[행복한 우주] 투자금 2억 초반으로 수도권 신축 1호기, 1년 후 돌아보니 보이는 것들

안녕하세요? 행복한 투자자 행복한 우주입니다.
얼마전 험블튜터님께서 주기적으로 투자복기를 하는 것이 얼마나 의미 있는지 말씀해주셨는데요.
광복절 연휴를 맞아 저의 완소 1호기를 복기해보았습니다.

작년 여름, 수도권 A지역의 A단지를 투자금 2억 초반에 매수했습니다.

당시 시장을 돌아보면 아직 수도권이 비규제 지역으로 묶이기 전이었고 3급지 이상은 이미 가격이 움직였으며 상대적으로 4~5급지에 투자하려는 사람들이 많았던 것으로 기억합니다.

반면 제가 투자한 A지역은 상대적으로 관심도가 높지 않아 가격이 본격적으로 오르기 전이었고 매물도 비교적 수월하게 볼 수 있었습니다.

사실 개인적으로도 우선순위가 아닌 지역이었고 기존에 만들어두었던 4~5급지 안에서 1호기를 찾고 있던 상황이었기에 A지역을 가게 되리라고는 생각도 하지 못했는데요.
당시 월부학교 여름학기를 수강하며 임장지로 배정받은 곳이었는데, 지금 돌이켜보면 저에게는 큰 운이었던 것 같습니다.
또한 거꾸로 생각하면 투자자로서 향후 유의미하지만 아직 주목 받지 않는 지역을 먼저 알아보고 발빠르게 찾는 것이 정말 중요하다는 것을 다시 한 번 느꼈습니다.

[1호기 가치 복기]

A단지를 선택한 가장 큰 이유는 A지역 내에서 약간 애매한 생활권에 위치했음에도 분명한 선호요소를 가지고 있는 신축 브랜드 단지였기 때문입니다.

A지역 자체는 당시 상대적으로 주목도가 낮았지만, 교통 개선으로 주요 업무지구 접근성이 좋아지고 있었고 이에 따라 생활권의 수요도 개선될 가능성이 있었습니다.

또한 A단지는 지역 안에서 가장 좋은 단지까지는 아니고 구도심 생활권이라는 약점도 있었지만, 적어도 생활권 내에서는 희소한 브랜드 신축이라는 장점이 있었고 주변 구축과 비교했을 때 충분히 수요가 있을 것이라고 생각했습니다.
실제로 임장을 하면서 이런 부분을 확인했고 이 정도라면 A지역 안에서도 해당 생활권에 꼭 살아야 하는 사람들은 A단지를 선택할 것이라고 판단했습니다.

하지만 초반에는 투자금 범위 내에 들어오지 않는다는 이유로 후보군에서 배제하고 ‘내 투자금으로 할 수 있는 저렴한 단지’에만 꽂혀있었던 것 같습니다.
다행히도 잔쟈니 튜터님과의 소통을 통해 타겟단지를 다시 선정하고 물건을 털다 보니 A단지 안에서도 매매가가 조정되고 전세가 높게 들어가 있어 투자금 범위 안에 들어오는 물건을 찾을 수 있었고, 최종적으로 투자를 결정하게 되었습니다.

[당시 투자 후보와 비교]

당시에는 투자금 2억 초반을 기준으로 A, B, C지역의 신축 단지를 비교했는데요.
세 단지 모두 신축이라는 공통점이 있었지만, 지역과 단지별로 각각 다른 장단점이 있었습니다.

B지역은 강남 접근성과 준수한 주거환경으로 지역 선호도가 높았지만
B단지는 위치와 세대수가 애매한 주상복합이라는 약점이 아쉬웠습니다.

C지역은 지역 자체의 선호도가 높고 학군과 교통 측면에서 장점도 있었지만
C단지는 중심에서 다소 떨어진 외곽에 위치했고 비교 대상 중 유일한 소형평형이었습니다.
추후 복기해보니 같은 투자금으로 접근할 수 있어도 향후 상승폭에서는 꽤 차이가 있었습니다.

A지역은 당시 B, C지역보다 투자자들의 관심이 낮았지만
교통 개선으로 주요 업무지구 접근성이 좋아지고 이에 따라 수요가 개선될 가능성이 있었습니다.
A단지 역시 구도심 생활권의 균질성 떨어지는 신축이라는 약점이 있었지만 앞서 복기한 장점들이 있었구요.

결론적으로 제가 가진 투자금과 당시 시장 상황을 고려했을 때 A단지가 가장 베스트라고 판단했습니다.

[매수 당시 판단 검증해보기]

• 선호도

A, B, C단지 모두 신축으로서 상품성이 있었지만 A단지는 생활권 선호도와 주변 균질성이 상대적으로 떨어졌고, B단지는 교통은 좋지만 애매한 위치의 주상복합, C단지는 외진 위치의 소형평형이라는 한계가 있었는데요.
그렇다면 이런 약점이 가격에 반영되어 상대적으로 가치 대비 저평가인 것을 찾아야한다고 생각했습니다.

