안녕하세요
비교평가를 해보는 도중 여쭤볼게 있어서 작성하였습니다.
부산 동래구에 있는 3차SK뷰와 연제구에 있는 일동미라주를 비교해보았습니다.
단지명 | 동래3차 SK뷰 |
| 연신일동 미라주 더스타 |
생활권 수준 | 중 | = | 중하 |
생활권 내 선호도 | 중 |
중상 | |
위치 | 동래구 메인 아님 | = | 연제구 메인 아님 |
환경 | 인근 유흥가 있으나 백화점 마트 인근에 위치해 편리 평지 장점 | > | 주변 유흥 지나 외진 느낌 살짝 바로 앞 홈플 폐점 평지 장점 |
단지 | 2021. 12월 신축이지만 높은 용적률로 막힌뷰가 단점 1층도 오픈돼 어수선함 | = | 2017. 8월 부지가 협소한 느낌 |
학군 | 초등멀다 동래중 82%/4.8% 유락여중 88%/4.2% | <= | 초등 바로 앞 연일중 85%/5.7% 이사벨 89%/6.9% |
교통 | 진구 31분 벡스코 40분 | = | 진구 29분 벡스코 37분 |
판단 | 동래 sk뷰가 환경 측면에서 조금 더 좋은 것으로 보임 다만, 투자 물건 기준으로 동래3차 SK뷰는 대다수 막힌뷰라고 보면 됨 그럼 매물 대 매물로 비교한다면 동래sk뷰 막힌 뷰 vs 미라주인데 그래도 환경과 연식이 조금 더 좋은 동래sk뷰가 더 가치가 높은걸까?! | ||
그 결과 동래 sk뷰가 막힌뷰 매물이라 할지라도 더 가치가 있다고 판단하였습니다.
Q1) 그럼 가치 순서를 동래3차sk뷰 74㎡ > 59㎡ > 일동미라주 71㎡로 보면 될까요?
*동래3차sk뷰는 모두 막힌 뷰 기준
Q2) 동래3차sk뷰의 74㎡(30평)과 59㎡(25평)의 실거래 차트를 그렸는데 이 차트에서 유의미한 정보는 뭘까요?
제가 추정한건 시세 흐름이 트인 74 > 트인 59 = 막힌 74 > 막힌 59인데 이렇게 보는게 맞을까요?
(저층은 제외한 실거래입니다)
Q3) 투자물건 1등을 뽑는다면?
동래3차sk뷰 74㎡(30평)-막힌 동 : 5.0억/3.8억 예상 (1.2억 갭)
동래3차sk뷰 59㎡(25평)-막힌 동 : 4.6억/3.6억 예상 (1.0억 갭)
일동미라주 71㎡(30평) : 4.4억/3.2억 예상 (1.0억 갭)
인 경우 (다른 조건은 유사하다라는 가정하에)
투자 1등 물건으로 어떤걸 뽑으시고, 그 판단 과정은 어떨까요?
(투자 자금은 모두 된다는 가정하에)
댓글
안녕하세요 자유님!!! 비교평가를 하고 계시군요 ㅎㅎ 비교평가를 할때는 자유님처럼 선호도와 단지학군환경 고려해보시면 너무 좋은 것 같습니다. 1) 여기에 조금 더해보면 두 생활권의 핵심 선호요소가 뭐였지? 생각해보시면 좋을 것같아요. 두 생활권 모두 단지상품성이나 연식, 역세권 등이 선호요소고 그 측면에서도 같이비교해보시면 좋을 것 같습니다. 2) 투자우선순위를 고르는 부분은 그래프로 생각정리까지 하셨으면 최종판단의 근거는 “현장”에서 찾는 것도 하나의 방법일 것 같습니다. 모든평형을 직접 가보고 대다수의 사람들이라면, 나라면 어디에 더 살고싶은지 고민해보시면 좋을 것 같아요! 사실 부동산에 정답은 없으니 이렇게 자유님처럼 본인의 생각과 근거를 쌓아나가고 현장에서 검증해나가는 식으로 해나가시면 충분히 투자판단에 큰 도움이될것같습니다!! 너무 잘하고계시네요 ㅎㅎ
자유를 사다님~ 안녕하세요 부산을 대상으로 비교평가를 고민하고 계신것 같습니다. 충분히 각 물건의 장, 단점을 인지하고 있으시게에 편익이 어디가 더 큰지를 생각해보셨으면 합니다. 투자로 해당 물건을 보고 계시다면 전세를 빼야 하므로 , 전세 물건의 잔여물량, 전화임장을 통한 분위기 파악 등을 통해서 전세세팅의 난이도도 한번 체감해보셨음 하구요 지방투자의 경우 매도도 하셔야 하므로 환금성의 측면에서 주복형이 더 나을지? 일반 아파트가 더 나을지?도 함께 고민해보시면 도움이 되실것 같습니다. 성공적인 투자를 응원합니다
안녕하세요 자유님! 생활권부터 각각의 입지요소까지 꼼꼼하게 비교해 주셨는데 이런식으로 비교하시면 됩니다. 포도링님이 말씀해 주신것처럼 근거를 현장에서 찾아보시면 좋을 것 같습니다. 대표적으로 부동산 사장님들께 전화를 하셔서 막힌74와 트인59의 차이에 대해서 사람들이 어디를 더 선호하고, 어디가 먼저 거래되는지 여쭤보시는 것도 좋은 방법일 것 같습니다! : )
