수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
부동산으로 부자가 되고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다!
최근 저는 동료들 앞에서 제 투자 경험담을 발표할 기회가 있었습니다.
튜터님께서 평소에 “내가 좋아하지 않는 투자, 복기하고 싶지 않은 투자일수록 더 자주 뜯어보고 복기해야 성장을 한다”고 말씀해 주셨기에, 용기를 내어 준비한 발표였습니다.
지방 투자를 할 때는 무엇보다 '공급'을 철저히 확인해야라는 메시지를 주기 위해 열심히 PPT 자료를 만들었고 열정적으로 발표를 했습니다. 스스로는 뿌듯해하고 있었죠.
하지만 발표가 끝난 후, 튜터님께서는 제 예상과 전혀 다른 뼈아픈 피드백을 주셨습니다.
"부마니님, 이건 복기가 제대로 된 게 아닙니다. 행동이 보이지 않아요."
머리를 한 대 맞은 기분이었습니다. '지방 공급을 잘 보자'고 반성했고, 동료들에게 도움을 주었는데 왜 복기가 안 되었다고 하실까? 그날 이후, 도대체 '진짜 복기'란 무엇인지 고민해 보았습니다.
그리고 저는 아직 복기를 잘 못하는 사람이구나 생각이 들었습니다.
1단계. 보통 사람 (감정 중심)
일반적인 사람들은 투자 이후 복기를 아예 하지 않거나, 하더라도 글로 쓰지 않고 머릿속 감정으로만 끝냅니다. "그때 그 아파트 샀어야 했는데", “부동산은 나랑 안 맞아”라며 감정만 소모할 뿐입니다.
- 문제점: 다음 상황에서 내가 어떻게 움직여야 할지 '행동 지침'이 전혀 없기 때문에, 다음번에 똑같은 장이 오면 똑같은 실수를 반복합니다. “다음엔 욕심 안 부려야지”는 다짐일 뿐, 행동 지침이 아닙니다.
2단계. 중수 (결과 중심) — 지금의 저의 모습이었습니다.
매일 임장했던 것을 임장보고서에 데이터를 기록하면서 했던 투자를 다시 복기하며 “수익률을 보니 이걸 샀어야 했네”라며 나름의 데이터 분석을 합니다. 그리고 "다음엔 원칙을 지키자", "조급해하지 말자" 같은 반성문을 씁니다.
- 문제점: 결과와 수치에만 집중합니다. 투자 결과에는 항상 '운(Luck)'이 개입하는데, 과정이 엉망이었어도 운이 좋아 수익이 나면 "내가 잘해서 성공했다"는 치명적인 착각에 빠집니다. 결과론적인 해석에 갇혀 가치 기준의 오류가 생기고, 다음번에 더 큰 돈을 잃는 지름길이 됩니다. 제가 했던 "지방은 공급을 잘 봐야 한다"는 발표 역시, 이미 지나간 결과를 두고 끼워 맞춘 것에 불과했던 것입니다.
3단계. 고수 (과정 중심 복기 후 기계적 행동)
그렇다면 튜터님이 원하셨던 '복기'는 무엇일까요? 제가 고민한 결과 좋은 복기의 특징은 3가지였습니다.
첫째, ‘잘못된 일 뿐(실패)’ 아니라 '잘된 일(성공)'도 똑같이 복기한다.
진정한 투자자들은 성공을 거두었을 때 좋아하기보다는 겸손하고 침착하면서 더 냉정해면서 “이 성공이 내 실력인가, 아니면 시장이 좋았던 운인가?”를 생각하면서 복기를 합니다. 운을 실력으로 착각하는 순간 파산한다는 걸 알기 때문입니다.
둘째, 결정적 순간의 '내 뇌 속 메커니즘(심리)'을 타임머신 타고 가듯 복기한다.
잘못된 과거를 회피하는 것이 인간의 본능입니다. 투자를 잘 못했던 것일수록 더 용기를 내고 과거에 타임머신을 타고 그때 상황을 보면서 단순히 "공급을 놓쳤다"가 아니라, 당시 공급 물량이 많다는 것을 대략 알고도 왜 매수 버튼을 눌렀는지 당시의 찌질했던 내 심리 상태를 끄집어냅니다. '남들 다 사는데 나만 뒤처져지는 것 아닐까' 였는지 '빨리 투자 성과를 내고 싶었던 조급함' 인지, 내 눈을 흐리게 만든 진짜 감정과 투자 근거의 충돌을 날것 그대로 마주하는 것입니다.
- 셋째, 장황한 반성문 대신 즉시 실행 가능한 '단 하나의 투두리스트(To-do List)'만 남긴다.
- 미숙한 복기: "앞으로 공급을 더 꼼꼼히 확인하고 분석을 철저히 해야겠다." (모호함)
- 제대로 된 복기: “지방 투자 검토 시, 아실/부동산지인/호갱노노 뿐만 아니라 모든 수단을 동원해서 입주 물량 수치를 기록하고 향후 3개년 공급이 적정 수요를 초과할 경우에 공급 리스크로 인해 투자를 피해야 할지 아니면 투자의 기회라고 생각해야 할지 세부적으로 더 들어가서 판단해보자.”
💡 튜터님의 피드백 분석: 나에게 부족했던 진짜 'How'
튜터님이 지적하신 진짜 이유는 제가 'What(무엇을 해야 하는지)'이라는 누구나 아는 뻔한 지식만 늘어놓고, 'How(그래서 내일 당장 내 몸뚱이를 어떻게 기계적으로 움직일 것인지)'에 대한 구체성을 보여주지 않았기 때문이었습니다.
튜터님이 보고 싶으셨던 건, 그 실수를 되풀이하지 않기 위해 투자자가 지금 당장 실행할 행동이었습니다. 과거에 머무르며 "저 때 저걸 샀어야 했는데"라고 후회하거나 반성문으로 끝내는 건 복기가 아닙니다. 복기의 종착지는 반드시 '즉각적인 행동'이어야 합니다.
진정한 복기를 잘하는 사람은 과거를 붙잡고 후회하는 사람이 아닙니다. 그 안에서 발견한 내 오류와 심리적 약점을 바탕으로, 내일의 내가 고민할 필요도 없이 기계적으로 실행할 수 있는 원칙(행동 매뉴얼)을 만들어 즉시 실행하는 사람입니다.
긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
