재건축·재개발 단계별 특징과 소요 기간(1) [김작심]

안녕하세요

함께 하는 동료들과 꾸준함으로 목표를 달성 할

김작심 입니다. 💪🏻🤓

“ 재건축 추진위원 모집합니다 !”

“ 우리 단지가 곧 새 아파트가 된대요 ! ”

확정되었다고 해서 바로 공사가 시작되는 것은 아닙니다.

오늘은 각 진행 단계마다 걸리는 기간과 의미에 대해 함께 알아보겠습니다.

1단계. 기본계획 수립 완료
지자체에서 재건축 가능 지역을 검토하는 재건축 사업의 첫 단계입니다.

이 단계에서는 노후 주거지 현황을 조사하고, 

향후 재건축이 필요한 지역과 개발 방향을 담은 정비 기본계획을 수립합니다.

아직 재건축이 확정된 상태는 아니며, 앞으로 안전진단과 정비구역 지정 등의 절차를 거쳐야 하기 때문에

투자 관점에서는 현재보다 미래의 개발 가능성을 보고 접근하는 단계라고 볼 수 있습니다.

✅예상 소요 기간 : 1 ~ 3년 

☑️투자자 체크 포인트

: 불확실성이 높은 단계로 기대감만으로 접근하기보다 입지와 사업성 함께 살피는 것이 중요

예시로 영등포구 신길동을 가져왔는데요.

1호선 영등포역과 인접한데서 부터 규모가 커서 새 아파트로 바뀐다면 환경이 엄청나게 좋아질 것으로 생각되지만 아직 초기 단계 인 곳이 많은 것을 볼 수 있습니다.

(지금도 좋은 영등포구인데 바뀌면 얼마나 좋아질런지~ㅎㅎ)

2단계. 안전진단 완료

건물이 얼마나 노후화 되었는지,

재건축이 필요한 상태인지를 평가하는 단계입니다.

구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 종합적으로 검토하여 재건축 필요 여부를 판단하는데

안전진단을 통과하면 사업 추진 가능성이 한 단계 높아지게 됩니다.

✅예상 소요 기간 : 1~3년

☑️투자자 체크포인트
: 안전진단 통과는 의미 있는 진전이지만, 아직 사업이 확정된 것은 아님

예시로 노원구 중계동과 도봉구 창동에서 2단계 안전진단을 완료한 모습을 볼 수 있었는데요.

1, 4, 7호선이 지나는 곳이고 현재는 구축 단지들이 많은 곳이어서 새로운 모습으로 바뀌면 환경과 사람이 많이 바뀌지 않을까 합니다만 이 역시도 아직 초기 단계네요.

3단계. 정비구역 지정 완료

재건축 사업을 진행할 구역이 공식적으로 지정되는 단계입니다.

도시계획위원회 심의 등을 거쳐 사업 구역이 확정되며, 

재건축 사업이 본격적인 궤도에 오르기 시작합니다.

이 단계부터는 사업 추진에 대한 시장의 관심도 높아지는 경우가 많습니다.

✅예상 소요 기간 : 1~3년

☑️투자자 체크포인트
: 정비구역 지정은 사업의 큰 관문 중 하나지만, 주민 동의와 각종 인허가 절차가 남아 있음

이번엔 노원역 위쪽 상계동에 위치한 보람 아파트와 주변 빌라들이 정비구역으로 지정된 모습이네요.

💡여기서 잠깐,

바로 옆 포레나노원 또한 상계주공8단지에서 2020재건축 된 단지 인데요.

2017년도 당시, 

전용면적 47.25㎡ 거래금액이 3.9억 정도 였는데

현재 전용면적 49.95㎡ 최근 7.85억에 거래가 되었습니다.

9년 동안 거의 2배 정도의 가격이 상승한 것을 보면서 새 아파트의 선호와 인플레이션을 엿볼 수 있었어요.

(찾아보니 재밌네요ㅎㅎ)

4단계. 추진위원회 승인

조합 설립을 준비하기 위해 추진위원회를 구성하는 단계입니다.

주민 동의를 모으고 사업 방향을 논의하며 조합 설립을 위한 기초 작업이 진행되고,

재건축 사업이 실제로 움직이기 시작하는 시점이라고 볼 수 있습니다.

✅예상 소요 기간 : 1~2년

☑️투자자 체크포인트
: 주민들의 사업 의지와 동의율을 확인해보면 향후 사업 속도를 가늠하는 데 도움이 됨

이번엔 대구에서 4단계 진행 중인 곳을 찾아봤습니다.

염색산업단지와 할렘가 모습으로 대구 내에서 비교적 선호가 낮은 서구인데요.

현재 상대적으로 선호가 낮은 곳이다 보니 재건축, 재개발이 진행되었을 때 사람들이 얼마나 좋아하게 될지 궁금증이 생기는 곳이네요

5단계. 조합설립 인가

조합이 법적 권한을 갖고 공식 출범하는 단계입니다.

조합이 설립되면 사업 추진의 주체가 명확해지고 각종 의사결정을 진행할 수 있게 되고,

많은 투자자들이 재건축의 본격적인 시작점으로 보는 단계이기도 합니다.

✅예상 소요 기간 : 1~3년

☑️투자자 체크포인트
: 조합설립 인가 이후에는 사업 무산 가능성이 크게 줄어들지만, 사업 속도는 조합 운영 능력에 따라 달라질 수 있음

성동구 성수동에서 “한강, 2호선, 7호선 ” 선호요소를 갖춘 한강 주변으로 5단계인 모습을 확인 할 수 있었습니다.

4단계에서 살펴본 대구 서구와 달리 성동구는 상당히. 상당히. 높은 선호도를 가진 지역인데요.

그렇기 때문에 2개의 지역이 앞으로 사업이 진행되면서 동네의 모습과 가격이 어떻게 변화해 나갈지 지켜보는 것 만으로도 입지의 중요성에 대해 확인 할 수 있는 사례가 될 수 있을 거 같습니다.

재건축,재개발 1 ~ 5단계까지 알아보았는데요.

다음은 6단계부터 마지막 단계까지 알아보도록 하겠습니다.🤓

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