그때는 미분양이라 외면받았는데… 지금 다시 재건축·재개발을 보는 이유(1탄) [룰루랄라7]

앞으로 재건축·재개발에 대한 글을 하나씩 연재해보려고 합니다.

요즘 시장을 보다 보면 결국 다시 “땅”과 “입지” 가 중요하다는 것을 알 수 있습니다.

상승장에서는 새 아파트가 주목받지만,
그 새 아파트도 처음부터 새 아파트였던 것은 아닙니다.

누군가는 오래된 구축 아파트와 낡은 빌라촌 속에서
미래를 먼저 봤고,
시간이 지나 완전히 다른 자산이 되었습니다.

영화 <신과 함께> 촬영지로 유명했던 곳도
지금은 북아현뉴타운으로 바뀌었습니다.

그리고 마포 래미안 푸르지오 역시
2012년 당시에는 미분양 단지였습니다.

그때는 “분양가 너무 비싸다”는 말이 많았고,
24평 기준 분양가가 약 4억 6천 수준이었습니다.

하지만 시간이 지나고 나니
사람들은 결국 그 입지의 가치를 다시 보기 시작했습니다.

그래서 저는 요즘 재건축·재개발을 다시 공부하고 있습니다.

재건축과 재개발, 다른 점은?

처음에는 둘 다 비슷해 보였는데
공부해보니 아예 성격이 다른 사업이었습니다.

재건축

낡은 아파트를 허물고
그 자리에 새 아파트를 짓는 사업입니다.

쉽게 말하면,

모니터, 키보드, 마우스 같은 주변기기는 성능이 좋고 멀쩡한데, 본체(컴퓨터)만 너무 오래되어 속도가 느린 상황입니다. 이때 주변기기는 그대로 두고 본체만 새것으로 바꾸는 것이 재건축입니다.
 

이미, 도로도 있고, 생활 인프라도 있고 그리고 아파트 단지도 있는 상태에서

건물만 새롭게 바꾸는 개념입니다.

재개발

재개발은 조금 다릅니다.

빌라, 단독주택, 좁은 골목길까지 함께 정비해
새로운 동네 자체를 만드는 사업입니다.

쉽게 말하면,

본체뿐만 아니라 모니터도 흐릿하고, 키보드 자판도 빠져 있으며, 책상과 의자까지 모두 낡아 도저히 쓸 수 없는 상태입니다. 이때 본체를 포함해 책상, 의자, 주변기기 세트 전체를 싹 바꾸는 것이 재개발입니다.

그래서 재개발은
“오래된 동네를 통째로 새 도시처럼 다시 만드는 것”에 가깝습니다.

도로를 넓히고,
공원을 만들고,
생활 환경 자체가 바뀝니다.

처음에는 낙후되어 보여도
시간이 지나면 완전히 다른 생활권으로 변하는 경우가 많습니다.

마치 북아현 뉴타운 처럼요.

재건축에서 중요한 “부담금”

재건축을 공부하다 보면
“부담금” 이야기가 정말 많이 나옵니다.

핵심은 이겁니다.

재건축을 하면 일반분양 물량이 나옵니다.
새로운 입주민들이 분양을 받으며 돈이 들어오고,
그 수익이 조합의 사업비로 활용됩니다.

그 돈으로 

기존 조합원의 추가 비용을 줄이기도 하고

더 넓은 평형으로 가는 비용 일부를 충당하기도 합니다.

그래서 결국 중요한 건 사업성입니다.

그리고 사업성은 결국
“사람들이 살고 싶어 하는 입지인가?”로 연결됩니다.

요즘 시장을 보다 보면
결국 시간이 지나 살아남는 곳은
입지가 좋은 곳이라는 생각이 듭니다.

지금은 낡아 보여도
미래에는 전혀 다른 모습이 될 수도 있으니까요.