아파트 매매계약 체결 후 잔금 지급 전 가압류 발생 시 조치

자유를 사다님, 마음이 불안하시겠어요 ㅠㅠ 저도 이런경우는 겪어보지 않아서 여기저기 자료를 찾아본 결과를 공유해드립니다!! 1. 만약 본계약 이후 중도금까지 넣었는데 등기상에 가압류가 걸린다면?! 대법원 판례는 가압류만으로는 계약해제 사유에 해당되지 않는다고 합니다. 실제 판계 대법원 99다11045에 따르면, "가압류 집행이 되었다고 하여 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니므로, 매수인은 대금지급을 거절할 수 있으나 계약해제는 불가" 대법원 2005다39211에서는 "매도인이 가압류를 해제할 수 없는 무자력 상태일 때만 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있음" 이라고 나와있습니다. 이경우, 매도자분께서 다른 방법을 통해서 가압류를 해결하실 수 있다면 계약은 계속 진행이 가능하구요. 매도자분이 가압류 금액을 법원에 공탁하고 해방공탁을 신청해서 가압류를 해제할 수 있네요~! 자유를사다님 입장에서는 가압류 발생 후 가압류 풀으라고 최고한 이후에도 매도자가 가압류를 해결하지 못한다면 매도자의 채무불이행으로 인한 계약해제가 가능한데 보통 최고 기간은 7일~14일정도를 잡는다고 합니다. 2. 저당권설정 등 금지 특약은? 필히 넣으셔야 하는 상황인 것 같습니다. 말씀하신 특약사항 다 넣으시고 "가압류, 가처분, 압류, 근저당, 가등기등이 설정된 경우에는 매매계약을 무효로 하고 매도자는 계약금, 중도금 반환 및 그에 따른 손해배상책임을 진다" 로 중도금 이후에도 효력이 발생할 수 있는 문구로 넣으시는게 좋을 것 같습니다. 이성적으로는 이렇게 준비하고 계약을 진행할 수 있으나 이 계약을 진행하시면 계약서를 찍는 9월부터 잔금받는 내년1월까지 자유를사다 님은 정말 마음이 편치 않고 계속 불안한 시간들을 보내실 것 같은데요 ㅠ 여력이 되신다면 그냥 잔금을 빨리 하는 선택을 하시거나 가계약금 반환이 가능하다고 하면 계약을 물리시는 방향도 저는 고민해볼 것 같습니다. 자유를 사다님, 모쪼록 잘 마무리 되시길 바랍니다!!

자유를사다님, 안녕하세요. 두잇나라고합니다. 이런상황이 많이 걱정이 되지요. 최근에 제 가까운 분께서도 이런 상황이 있으셨는데요. 여러가지 방법이 있겠지만, 그분이 풀어가신 방법도 공유드려 보려고 답글을 달아봅니다. 아예 중도금날 잔금까지 한번에 해버리셨는데요. 전세보증금이 껴있기 때문에, 3.2억을 투자금으로 생각하시고 있으시고 준비가 되어 있으신 상황이시라면, 아예 마음 편하게 3.2억을 계약일에 잔금까지 치면서 아예 소유권이전을 해버리시면, 우려하시는 계약금 이후에 압류나 근저당이 잡히는 걱정을 덜게 되실 수 있으실 것 같아요. 지인분께서는 그렇게 진행하였는데, 매도자분께서는 한번에 큰돈을 받으실 수 있으셔서 오히려 좋아하셨고, 세입자 분께서도 불안한 마음이 들지않아서 오히려 좋아하셨다고 하셔요. 또 다른 방법으로는 가등기가 있는데, 이는 계약 체결시 미리 매도인과 협의하여, 해당 물건에 대해 소유권 이전 등기 이전에 가등기를 하겠다는 합의가 이뤄져야하는데요. 가등기를 해놓으면, 나중에 근저당이 잡히더라도 가등기를 우선하기 때문에 보호를 받으실 수 있으시기에 이를 하시기도하는데, 이는 법부사비용이나 가등기 비용이 든다는 추가비용 측면이 있습니다. 이렇게 사전에 리스크를 줄일 수 잇는 방법들을 여러 가지들 확인하시며 잘 대응하시면 좋으실 것 같아요. 이 후의 과정에서도 궁금하신 부분들이 있으시면 또 질문 올려주시고 하시면 도움들 받으실 수 있으실거라 생각합니다. ^^ 이 과정을 격하게 응원드립니다~!! 화이팅!!!