전세난 얼마나 심각한걸까? 수도권 전세시장 팩트체크 해봤습니다.

최근 부동산 관련 기사를 보면 빠지지 않고 등장하는 키워드가 있습니다. 바로 ‘전세난’인데요. 

지금 전세를 구하거나 만기가 얼마 남지 않았다면 피부로 느껴지겠지만 아직 만기가 많이 남아있다면 내 이야기가 아닌가 넘어갈 수 있습니다.

오늘 글에서는 2026년 6월 현재 수도권 전세 시장이 어떤 상황인지 팩트를 체크해보고 앞으로 어떻게 대응해야 하는지 이야기를 드려보려고 합니다.

정확한 사실 관계 전달을 위해 데이터가 많이 나올 수 있는데 최대한 이해하기 쉽게 풀어보겠습니다. 

1. 데이터로 보는 전세 시장 

일반적으로 전세난이라고 하면 매물이 줄어들고 수요 대비 공급이 부족한 상황이 이어지면서 전세 가격까지 올라가는 것을 의미하는데요. 지금부터 하나씩 뜯어보겠습니다.

• 전세 매물의 변화 (2025년 6월 → 2026년 6월)

서울, 경기, 인천의 1년간 전세 매물의 변화를 살펴보겠습니다.

수도권 전체적으로 1년 사이에 전세 물량이 약 2.1만개, 38%가 줄었습니다. 더 큰 문제는 부동산 정책으로 인해 신규 투자로 인한 전세 매물이 나오기도 쉽지 않으며, 향후 공급도 부족하다는 점입니다. 

급격하게 줄어든 수도권 전세 물량이 앞으로 늘어날 확률보다 줄어들 확률이 크다는 점을 놓치지 않아야 합니다.

• 전세 가격의 변화 (2025년 6월 → 2026년 6월) 

그렇다면 실제 전세 가격은 어떻게 변했을까요? 서울 5개구와 경기도 2개구를 샘플로 하여 1년 사이 전세 평당가의 변화를 확인해보겠습니다.

지역별로 차등은 있지만 불과 1년 사이에 평당 200만원 전후, 최소 8% 이상 전세가가 상승한 걸 볼 수 있습니다. 

만약 24평이라면 4,000만 원이 상승한 셈이고 33평이라면 6,600만원이나 오른 것으로 계산됩니다. 2년 거주 후 5%를 올리는 갱신 계약을 하더라도 만기 시점에는 전세가 얼마나 상승할지 알 수 없는 상황입니다.   

• 임대차 분쟁의 증가 

앞서 보신 전세 물량의 감소, 전세 가격의 상승은 임대인과 임차인의 갈등으로 번졌습니다. 수치적으로 확연한 증가를 보였는데요. 

임대차 계약 관련 분쟁을 조정하는 ‘임대차분쟁조정위원회’에 접수된 분쟁 건수가 무려 2.3배 증가했다고 합니다.

특히, 작년에는 없었던 임대차 기간 관련 분쟁이 올해는 7건이나 거래되었다고 합니다. 전세시장의 불안이 임차인의 주거비 부담으로 이어지기에 분쟁이 늘어나는 구조로 연결되고 있는 현실입니다.

2. 개별 단지로 보는 전세가의 현실

앞서 시장의 큰 그림을 봤다면, 이번에는 구체적인 단지의 변화를 살펴보겠습니다. 이번 수도권 시장의 특징은 전세의 상승보다 매매의 상승 속도가 훨씬 빨랐다는 점인데요.

지수의 변화를 보더라도 서울 매매는 이미 지난 상승장을 넘어 상승을 하였지만, 전세는 이제서야 지난 상승장 수준까지 올라온 상황입니다.

그럼 서울 중심, 수도권 외곽 단지별로 실제 전세가 변화를 살펴보겠습니다. 

• 서울 중구 약수하이츠 복도식 방2개 전용57

3호선 역세권 단지인 약수하이츠는 1년 전 4억 중반까지 전세가 거래되고 있었는데요. 올해 6월 실거래 6억을 찍었습니다. 현재 전세 매물은 1개도 없네요.

• 고양시 덕양구 지축역센트럴푸르지오 신축 전용84

앞서 서울의 구축 단지를 봤다면 이번에는 인접한 경기도 지역 내에서 선호도 높은 단지 전세가를 살펴보겠습니다. 예시로 들고 온 단지는 3호선 지축역과 가까운 지축역센트럴푸르지오입니다.

