투자가 정답이고 실거주가 오답인 경우는 없습니다. 그 반대도 마찬가지입니다.
먼저 물어야 할 질문은 "지금 나에게 무엇이 유리한가" 입니다.
형식에 갇히면, 유리한 선택을 놓칩니다
투자와 실거주는 서로 경쟁하는 두 개의 정답이 아닙니다.
둘 다 그저 방법일 뿐이고, 어느 쪽이 나은지는 사람마다, 시점마다 달라집니다.
그런데 많은 사람이 먼저 하나를 정해두고, 그다음에 그 선택을 정당화할 근거를 찾습니다.
"투자를 무조건 할 것이니, 투자가 맞고 나머지는 다 틀렸다"는 식의 논리는 얼핏 확신처럼 보이지만,
사실은 판단을 이미 끝내놓고 이유를 거꾸로 짜맞추는 것에 가깝습니다.
부동산 투자의 본질은 형식을 정하는 게 아니라,
지금 이 시점에 내가 가진 조건 안에서 무엇이 가장 유리한지를 계산하는 일입니다.
같은 3억원인데, 접근할 수 있는 단지가 달라집니다
같은 시드머니라도 어떤 방법으로 쓰느냐에 따라 접근할 수 있는 자산의 급 자체가 달라집니다.
시드머니 3억원을 예로 들어보겠습니다.
투자금만으로 투자를 한다면, 매매가 8억 / 전세가 5억 정도의 단지들이 손이 닿습니다.
반면 같은 3억원을 자기자본으로 놓고 대출을 최대한 활용해 실거주로 접근한다면,
LTV 70%를 인정받을 경우 매매가 10억원대 단지까지 올라갈 수 있습니다.
물론 실제로는 소득 수준에 따라 대출 한도가 이보다 낮아질 수 있기 때문에
개인의 상황에 따라 선택지가 달라질 수 있습니다.
다만 중요한 건 이 계산 자체가 아니라, "투자냐 실거주냐"를 형식으로 정해놓고 시작하면
이런 비교 자체를 해볼 생각조차 하지 못한다는 점입니다.
지금 내가 가진 3억원이 더 좋은 자산에 닿을 수 있는지 계산해본 뒤에 방향을 정하는 것과,
처음부터 "나는 투자를 할 거야" 혹은 "나는 실거주를 할 거야"라고 정해두고 그 안에서만 단지를 찾는 것은 결과가 다를 수밖에 없습니다.
레버리지는 감당할 수 있는 만큼만 써야 합니다
레버리지를 많이 쓸수록 접근할 수 있는 자산의 급이 올라가는 건 맞지만,
그렇다고 쓸 수 있는 만큼 전부 끌어다 쓰는 게 정답은 아닙니다.
레버리지는 상승장에서는 수익을 키워주는 도구지만,
금리가 오르거나 소득에 변화가 생기는 순간 그대로 부담으로 돌아옵니다.
감당할 수 있는 선을 넘어선 레버리지는,
자산의 급을 높여주는 대신 그 자산을 오래 버티지 못하게 만드는 원인이 되기도 합니다.
그래서 기준은 "얼마나 많이 쓸 수 있는가"가 아니라 "얼마까지 감당할 수 있는가"여야 합니다.
대출 원리금을 갚아나가면서도 생활이 흔들리지 않는 선, 금리가 지금보다 오르더라도 버틸 수 있는 선을 먼저 정해두고, 그 범위 안에서 접근 가능한 자산 중 가장 좋은 것을 고르는 순서가 맞습니다.
감당 가능한 선 안에서 최선을 찾는 것과, 최선을 먼저 정해두고 감당 여부를 나중에 걱정하는 것은 결과가 완전히 다릅니다.
결국, 스스로에게 물어야 할 질문
어떤 방법이 유리한지는 사람마다, 시기마다 다릅니다.
다만 판단의 순서는 같습니다.
투자냐 실거주냐를 먼저 정해놓고 그 결론에 맞는 근거를 찾는 게 아니라,
지금 내가 가진 시드머니로 어느 경로를 택했을 때 감당 가능한 선 안에서 가장 좋은 자산을 살 수 있는지를 먼저 계산해야 합니다.
그다음에 투자든 실거주든, 그 계산이 가리키는 방향을 따라가면 됩니다.
투자냐 실거주냐 정해놓고 그 결론에 맞는 근거를 찾는 게 아니라,
지금 내 조건에서 가장 좋은 자산을 살 수 있는 것이 어떤 방법인지 고민해야 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