• 가격

투자 당시에는 A단지의 매수가가 비싸다고 생각했습니다.
실거래가를 확인해보니 전저점 대비 이미 많이 올랐다고 판단했기 때문입니다.
하지만 지금 돌아보면 ‘많이 오른 가격’과 ‘비싼 가격’을 구분하지 못했습니다.
과거의 가격은 과거일 뿐이고 현재 가격은 현재의 가치와 선호도에 따라 결정됩니다.
A단지는 생활권의 약점은 있었지만 동네에서 얼마 없는 브랜드 신축이라는 분명한 가치가 있었고,
당시 가격이 이러한 가치를 충분히 반영했다고 보기는 어려웠습니다.
결국 전저점 대비 얼마나 올랐는지가 아니라 현재 가치 대비 얼마에 살 수 있는지를 봤어야 했습니다.

• 평형과 투자금

함께 검토했던 매물 중에는 매매가 6억대/전세가 4억대의 59타입과 매매가 8억대/전세가 6억대의 낀평형 매물이 총 3개이 있었는데, 투자금이 모두 2억대였고 최종적으로 낀평형을 선택했습니다.
절대가가 낮은 물건은 싸다는 장점이 있지만, 비슷한 투자금이 들어간다면 더 큰 평형과 더 가치 있는 자산을 확보하는 것이 장기적인 상승폭 측면에서 유리합니다.
결과적으로 같은 투자금으로 더 가치 있는 자산을 선택한 것은 잘한 판단이었습니다.

• 공급

매수 당시와 향후 2년간 인근 공급을 확인했고, 수요 대비 공급 부담이 크지 않아 투자에 무리가 없다고 판단했었습니다.

[잘한 점과 아쉬운 점]

✅ 잘한 점

• 생활권 안에서 수요가 충분한 단지를 선택했다.

  • 단순히 가격이 저렴한 물건을 선택하기보다, 해당 생활권에서 실수요와 선호가 충분한 단지를 선택했습니다. 결국 시장이 좋아졌을 때 가격이 따라올 수 있는 것은 기본적인 수요가 뒷받침되는 물건이라는 점에서 잘한 선택인 것 같습니다.

     

• 비슷한 가치일 경우 더 큰 평형의 물건을 선택했다.

  • C단지 소형평형을 선택했다면 상대적으로 가격이 저렴하고 회전율이 빠르다는 장점은 있었겠지만, 상승장에서 절대적인 가격상승폭은 30평대가 더 클 수 있다는 점을 고려했습니다. 결과적으로 같은 투자금이 들어간다면 더 큰 평형을 선택하는 것이 상승장에서 더 큰 수익을 기대할 수 있음을 알았습니다.

     

• 전세계약 시 리스크를 헷지했다.

  • 기존 전세금이 높게 들어가 있고 다음해 초에 만기를 앞두고 세입자는 연장을 희망하는 상황이었는데요. 하지만 미래의 전세 시세와 시장 상황을 확신할 수 없었기 때문에 단순히 묵시적 갱신으로 넘어가지 않고 확실하게 갱신계약을 체결했습니다. 당시에는 번거로운 느낌도 들고 갑작스런 계약 번복처럼 느껴저 무섭기도 했지만, 결과적으로 현재 전세 시세가 당시 계약금액보다 여전히 낮기 때문에 리스크를 줄이는 효과가 확실히 있었습니다.

     

• 돌발상황에 대처할 수 있는 범위 내에서 투자를 진행했다.

  • 예상치 못한 추가 투자금이 발생했지만 감당가능한 범위 내의 금액이었기 때문에 투자를 무리 없이 마무리할 수 있었습니다. 투자할 때 수익률만큼 중요한 것이 이런 돌발상황에 대응할 수 있는 현금 여력이라는 것을 경험하게 되었습니다. 그리고 무리하게 씨드머니를 모두 투입하거나 감당하기 어려운 수준의 레버리지 사용은 절대 피해야 한다는 점도 배웠습니다.

     

❌ 아쉬운 점

• 전저점과 투자금에 너무 매몰되어 있었다.

  • 초반에 A, B단지를 투자 후보에서 제외했던 이유는 전저점 대비 가격이 많이 올랐고 투자금 범위도 오버되어 싸지 싸지 않다고 판단했기 때문이었습니다.
  • 하지만 전고와 전저의 함정에 빠져 가치를 판단하면 안 됩니다. 과거는 과거일 뿐이고 가격은 가치와 선호도에 따라 움직이며, 선호도가 높은 신축이라면 이미 전저점에서 상당히 상승했더라도 추가적인 상승여력이 있을 수 있다는 것을 경험을 통해 알게 되었습니다.
  • 투자금 범위에 갇혀서 더 좋은 물건들을 배제했던 것도 아쉬웠습니다. 초보적인 실수이기도 한데, 매매가의 경우 네고를 통해 조정될 수도 있기 때문에 단순히 투자금에 맞추기보다 감당 가능한 범위에서 가장 좋은 물건을 선택하는 것을 기준으로 판단해야함을 배웠습니다.

