전세 만기 두 달 전, "사장님, 저 나갈게요"라는 연락을 받는 순간부터 계산이 시작됩니다.
보증금 4억원을 돌려줘야 하는데 그 돈은 이미 다른 곳에 있고, 새 세입자가 만기 날짜에 딱 맞춰 들어온다는 보장도 없습니다.
이럴 때 쓰는 게 전세퇴거자금대출입니다.
왜 갑자기 실거주가 중요해졌을까요
최근 부동산 정책과 세제 개편은 실거주를 중요하게 여기는 방향으로 가고 있습니다.
세입자를 낀 주택은 세금 부담이 커질 수 있고, 세금 혜택을 판단할 때도 단순 보유 기간이 아니라 실제 거주 기간이 중요하게 작용합니다.
대표적으로 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제되는데, 최근 개편 논의는 보유 기간보다 거주 기간을 더 우대하는 쪽으로 흘러가고 있습니다.
그래서 세입자를 내보내고 직접 들어가 살려는 집주인이 빠르게 늘고 있습니다.
일반 주담대와 뭐가 다를까요
같은 주택담보대출이지만, 돈을 어디에 쓰는지에 따라 갈립니다.
집을 사려고 받으면 '주택구입 목적', 그 외 용도는 모두 '생활안정자금'으로 묶입니다.
전세퇴거자금대출은 이 생활안정자금 중에서 보증금 반환에만 쓰도록 용도를 못 박은 상품입니다.
| 용도 | 최대 한도(수도권·규제지역) |
|---|---|
| 주택구입 목적 | 6억원 |
| 생활안정자금(전세퇴거자금 포함) | 1억원 |
일반 주담대와 비교하면 세 가지가 다릅니다.
- 내 통장에 안 들어옵니다 — 실행일에 은행이 세입자 계좌로 직접 입금합니다
- 세입자가 실제로 나가야 합니다 — 전입신고·확정일자를 갖춘 세입자가 살고 있어야 합니다
- 보증금보다 많이는 못 빌립니다 — 담보 여력이 남아도, 돌려줄 보증금 금액이 곧 천장입니다
이미 보증금을 자기 돈으로 먼저 돌려준 뒤에는 신청할 수 없습니다.
대출금이 세입자 계좌로 직접 지급되는 구조라, 이미 정산이 끝난 상태에서는 목적성 자체가 인정되지 않는 경우가 많습니다.
만기 전에 미리 상담받으시는 게 안전합니다.
이름은 비슷한데 관계가 다릅니다
생활안정자금대출이라는 큰 틀 안에 보증금 반환 목적의 전세퇴거자금대출이 있고, 그중에서도 전세 시세 하락으로 인한 반환 상황만 따로 떼어낸 게 역전세반환대출입니다.
| 구분 | 전세퇴거자금대출 | 생활안정자금대출 | 역전세반환대출 |
|---|---|---|---|
| 성격 | 세입자 보증금 반환이 목적인 대출 | 생활안정 목적 대출 전반(전세퇴거자금 포함) | 전세퇴거자금대출의 하위 유형(역전세 상황 전용) |
| 기본 한도 | 수도권·규제지역 1억원(예외 시 확대) | 수도권·규제지역 1억원 | DTI 60% 범위 내(1억원 한도 면제) |
| 핵심 조건 | 세입자 실거주·전입신고·확정일자 확인 | 별도 요건 없이 이용 가능(목적별 한도 상이) | 자력 반환 불가 입증 + 6.27 이전 두 날짜 요건 |
지역·주택 수에 따라 한도가 갈립니다
| 내 상황 | 한도 |
|---|---|
| 수도권·규제지역, 1주택 | 최대 1억원 |
| 수도권·규제지역, 2주택 이상 | 원칙적으로 불가 |
| 지방 | 금융사 자율(1억원 초과 가능) |
2025년 6월 27일 금융위원회의 '가계부채 관리 강화 방안'으로 정해진 기준입니다.
규제지역으로 새로 지정되면 LTV도 40%로 낮아지므로, 알아보는 시점에 본인 지역이 규제지역인지 다시 확인하셔야 합니다.
1억원을 넘기는 예외, 세 가지를 모두 충족해야 합니다
하나라도 빠지면 1억원 한도가 그대로 적용됩니다.
① 두 날짜가 모두 2025년 6월 27일 이전
- 기존 세입자와의 최초 임대차계약 체결일
- 해당 주택 소유권 취득일(등기 또는 매매계약)
② 자력으로 보증금을 돌려줄 수 없는 상황(역전세)
발표 며칠 뒤 당국이 덧붙인 조건으로, 실제로 여기서 막히는 분이 가장 많습니다.
통장 잔고 등으로 자력 반환이 어렵다는 걸 직접 입증해야 합니다.
단, 인정돼도 무제한은 아닙니다.
1억원 한도는 면제되지만, DTI 60% 범위 안에서 한도가 다시 정해집니다.
