관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요.
언제 어디서든 여러분과 함께
반짝이고 싶은 럭셔리초이 입니다.
지방투자실전반 2강은
재이리 튜터님의 계약바이블 강의였는데요.
"투자에서 대충대충은
반드시 비싼 값으로 돌아온다."
라는 이야기가 참 인상적이었는데요.
큰 돈이 오가는 거래이고,
비즈니스인 만큼
사람 관계에 연연하거나
좋은게 좋은거지~ 하고 넘기기 보다는
확실하게 따질 것은 따지고 확인하면서
나의 권리를 문서화하고 증거로 남겨야 함을
배울 수 있었습니다.
재이리 튜터님의 계약강의를
이번에 세 번째 듣게 됐는데요.
분명 어느 정도는 다 기억한다고 생각했는데,
기억력이 참 휘발성이 강해서
분명 예전에 들은 이야기인데도
아리까리한 부분이 아직 남아있었습니다.
그래서 [No Look 후기]도 남겨봅니다.
1단계 : 매수 전 확인
- 등기부 : 리스크와 협상 포인트 체크
- 표제부, 갑구, 을구, 열람일시, 마지막 페이지 꼼꼼히 체크, 근저당 확인 필수!
- 근저당 높다고 무조건 안 되는 것이 아니라, 금융거래서 확인해보면 실제 대출은 얼마 안되는 경우 진행가능
- 단, 채권최고액+계약금+중도금<매매가(남의 돈) < 집값 이면 OK
- 추가 대출 금지 + 잔금 시 근저당 말소 특약 반드시 넣을 것. - 중대하자 : 누수를 비롯한 중대하자는 반드시 계약 전 확인/협의
- 아랫집 직접 방문하여 누수이력 확인
- 관리사무소 방문하여 매수할 집 위, 아래 세대 누수 민원 접수여부 확인!
- 누수, 균열 등 중대하자는 그 사실을 안 날로부터 6개월 내 매도인 보상 책임이 있음 - KB시세 (전세 세팅시) : KB시세의 90%까지 보증보험 가입이 가능. 체크 필요!
- 전세자금대출은 일반적으로 전세금의 80%까지 가능
- SGI는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험 가능
2단계 : 특약 협의
- 특약 문구 작성 및 전송 : 중요특약은 가계약금 넣기 전 조율
- 매도인 특약 동의여부 반드시 확인 (권리변동금지, 배액배상 문구는 필수!!)
- 특약에 반드시 들어가야 하는 내용 : 중대하자, 근저당, 전세 협조, 위약금 (근저당, 위약금은 포기하지 말 것!)
3단계 : 계약금일부 입금
- 안전하게 계약금의 일부 입금 : 가계약도 계약으로 효력 있음.
- 가계약금이라는 용어는 민법에 존재하지 않음. 계약금의 일부가 정확한 명칭
- 매도인 계좌 받기 / 등기상 소유주 명과 예금주 일치 확인 / 계약금의 일부 입금
4단계 : 본계약
- 계약서 초안 요청
- 현장에서 특약수정은 불편한 상황을 초래할 수 있어 사전에 사장님과 계약서 초안 주고 받기
- 본계약 당일에도 30분 일찍 가서 다시 한 번 확인 (오탈자 확인)
- 특히 3조(제한물권 등의 소멸), 6조(계약의 해제) 부분 명확히 하는 것이 중요
- 중개 수수료는 잔금 마무리 후에 지급 (일찍 달라고 하면 50%정도는 줄 수 있음)
5단계 : 전세 빼기
- 전세 골든타임 : 잔금 2.5개월 전, 전세 손님은 내가 모셔온다는 CEO마인드 필요
- 매수 사장님께 사전에 일정기한 이후에는 전세 뿌리겠다고 말씀드리기
- 전세빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정하는 과정 - 전세 임차인 : 개인은 임대차3법 적용 가능, 전세권 설정, 전세보증보험 / 법인은 임대차3법 적용 불가, 전세권 요구
- 전세권 : 집의 등기사항 증명서에 전세보증금 표기 전세금 미반환시 경매에 청구, 보통 법무사님이 등기 위임, 다음 매매/전세 거래시 매물 우선순위에 밀리는 마이너스 요인이 될 수 있음, 전대차 불가/사용목적 명시/비용 임차인부담/계약 만료시 전세권 해지 등에 대한 내용 특약 작성
- 전세보증보험 : 종류HUG, HF, SGI3 가지 있음, 전세금 미반환시 보증회사에서 보증금 선 반환, 임대인에게 후 지연이자 포함 청구
- 전세 특약 포함 내용 : 이사날짜 협의, 재계약 통보 만기 4개월 전, 집 보여주기 협조, 위약금 관련 특약
6단계 : 잔금
법무사 비용 사전에 확인 : 보통 한 달 전에는 알아보는 것이 좋음
- 임차인 전세대출 은행 소속 법무사 > 부동산 소개 법무사 > 법무통 등 손품 순으로 비용협의하여 선택
- 수수료 : 취등록세, 인지대(매매가 1~10억 사이는 15만 원 고정), 증지대(등기소 납부 수수료), 국민주택채권비용, 법무사 수수료(보통 20~30만 원이면 적당, 제증명발급비, 교통비, 출장비, 등록대행비, 식사비, 부가세 등은 추가금!! 불필요 → 삭제 요청)
- 잔금 당일 준비물 : 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 신분증, 도장, 통장에 현금 + 이체한도 확인
- 잔금일 정산 비용 : 장기수선충당금, 선수관리비, 공과금, 중개수수료
+@ 보유과정 이슈
- 수리비 부담 : 통상 집의 기능과 관련된 보일러, 인터폰, 후드, 전기, 욕조, 세면대 누수 등은 집주인이 수리 / 전등 등의 소모품, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 사용상 부주의로 인한 파손이나 고장은 임차인이 수리
튜터님의 기준 : 입주 후 1개월은 왠만한면 수리해줌, 기준은 30만원 이내
“부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라, 편익이 더 큰 쪽으로 행동한다”
튜터님 계약 강의 덕분에
제 투자 뿐 아니라, 동료들의 계약 문구를
함께 검토할 때도 텍스트로 저장해 놓은
특약 문구 예시를 계속 들여다보면서 하고 있는데요.
헷갈릴 때마다 정리된 내용을 찾아보면서
할 수 있으니 정말 너무 좋은 것 같습니다!!
계약이 법률적 용어이고 복잡한 내용들을 다루다보니,
다소 어렵게 느껴지는데, 튜터님 강의는 정말
시간가는 줄 모르고 재밌게 듣게 되는 매력이 있는 것 같습니다.
이번에도 쏙쏙~ 이해할 수 있도록
좋은 강의 해주셔서 너무 감사드립니다 ♥️