  • 당시에는 매수하고 수익을 본 경험이 없었기 때문에 ‘좋은 물건을 적절한 가격에 사면 매수 당시보다 더 높은 금액으로 매도할 수 있다’는 개념을 충분히 이해하지 못했던 것 같습니다. 이번에 직접 경험한 만큼 앞으로는 전저전고의 함정과 투자금의 한계에 갇히지 않고 물건 자체의 가치와 상승여력을 중심으로 판단해야겠습니다.

     

• 가용투자금을 더 빡세게 계산해보지 않았다.

  • 당시 2억 초반의 투자금을 사용하면서도 추가 대출 없이 진행한 것은 잘했지만, 보유자산 재배치나 감당가능한 수준의 대출 고려는 없었기에 이 부분은 아쉬움이 남습니다. 앞으로는 단순히 보유 현금만이 아니라 전체자산과 현금흐름을 고려해 실제 가용투자금을 더 정확하게 계산해야겠습니다.

     

• 비교평가의 깊이가 아쉽다.

  • 당시 앞마당이 아주 많지는 않았지만 4~5급지 위주로 만들어두었기 때문에 충분히 넓게 펼쳐서 비교해볼 수 있었음에도 지역/생활권/단지를 비교평가하는 눈이 부족했던 것 같습니다. 중요한 것은 이후 얼마나 개선되었는지이기 때문에, 앞으로도 매달 임보를 작성하고 시세루틴을 할 때 지역/생활권/단지를 계속 붙여보며 가장 좋은 투자처를 뽑는 연습을 반복해야겠습니다.

     

• 면밀한 복기와 매도 계획이 없었다.

  • 1호기를 하고 나서 막연히 ‘수도권 물건은 오래 가져가도 된다’ 는 식으로 행복회로를 돌렸습니다. 그렇다보니 매수한 물건의 가치가 시간이 지나면서 그 위상이 변하지는 않았는지, 인근에 공급 등(영향권역은 모두 살펴볼 것★) 추가적인 리스크가 생기진 않았는지, 자산운용 관점에서 지금보다 더 나은 방향성은 없는지 따져보지 않았습니다.

     

     

[1호기 복기를 통해 배운 것]

• 비선호 지역도 입지가 개선되면 결국 가치에 따라 함께 움직인다.

  주목받지 못하던 지역이라도 교통, 환경 등 입지가 개선되면 결국 가치에 맞게 가격이 상승합니다.
  그렇기 때문에 앞마당을 늘리고 꾸준히 모니터링하며 향후 입지가 좋아지고 수요가 몰릴 곳을 먼저 찾는 것이 중요합니다.

   

• 가격은 과거가 아니라 현재의 가치와 수요로 결정된다.

  전저점 대비 많이 올랐다고, 심지어 전고점을 넘어섰다고 추가 상승이 불가능한 것이 아닙니다.
  가치가 좋은 자산은 전고점보다 높은 가격에서도 새로운 시세를 형성하기 때문에,
  과거 가격에 갇히지 않고 ‘현재 가치 대비 가격이 적정한가’를 봐야합니다.

   

• 상승장일수록 선호 물건의 격차가 벌어진다.

  비슷한 시기의 신축이라도 입지와 생활권, 평형에 따라 상승폭이 달라집니다.
  단순히 오를 지역을 고르는 데서 그치지 않고 그 지역 안에서 사람들이 가장 살고 싶어 하는 단지와 매물을 선택해야겠습니다.

   

• 투자에서 매수가 끝이 아니고 보유와 매도가 더 중요하다.

  수도권 신축이라고 막연히 장기 보유만 생각해서는 안 됩니다.
  보유하는 중에도 주변 공급, 가격, 지역 위상은 계속 변하기 때문입니다.
  내 물건의 가치가 여전히 유효한지, 더 나은 자산으로 갈아탈 기회가 있는지 지속적으로 점검해야합니다.

1호기를 매수한 지 딱 1년 만에 복기글을 써보면서 많은 것을 배울 수 있었습니다.
시간이 지나 시장과 경험이 쌓이니 당시에는 보이지 않았던 것들이 조금씩 보이는 것 같습니다.
나의 투자를 복기하는 만큼 다음 투자의 판단이 달라지고, 그 판단이 쌓여 투자자의 인사이트가 됩니다.
앞으로도 꾸준히 복기하며 더 나은 투자자로 성장하겠습니다☺️☺️

읽어주셔서 감사합니다.