소득이 뒷받침되지 않으면 보증금 전액을 받기는 어려울 수 있습니다.
은행마다 답이 다를 수 있으니 여러 곳을 비교해보시는 게 좋습니다.
③ 상황별 추가 약정
| 상황 | 추가 조건 |
|---|---|
| 새 세입자가 있는 경우 | 특례 전세보증금 반환보증보험 가입 + 새 보증금으로 기존 대출 상환 |
| 본인이 직접 입주하는 경우 | 대출 취급일부터 1개월 내 전입신고 + 2년간 실거주 |
실제 시뮬레이션으로 보면 이렇습니다
서울 시세 9억원 아파트 1채, 세입자 보증금 4억원, 새 세입자는 아직 구하지 못한 상황을 예로 들어보겠습니다.
| 취득·계약 시점 | 최대 대출 한도 | 월 이자(연 4.5% 가정) |
|---|---|---|
| 2024년(예외 요건 충족) | 보증금 4억원 이내, DTI 60% 범위 내 | 약 150만원 |
| 2025년 8월(요건 미충족) | 1억원 | 약 37만5,000원 |
다만 4억원을 받으려면 대출 취급일부터 1개월 내 전입과 2년 실거주를 지켜야 합니다.
실거주 계획이 없다면 선택하기 어려운 길입니다.
1억원만 가능하다면, 나머지 3억원은 보유 현금이나 새 세입자 보증금으로 채워야 합니다.
새 세입자를 구하는 경우에는 1년 이내 계약 체결, 1개월 내 은행 통지, 받은 보증금으로 대출을 상환하는 조건이 함께 붙습니다.
집주인 본인의 거주 형태도, 한도에 영향을 줍니다
| 거주 형태 | 대출 한도 영향 |
|---|---|
| 월세 거주 | 월세 보증금만큼 차감(예: 보증금 1,000만원이면 1,000만원 차감) |
| 전세 거주 | 전세 보증금만큼 차감(예: 보증금 1억원이면 1억원 차감) |
| 무상 거주 | 원칙적으로 차감 없음. 다만 악용 우려로 은행마다 인정 기준이 크게 다름 |
무상거주를 인정받으려면 증빙이 필요합니다.
부모님이나 형제 소유의 주택에 무상으로 거주 중이라면, 소유자와 함께 작성하는 무상거주 확인서(또는 사용대차 확인서)를 제출하는 경우가 일반적입니다.
관리비 납부 내역이나 우편물 수령 기록을 함께 요구하는 은행도 있습니다.
전입신고 기록만 있고 실제로 그 집에서 지내지 않는다는 정황이 있으면, 은행이 실거주 자체를 의심해 심사를 까다롭게 볼 수 있습니다.
신청 전, 꼭 확인하세요
세 곳의 날짜를 맞추세요
→ 실행일에 세입자에게 바로 입금되는 구조라, 집주인·세입자·은행 일정이 어긋나면 진행이 어그러질 수 있습니다. 만기 한 달 전은 촉박합니다
대출을 받은 후 추가로 집을 사면 안 됩니다
→ 보유 주택 수가 늘면 대출이 즉시 회수되고, 3년간 주택 관련 대출(전세자금대출 포함)이 제한될 수 있습니다
2026년 들어 규제가 더 생겼습니다
→ 다주택자·임대사업자의 수도권 아파트 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.
본인 지역이 규제지역인지 항상 최신 상태로 확인하세요
자주 묻는 질문
Q. 한도는 얼마인가요?
A. 수도권과 규제지역 주택은 최대 1억원입니다. 지방 주택은 금융회사가 자율적으로 정해 1억원을 넘을 수 있습니다.
Q. 1억원보다 많이 받을 수 있는 방법이 있나요?
A. 앞서 설명한 세 가지 조건(6.27 이전 두 날짜, 역전세 입증, 상황별 추가 약정)을 모두 충족하면 예외를 검토할 수 있습니다.
Q. 다주택자도 받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에 주택을 2채 이상 보유한 경우, 해당 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대는 원칙적으로 취급이 금지됩니다. 2026년 4월부터는 다주택자와 임대사업자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장도 원칙적으로 제한되고 있습니다.
Q. 은행마다 조건이 다른가요?
A. 다를 수 있습니다. 1억원 한도는 법률 조항이 아니라 금융회사별로 내부 해석과 적용이 갈립니다. 한 곳에서 거절됐다고 모든 곳에서 안 되는 건 아니니, 여러 금융회사를 비교해보시는 게 좋습니다.
만기 두세 달 전에 다음 세 가지만 먼저 확인해보세요.
내 집이 수도권·규제지역인지, 임대차계약일과 소유권 취득일이 2025년 6월 27일 이전인지, 그리고 보증금 중 자기 자금으로 감당할 수 있는 금액이 얼마인지입니다.
보증금은 세입자에게 전 재산일 수 있는 돈입니다.
일찍 준비하는 게 결국 집주인 본인을 지키는 방법이기도 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
