확산되며, 시장에 나오는 매물 자체가 사라지는 '매물 잠김' 현상이 나타납니다.

2. 폭발 직전인 현재 시장

이번 유예 종료가 과거와 다른 결정적인 이유는 이미 시장에 '매물 자체가 부족하다'는 점입니다.

• 서울 다주택자의 급격한 감소 : 최근 5년간 서울의 다주택자는 약 1만 명 감소했습니다. 이는 전국에서 가장 많이 감소한 지역입니다. 지난 4년여의 유예 및 규제 기간 동안 팔 사람은 이미 처분을 완료했을 가능성이 높습니다.
• 처분 우선순위  : 다주택자가 주택을 처분한다면 상급지인 서울보다는 수도권 외곽이나 상대적으로 선호도가 낮은 물건을 먼저 정리할 것입니다. 결과적으로 서울 및 주요 도심의 공급은 더욱 희소해질 수밖에 없습니다.
• 매도자 심리 : 현재 매도자들은 "안 팔리면 그냥 들고 가지 뭐"라는 태도를 보이고 있으며 과거 경험을 통해 학습효과라는 것이 생겼습니다. 더불어애초에 매물이 없어서 급하게 가격을 내려서 팔 이유도 없기 때문입니다.

3. 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료시 시장 전망

과거 사례와 현재의 상황을 고려할 때 다음과 같은 상황이 펼쳐질 가능성이 높습니다.

유예 종료 전 

• 제한적인  매물 증가 : 외곽 지역이나 보유 가치가 낮은 주택 위주로 소량의 매물이 나올 수 있으나, 서울 주요 지역의 가격을 흔들기는 어려울 수 있습니다.

유예 종료 직후 (2026년 5월 이후)

• 매물 잠김 : 중과세가 시작되면 시장의 매물은 과거보다 더 줄어들게 될 것입니다. 이미 줄어든 다주택자 수에 '매물 잠김'까지 더해지면 공급은 사실상 ‘제로’가 되는 것이죠.
• 예상치 못한 가격 상승: 일반적인 예상과 달리, 매물이 완전히 사라진 상태에서 계속해서 실수요가 유입될 경우 가격은 오히려 더 크게 상승할 수 있습니다. 공급 부족으로 전세 가격이 폭등하고 매매 가격까지 밀어올리는 전형적인 상승장의 모습을 보이는 것입니다.

4. 과거와 다른 현재 시장

• 주식 시장 활황 (코스피 5000 시대)

  • 최근 코스피 지수가 5,000을 돌파하는 등 증시가 유례없는 호황을 누리고 있습니다. 주식 시장에서 발생한 막대한 유동성이 안전 자산인 부동산으로 유입되는 현상이 일어날 수 있습니다. 이는 가격이 계속 상승하는 상황에서도 부동산 가격을 지지하거나 끌어올리는 또 다른 유동성이 될 수 있습니다.
  • 하지만 반대로 세금 등의 규제가 심해지면서 오히려 상대적으로 이런 부분에서 자유로운 주식 시장으로 돈이 옮겨갈 수도 있습니다. 물론, 이런 상황이 생긴다고 해도 부동산의 가격에 영향을 주기에는 어려울 것으로 보입니다.

   

5. 다주택자 양도세 중과, 기회일까? 위기일까?

과거 시장의 모습을 통해 양도세 중과 = 공급 차단 = 가격 지지 또는 상승 의 모습을 반복해서 보여주었습니다.

특히 이번 시장은 절대적으로 공급이 부족한 모습을 계속해서 보여주는 것 만큼 시장에 나올 수 있는 매물의 총량 자체가 이미 한계치에 도달해 있습니다.

물론 이에 맞게 정부에서는 주택 공급에 대한 대책을 내놓긴 하지만 실질적으로 공급이 현실화 되기까지는 많은 시간이 필요합니다. 그렇기에 불확실한 미래를 기다리기보다 현재 할 수 있는 최선의 선택이 필요한 시점입니다.

유예가 종료되고 매물이 더 사라지기 전, 공급이 그나마 존재하는 지금 이 시점에서 투자나 내집마련을 할 수 있는 최선의 범위 내에서 하려는 노력이 어느 때보다 필요할 것 같습니다.