안녕하세요, 꿈을 향해 구르고 있는 꿈구입니다 :)
“울산이 공부하기 좋은 지역이다!”
튜터님들께 이런 이야기를 한번쯤 들어보셨을 것 같습니다.
그런데 왜 울산 시장을 공부하면 다른 지방 광역시를 바라보는 데 도움이 될까요?
저는 울산 시장을 공부하면서
“공급이 소진되는 지방 광역시에서 전세가를 통해 선호도를 파악하는 방법”을 배울 수 있기 때문이라고 생각합니다.
수요가 많고 공급이 부족하면 가격은 오른다!
특히나 울산은 이 공식에 비교적 정직하게 반응한 지방 광역시라고 생각합니다.
24년 이후 공급이 줄어들면서 전세가와 매매가가 상승하는 흐름이 나타났습니다.
24년 이후 매매, 전세지수를 보면
전세가가 먼저 올라가고 매매가는 보합하다가 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
즉, 공급 부족으로 전세가가 올라가면서 매매가를 밀어올린 시장이었습니다.
그런데 여기서 한가지 궁금증이 생깁니다.
“울산의 모든 단지가 같은 시점에 같이 올랐을까?” 그렇지는 않습니다.
같은 울산 안에서도 어떤 단지는 빠르게 상승했고
어떤 단지는 천천히 올랐으며
어떤 단지는 거의 움직이지 않았습니다.
공급 부족이라는 같은 시장 환경에 있었는데도 왜 차이가 났을까요?
전세가는 오르는데 왜 매매가가 오르는 속도가 차이가 났을까요?
전세가가 오르면서 매매가가 튀는 그 시점의 차이는
“선호도” 에서 발생한다고 생각합니다.
그리고 그 선호도는 광역시 내의 입지의 위상 차이로 나타난다고 보여집니다.
울산 사람들은 남구 옥동을 학군지로 제일 선호하고
중심접근성이 좋은 중구의 혁신도시의 쾌적한 환경에 가족단위 수요가 많이 거주합니다.
그리고 외곽 택지로 북구와 동구 순으로 선호하는대요!
이 선호도의 흐름을 전세가의 상승이 일어난 시점으로 파악할 수 있었습니다.
울산의 남구, 중구, 북구, 동구 의 준신축 대장 단지들을 가져와서 19년도부터 전세가 흐름을 파악했습니다.
남구, 중구의 단지는 23년 초부터 전세가가 반등하였고
현재 남구는 지난 전고점을 돌파하였고, 중구 단지는 지난 전고점과 같은 수준에 도달했습니다.
그리고 북구 단지는 23년 중반, 동구는 24년에 전세가가 상승한 모습을 볼 수 있었습니다.
북구, 동구 준신축 대장단지는 아직도 상승흐름 속에 있긴 하지만 지난 전고점을 돌파하진 않고 있네요
공급이 소진되는 시장에서는 매매가가 얼마나 반등했는지 보는것보다
어떤 단지의 전세가가 먼저 움직이는지를 잘 봐야 합니다!
전세가가 먼저 반등하는 단지에는 그만큼 실거주 수요가 있고
사람들이 선호하는 이유가 있기 때문입니다.
이처럼 전세가 트래킹을 통해
울산에서 어떤 입지의 단지들의 전세가가 먼저 더 오르는지를 확인하고
그 단지들의 특징과 선호도 파악 요소를 잘 정리해두고 있으면
부산이나 대구 광역시에도 적용해 볼 수 있다는 점에서
튜터님들께서 울산 시장을 잘 복기해보라고 말씀하신 것 같습니다.
그럼 지난 울산의 시장처럼
앞으로 공급이 소진되면서 가격이 오를 수 있는 지역이 어디있을까요?
저는 대구를 눈여겨보고 있습니다!
대구도 역시 2026년 들어올 주요 입주 물량들이 마무리되면서 시장에 쌓여 있던 공급물량들이 점차적으로 소진되고 있습니다.
최근 대구 시장 안에서도 전세물량이 많지 않다는 것을 느끼실 수 있으실 겁니다.
그렇다면 대구에서는 어떤 곳부터 전세가가 움직이고 있을까요?
울산 옥동보다도 더 학원가가 짱짱하고 의대를 많이 보내는 곳!
대구 수성구가 학군지로 제일 손꼽히죠!
학군지 중심가의 신축인 힐스테이트범어는 대구가 24년도까지 과공급에
쌓인 물량으로 소화를 못해 미분양이 많이 났었음에도 불구하고
23년 초반에 전세가가 회복해서 이미 반등한 모습을 볼 수 있습니다.
중구, 달서구는 23년 중반에 전세가가 아주 작은 폭으로 상승 중이며
북구, 동구는 23년 후반~ 24년부터 전세가가 약간씩 상승하며 매매가가 상승하고 있는 중입니다.
오히려 북구의 침산택지를 이용할 수 있는 더블유 삼대장 중 하나인 오페라w 와
동구에서 동대구역 접근성 최고인 화성파크드림은 중구, 달서구보다도 매매가 상승폭이 조금은 더 치고 나가는 것을 볼 수 있습니다.
"왜 이 단지들이 먼저 움직였을까요?
결국 중요한 것은 대구 안에서 사람들이 어떤 입지와 요소를 더 선호하는지 파악하는 거라고 생각합니다.
- 전체적인 공급 흐름을 확인하고
- 전세가가 먼저 반등하는 생활권을 찾고
- 그 안에서 대장 단지의 전세가 흐름을 트래킹하고
- 왜 그 단지를 사람들이 선호하는지 입지 요소를 정리해 두기
전세가를 통해 이 지역 사람들이 어디를 먼저 선택하고 있는지 선호도 파악을 해두면
실제로 투자할 수 있는 시점이 왔을 때
“어떤 단지부터 살펴봐야 할지” 빠르게 판단하는데 도움이 될 거 같습니다.
준비된 자가 기회를 얻는다 라는 말이 생각납니다.
그 기회를 잡기 위해 이번주도 열심히 임장하고 계시는 동료분들 응원합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
