임대사업자 민간임대주택 세끼고 매매

백억의아침님 안녕하세요^^ 임대사업자가 민간임대주택을 세끼고 매매하는 것에 대해 질문을 주셨는데요 민간임대주택 등록이 되어 있는 주택을 전세를 끼고 매매할 때는 매수자가 임대사업자 자격을 승계(포괄양도양수) 하는지 여부와 기존 임차인의 계약 승계 여부에 따라 계약서 작성이 까다로워서 자세히 살펴보셔야 하는데요 1.임대사업자 지위 승계 여부 확인 (포괄양도양수) 의무임대기간 내 매도 시 원칙적으로 임대사업자 간 포괄양도양수 형태로 매매하셔야 과태료가 부가되지 않으니 주의를 하셔야 합니다. 이때는 매수인이 임대사업자 이거나 잔금 전까지 임대사업자로 신규 등록을 완료하셔야 합니다. 2.기존 임대차계약 조건 및 5% 증액 제한 준수 매수인은 기존 임차인의 계약 조건을 그대로 승계합니다. 그리고 매수인이 추후 임대차계약을 갱신하거나 재계약할 때도 이전 임대료 대비 5% 상한 제한 규정이 계속 적용되어야 합니다. 3.지자체 양도 신고 및 등록면허세/감면 세금 추징 여부 매도인은 잔금 지급 전 관할 지자체에 민간임대주택 양도신고를 진행하셔야 합니다. 매수인이 임대사업자 자격을 유지하지 못해 양도가 취소되거나 일반 매매로 전환될 경우 발생할 수 있는 손해배상 책임을 계약서에 명시하셔야 합니다. 4.임대보증금 보증보험 가입 의무 승계 민간임대주택은 임대보증금 보증보험 가입이 의무입니다. 매수인에게 보증보험 가입 의무가 승계됨을 명시하고, 승계 과정에서 필요한 서류 제출에 매도인과 기존 임차인이 협조하도록 해야 합니다. 위의 내용을 바탕으로 특약 내용을 추가해주시면 되는데요. 자세한 것은 부동산 사장님과 상의하셔서 진행하시되 이런 부분들이 추가되어야 한다는 것만 이해해주시면 될 것 같습니다. [민간임대주택 포괄양도양수 및 지위 승계] 본 계약은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 간 민간임대주택 포괄양도양수 계약임. 매수인은 매도인의 임대사업자 지위 및 임대 의무, 기존 임대차계약 조건(보증금 000원, 임대기간 00년 0월 0일~00년 0월 0일)을 포괄적으로 승계한다. [매수인의 임대사업자 등록 및 협조 의무] 매수인은 잔금일 전까지 관할 지자체에 민간임대사업자 등록을 완료하여야 하며, 양 당사자는 관할 지자체에 대한 임대주택 양도신고 등 제반 절차에 적극 협조하기로 한다. 매수인의 귀책사유로 임대사업자 승계가 불가하여 매도인에게 과태료 또는 세금 추징이 발생할 경우, 매수인이 이를 전액 배상한다. [임대료 증액 제한 및 임대차 법규 준수 인지] 매수인은 본 주택이 민간임대주택 등록 단지로, 향후 임대차계약 체결 및 갱신 시 임대료 증액 상한(5%) 제한 및 임대차계약 신고 의무 등 관련 법령을 준수해야 함을 확인하고 본 계약을 체결한다. [임대보증금 보증보험 승계 및 비용 정산] 기존 체결된 임대보증금 보증보험 관련 지위는 매수인이 승계하며, 기납부된 보증수수료의 잔여기간분에 대해서는 잔금일에 정산(또는 매수인 부담)하기로 한다. [기존 임차인 보증금 승계 및 잔금 정산] 매매대금 중 기존 임차인의 보증금(금 000원)은 매수인이 승계하기로 하며, 잔금에서 해당 보증금을 공제하고 지급한다. 지금까지 임대사업자가 세끼고 매매하실 대 주의해야 하는 부분에 대해 말씀을 드렸는데요. 제가 말씀드린 내용이 전부가 아닐 수 있고, 말씀드린 것들에 대해 꼭 크로스체크를 한번 해주시고 부동산 사장님께도 이 부분을 말씀드려서 문구를 조정해보시는 것을 추천드립니다. 제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요 백억의아침님 하나하나 확인하면서 매수해나가는 점 정말 멋집니다. 확인해야할 사항 정리하면, 1. 포괄양수도 특약: 매도인의 임대사업자 지위(5% 룰 등)를 그대로 넘겨받는다는 내용을 계약서에 명확히 적어야 합니다. 그리고 지위 양도를 받기 위해 미리 관할 지차체에 주임사 등록이 필요합니다! 이 조건이 성립 안될 경우 매도자가 과태료(3천만원 정도) 나올 수 있으니 꼼꼼하게 챙기시길 추천드립니다. 2. ​세입자 사전 동의: 주인이 바뀌게 될 경우 세입자의 요청에 의해 임차 계약이 종료될 수 있습니다. 돌연 퇴거를 요구할 수 있으니, 임차인분에게 미리 사전에 충분히 설명을 드리고, 변심 시 매매 계약을 조건 없이 해제한다는 특약을 넣을 수 있다면 추천드립니다. ​3.서류 직접 검증: 부동산 중개사 말만 믿지 말고 매도인에게 요구해 직접 서류를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 매도인에게 렌트홈 화면 캡처나 등록증을 요구하여, 해당 물건의 정확한 최초 임대개시일, 잔여 의무임대기간, 등록된 임대조건(보증금/월세)을 확인하고, 동시에 임대차 계약서와 등기부 등본에 기재된 주임사 의무 기간이 언제까지인지 확인하면 좋을 것 같습니다. 4.편익과 비용확인: 임차금액을 5% 밖에 상향 못하는 대신 주임사 혜택을 양수 받을 수 있는 편익이 있습니다. 다만, 최초 등록 시점 전용면적, 공시가격의 조건을 맞춰야합니다. 문제 없는지 꼭 관련 지자체에 문의하셔서 확인하시길 추천드립니다 답변 도움되셨으면 좋겠습니다.