집값 말고 또 뭐가 드나요? 부대비용 총정리

"10억원짜리 집을 사려면, 10억원만 있으면 될까요?"

매도인에게 건네는 매매대금 말고도, 나라에 내는 세금과 전문가에게 내는 수수료, 그 밖의 기타 비용이 함께 들어갑니다. 

매매가 외에 들어가는 돈, 종류부터 정리하겠습니다

이 중 비중이 가장 큰 건 단연 취득세입니다. 

다만 취득세만 준비하고 나머지를 놓치면 잔금일에 당황할 수 있으니, 항목별로 하나씩 짚어보겠습니다.

가장 큰 항목, 취득세는 얼마나 될까요

1세대 1주택 기준으로, 취득 당시 가액에 따라 세율이 달라집니다.

여기에 취득세액의 10% 수준인 지방교육세가 더해집니다. 

전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%도 추가됩니다. 

다주택자라면 이 세율 자체가 훨씬 높아진다는 점도 뒤에서 따로 다루겠습니다.

놓치면 아까운 감면 제도 두 가지

일정 요건을 갖추면 취득세를 덜 낼 수 있습니다.

두 요건을 동시에 충족한다면, 한도가 더 큰 출산·양육 감면을 선택하는 것이 유리합니다. 

다만 감면받은 뒤 3년 안에 집을 팔거나 증여하거나 임대하면 감면세액을 다시 내야 할 수 있으니, 이 부분은 꼭 관할 시군구에 확인하시길 바랍니다.

왜 등기비용까지 챙겨야 할까요

매매계약서를 쓰고 잔금을 치렀다고 해서 집 구매가 끝나는 게 아닙니다. 

법적으로 집주인임을 인정받으려면 소유권 이전 등기를 반드시 완료해야 합니다. 

이 등기를 통해 등기부등본에 내 이름이 올라갑니다.

만약 이 등기를 미루는 사이 등기부등본에 이전 집주인(매도인)의 이름이 계속 남아 있으면, 

그 사람이 이 집을 담보로 대출을 받거나 압류가 걸리는 최악의 상황이 생길 수도 있습니다. 

등기비용에는 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용, 정부 수입인지, 등기 신청 수수료가 포함되는데, 거래금액이 커질수록 함께 늘어나 10억원 기준으로는 대략 100만원 안팎입니다. 

그런데 이 중 국민주택채권은 단순 '수수료'가 아니라 별도로 상당한 금액이 들어가는 항목이라

따로 자세히 짚어보겠습니다.

등기비용 중 가장 큰 몫, 국민주택채권

국민주택채권은 정부가 임대주택 건설 등 국민주택사업 자금을 조달하기 위해 발행하는 국채로, 집을 사는 사람은 법으로 이 채권을 의무적으로 매입해야 합니다. 

원하는 만큼만 살 수 있는 게 아니라, 시가표준액(공시가격)에 비례해서 정해진 비율만큼 사야 합니다.

공동명의로 구매하면 채권을 더 적게 사도 될 수 있습니다. 

지분이 50%인 공동명의라면 시가표준액도 절반으로 계산되기 때문입니다. 

10억원짜리 집을 반반 나눠 소유하면 각자의 시가표준액은 5억원이 되어, 

매입 구간 자체가 낮아지면서 몇십만원을 덜 사도 되는 경우가 생깁니다.

주택담보대출을 받는다면 근저당권 설정 채권도 추가로 매입해야 합니다. 

대출 신청 시 설정되는 채권최고액(보통 대출액의 120%)의 1%만큼을 더 사야 합니다. 

매입액은 주택도시기금 사이트에서 시가표준액(모르면 아파트 주소와 단지명으로 검색 가능)만 입력하면 바로 계산해볼 수 있습니다.

산 채권, 그대로 들고 있어야 할까요

국민주택채권은 매입 즉시 되팔 수 있습니다. 

만기(5년)까지 보유하며 원금과 이자(연 1%)를 받는 방법과, 곧바로 시장에 되파는 방법 중 선택할 수 있습니다.

 다만 채권 이자율(연 1%)이 지금 기준금리(2.75%)보다 낮다보니, 대부분은 자금 여유가 없어 즉시 되팝니다.

문제는 되팔 때도 손해를 본다는 점입니다. 

1,000만원어치 채권을 800만원에 되팔면 200만원 손실이 나는 식입니다. 

이 할인율은 매일 바뀌며, 주택도시기금 사이트에서 최신 할인율을 확인할 수 있습니다. 

매입 후 받는 영수증은 소유권 이전 등기 시 반드시 제출해야 하니 잘 보관하셔야 합니다.

정부 수입인지와 등기 신청 수수료도 챙기셨나요

정부 수입인지는 부동산 매매계약서를 작성할 때 붙이는, '세금을 냈다'는 증표입니다. 

계약서에 적힌 거래가액을 기준으로 금액이 정해집니다.

우체국이나 은행에서 종이로 구매할 수도 있고, 전자 발급도 많이 이용합니다. 