작년까지는 5~6억대 초반에 거래되던 전용84 전세 가격이 최근에는 매물이 아예 없어서 7.5억까지 호가가 올라온 모습입니다. 실거래는 6.8억까지 거래된 걸 확인할 수 있었습니다. 

• 안양시 만안구 안양삼성래미안 구축 전용79

마지막으로 1호선 역세권 단지인 안양삼성래미안을 들고 왔습니다. 이 단지 역시 1년 사이에 전세 실거래가 1억 넘게 오른 것을 보여줬네요.

딱 3개 단지만 살펴봤지만, 다른 단지들도 비슷한 상황입니다.

교통, 학군, 환경 등의 이유로 사람들의 수요가 확실한 단지의 경우 1년 사이 전세가가 무서운 속도로 상승하고 있다는 것이 팩트입니다. 

3. 지금 해야 하는 행동은?

여러가지 데이터를 직접 확인해보며 전세난이 현실적으로 위협이 될 수 있다는 것을 인지하셨을 겁니다. 개인의 상황에 따라 달라질 수 있지만 현재 전세에 거주 중이라면 이렇게 한 번 따라해보시는 걸 추천합니다.

• 거주하고 있는 주변 지역의 전세가 변화 체크

제가 위에 보여드린 예시처럼 최근 1년 사이에 전세 가격이 어떻게 변화했는지 직접 확인해 보고, 만기 시점에 감당 가능한지 점검해 봅니다. 

전세 또는 월세로 살고 있는 단지의 가격 변화를 직접 찾아보시면 직관적으로 전세난을 이해하기 쉬워질겁니다.

혹시 다음에 이사가려고 계획했던 지역이나 단지가 있다면 함께 기록해보시고 시장의 변화를 느껴보시길 바랍니다. 전세 갈아타기가 예상보다 어려워 질 수 있는 시장입니다. 

• 현재 전세 가격으로 매매 전환 검토 

전세 만기 시점에 5%를 올려주는 선택을 할 수도 있지만, 앞으로도 전세 수급이 원활하지 않을 확률이 높기에 지금은 비슷한 예산으로 매매를 전환하는 것이 합리적일지 고민해보는 것이 필요합니다.

물론 예산이 비슷하다면 기존에 거주하는 환경에서 다운그레이드를 해야만 가능할 수 있습니다.

예를 들어 신축 전세라면 구축 매매로 전환하거나, 상대적으로 큰 평형 전세에서 작은 평형 매매로 전환해야만 예산 범위에 들어오게 될 것입니다.

마음이 힘들 수 있지만, 못나 보여도 내 집이 낫습니다. 실제로 저희 어머니도 평수를 절반 가까이 줄이면서 최근 전세에서 매매로 전환하셨는데 계획 단계에서는 고민이 많으셨지만 시간이 지날수록 매매를 선택한 것에 만족하고 계십니다. 

• 임대인의 입장이라면?

반면에 수도권에 전세를 구하고 있는 상황이라면 높은 전세가에 욕심을 낼 수도 있는 시장입니다. 

신규 전세를 받는 입장에서 당연히 가격을 올려 받으면 좋을 것입니다. 다만 너무 무리한 가격을 욕심내기 보다는 시장에서 받아주는 가격에 빠르게 전세를 세팅하는 것이 낫다고 말씀드리고 싶습니다.

금리가 갑자기 오르거나 전세 또는 대출 규제가 갑자기 나올 수 있길래 전세를 맞춰야 하는 상황에서는 적정 가격에 마무리하는 것이 훨씬 더 편안한 선택일 수 있습니다. 

또한 투자한 물건에서 전세를 높게 올려받더라도 본인이 전세 또는 월세로 거주하고 있다면 반대의 입장이 될 수 있으니 전세상승분을 바로 사용하기 보다는 아껴두는 것이 현명한 선택으로 보여집니다. 

이 글을 적기 위해 데이터를 정리하면서 머리 속으로만 생각했던 수도권 전세시장이 생각보다 더 심각할 수 있겠다 싶었습니다.

전세로 살다가 갑자기 내 집 마련을 해야 하는 결심 자체가 어려운 것을 잘 알고 있습니다. 그렇기에 오히려 이 글을 쓰면서 한 분이라도 더 움직이길 진심으로 응원하는 마음을 담았습니다.

일단 결심을 했다면 그 때부터는 하나씩 공부를 해보면서 행동으로 옮기면 됩니다. 당장 걱정되고 머리 아픈 선택일 수 있지만 장기적으로는 후회 없는 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.