다만 종이 인지를 분실하면 재발급이 안 되고, 온라인 출력 중 프린터 고장 등으로 재출력이 안 되면 그대로 손해를 볼 수 있으니 주의하셔야 합니다.

소유권 이전 등기 신청 시에는 등기 신청 수수료도 따로 냅니다. 

서면 신청은 18,000원, 전자표준양식 신청은 15,000원입니다. 

전자표준양식이 가장 저렴하지만, 미리 등기소에 방문해 실명 확인을 해둬야 하는 번거로움이 있습니다.

중개수수료와 이사비는 얼마나 준비해야 할까요

중개수수료는 거래금액에 따라 상한 요율이 정해져 있는데, 2억원 이상 9억원 미만 구간은 0.4%입니다. 

여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 

이 상한 요율은 '최대치'라, 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있다는 점도 알아두시면 좋습니다.

9억원을 넘으면 취득세율만 오르는 게 아니라, 중개수수료율도 함께 올라갑니다. 

2억~9억원 구간은 0.4%인데, 9억원을 넘는 순간 0.5%로 뛰기 때문입니다.

이사비는 짐 양과 거리에 따라 다르지만 일반적으로 80만~150만원 정도 듭니다.

실제로 계산하면 얼마나 될까요

전용 85㎡ 이하, 1세대 1주택, 9억원을 초과하는 10억원 아파트를 기준으로 계산해보겠습니다.

10억원짜리 집을 사는데, 매매가 외에 약 4,110만원, 매매가의 약 4.1%가 추가로 필요합니다. 

5억원 주택(부대비용 약 2% 수준)과 비교하면, 매매가는 2배인데 부대비용 비율은 그보다 훨씬 크게 뛰는 셈입니다. 

취득세율이 1%에서 3%로 3배 오르는 데다, 중개수수료율까지 함께 오르기 때문입니다. 

9억원을 갓 넘는 가격대라면, 8억원대 후반 매물과 비교해 부대비용만으로 수백만원 차이가 날 수 있다는 점을 염두에 두시길 바랍니다.

15억원, 20억원이라면 얼마나 늘어날까요

9억원을 넘으면 취득세율(3%)과 중개수수료율(0.5%)이 고정되기 때문에, 

그 이상 가격대에서는 부대비용 비율 자체는 10억원 때와 비슷한 4% 안팎에서 유지됩니다. 

다만 금액 자체는 매매가에 비례해 커집니다.

다주택자라면, 세율이 완전히 다른 구간으로 넘어갑니다

지금까지는 1세대 1주택 기준이었습니다. 다주택자는 취득 지역이 조정대상지역인지에 따라 세율이 크게 갈립니다.

예를 들어 조정대상지역에서 10억원 주택을 2주택째로 취득한다면, 취득세만 8,000만원(8%)입니다. 

앞서 계산한 1주택 기준 3,000만원과 비교하면 취득세만으로 5,000만원 가까이 차이가 나는 셈입니다. 

3주택 이상이 되면 조정대상지역에서는 12%까지 뛰어, 10억원 주택 기준 취득세만 1억2,000만원에 달합니다. 

다만 지방 저가주택이나 일시적 2주택처럼 예외가 인정되는 경우도 있어, 

정확한 세율은 관할 시군구에 개별 확인이 필요합니다.

잔금일 전, 이것부터 확인하세요

취득세·지방교육세를 포함한 세금 총액을 정확히 계산해두세요

→ 감면 요건에 해당하는지도 미리 관할 시군구에 확인하시면 좋습니다

주택도시기금 사이트에서 내 주택의 국민주택채권 매입액을 미리 계산해보세요

→ 시가표준액과 지역만 알면 바로 확인할 수 있습니다

중개수수료·법무사 수수료를 매매계약서와 견적서에 명확히 남기세요

→ 협의 가능한 범위인 만큼, 구두 약속보다 문서로 남겨두는 게 안전합니다

대출 실행일과 잔금일이 정확히 맞는지 확인하세요

→ 취득세 등 부대비용은 대부분 주택담보대출에 포함되지 않아, 현금으로 별도 준비해야 합니다

취득세를 신용카드로 낼 계획이라면 카드 한도를 미리 확인하세요

→ 무이자 할부가 가능한 카드사도 있지만, 한도 증액은 시간이 걸릴 수 있어 여유 있게 준비하시는 게 좋습니다

관리비 선수금과 미납 공과금 정산 여부를 잔금 전에 확인하세요

→ 매도인에게 정산해 지급하는 관리비 선수금과, 반대로 매도인 부담분으로 정리해야 할 미납 요금을 잔금일 기준으로 정확히 나눠야 나중에 예상치 못한 청구서를 피할 수 있습니다

집값과 취득세만 준비하고 계셨다면, 이번 기회에 국민주택채권과 인지세, 중개수수료, 등기비용까지 포함한 총액을 다시 한번 계산해보시길 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.