여러분은 매물임장을 왜 하고 계시나요?
그냥 해야 하는 과제라서,
임장보고서의 결론을 쓰기 위해서 나가고 있지는 않으신가요?
아직 투자할 수 있는 상황은 아니지만 튜터님께서 투자금 x억에 해당하는 물건을 뽑아보라고 하셔서,
혹은 다른 사람들이 모두 하고 있으니 나도 해야 할 것 같아서 매물임장을 하고 있지는 않으신가요?
이런 마음으로 매물임장을 하다 보면,
어느 순간 특별한 목적 없이 물건만 보고 돌아오게 될 수도 있습니다.
그렇다면 우리가 매물임장을 해야 하는 진짜 이유는 무엇일까요?
오늘은 매물임장을 단순히 집을 보고 오는 시간이 아니라,
물건 속 단서를 찾고 직접 협상해보는 시간으로 바꿀 수 있는 작은 방법을 하나 공유해보려고 합니다.
안녕하세요.
내 투자의 이율을 올리는 투자자가 되자!
좋은 사람이 되자!
2율입니다.😁
매물임장철이 돌아온 것 같습니다.
요즘 많은 분이 발 사진, 자동차 사진과 함께 다양한 매물임장 인증 사진을 올려주고 계신데요.
누군가는 내 투자 물건을 찾기 위해 눈에 불을 켜고 현장으로 향할 것이고,
반대로 누군가는
나는 아직 투자할 수 없는데….
여기는 어차피 토지거래허가구역이라 살 수도 없는데….
라는 생각을 품은 채 매물임장을 나가고 있을지도 모르겠습니다.
그렇다면 같은 매물 임장이라도 누군가에게는 투자 기회를 찾는 시간이 되고
누군가에게는 그저 해야 하는 과제로만 남을 수 있습니다.
그래서 오늘은 당장 투자할 수 있는 상황이 아니더라도 매물임장을 조금 더 흥미롭게 만들고
실제 투자자의 관점으로 물건을 바라볼 수 있는 방법을 하나 나눠보려고 합니다.
다만 오늘 공유 드릴 방법에는 한 가지 전제조건이 있습니다.
물건을 보러 가기 전 반드시 내가 볼 물건의 가격과 조건을 먼저 정리하고 가는 것입니다.
현재 호가와 최근 실거래가, 전세가, 투자금, 층과 향, 수리 상태 등을 미리 알고 있어야
현장에서 물건을 봤을 때 이런 생각이 들 수 있습니다.
“어? 이 물건은 생각보다 싼데?”
“이 정도 상태와 조건인데 왜 이 가격이지?”
“다른 물건보다 확실히 가격이 이상한데?”
이렇게 눈에 들어오는 물건이 생겼다면,
그냥 ‘싸 보인다’고 생각하고 넘어가지 말고 한 단계 더 들어가 보면 좋겠습니다.
물건을 모두 보고 부동산으로 돌아온 뒤, 사장님께 이렇게 한번 여쭤보는 것입니다.
“사장님, ○○○동 ○○○○호 등기부등본 한번 볼 수 있을까요?”
왜 이 물건이 싸게 나왔는지, 집주인은 언제 얼마에 샀는지, 대출은 어느 정도 설정돼 있는지 확인해보는 것입니다.
물론 등기부등본만으로 매도인의 모든 상황을 알 수는 없습니다.
하지만 그 안에서 찾은 작은 단서를 바탕으로 매도 사유와 잔금 일정, 가격 조정 가능성을 물어본다면
단순히 물건만 보고 오는 매물임장에서 한 걸음 더 나아갈 수 있습니다.
그래서 생각해낸 방법이
바로 등기부등본을 활용해 협상 카드를 찾아보는 것입니다.
등기부등본은 단순히 권리관계만 확인하는 서류가 아니라
매도인의 상황을 추측하고 협상 방향을 잡는 단서가 될 수도 있습니다.
물건을 보고 좋다, 나쁘다, 싸다, 비싸다로 끝내는 것이 아니라
등기부등본에 담긴 정보를 바탕으로 매도인의 상황을 가정하고 실제로 질문해본다면
매물임장의 밀도도 훨씬 높아질 수 있습니다.
1. 갑구에서 과거 매수가를 확인해보자.
→ 갑구에는 소유권 취득 시기와 등기원인, 거래가액 등이 기록됩니다.
부동산 거래가액 등기는 2006년부터 시행됐기 때문에
그 이전에 매수한 물건은 등기부만으로 과거 매수가를 확인하기 어려울 수 있습니다.
또한 2006년 이후라도 상속, 증여, 경매로 취득했다면 일반적인 매수가가 표시되지 않을 수 있습니다.
2006년 이후 매매인데 금액이 보이지 않는다면 매매목록 제○호라는 표시가 있는지 확인하고
등기부 발급 시 매매목록을 포함해 다시 확인해볼 수 있습니다.
여기서 거래가액만 확인하고 끝내기보다 현재 소유자가 언제부터 보유했는지도 함께 살펴보면 좋습니다.
보유 기간이 길다면 과거 매수가와 현재 호가의 차이를 통해 매도인이 어느 정도 차익을 확보하고 있는지 가늠해볼 수 있고 최근에 취득한 물건이라면 가격 조정 여지가 크지 않을 가능성도 생각해볼 수 있습니다.
또한 공동명의인지 소유권이 여러 차례 이전됐는지까지 확인하면
중개사님께 매도 배경과 의사결정 구조를 조금 더 구체적으로 물어볼 수 있습니다.
즉 갑구는 단순히 집주인이 누구인지 확인하는 곳이 아니라
매도인의 보유 이력과 협상 가능성을 추측해보는 출발점으로 활용할 수 있습니다.
2. 과거 매수가는 어떻게 협상에 활용할까?
현재 호가보다 훨씬 낮은 가격에 매수한 물건이라면,
집주인이 어느 정도 시세차익을 확보한 상태일 가능성이 있습니다.
그렇다고 단순히 “많이 남으셨으니 깎아주세요”라고 접근하기보다,
잔금 일정을 맞춰드리고 세입자도 그대로 승계할 수 있습니다.
이 조건으로 가격을 조금 조정해주실 수 있을까요?
처럼 내가 줄 수 있는 조건과 함께 제안하는 것이 좋습니다.
반대로 과거 매수가와 현재 호가가 비슷하다면 가격 조정보다
잔금일, 수리비, 집기 처리, 하자 보수 등 다른 조건을 협상해볼 수 있습니다.
또한 과거 매수가와 보유 기간을 함께 보면 매도인의 입장을 조금 더 입체적으로 생각해볼 수 있습니다.
오랫동안 보유한 물건이라면 가격 조정보다 빠른 처분이나 편한 거래를 더 중요하게 생각할 수 있고
최근에 매수한 물건이라면 취득세와 중개보수, 수리비 등을 고려해 가격을 쉽게 낮추기 어려울 수 있습니다.
이럴 때는 단순히 얼마까지 깎을 수 있는지를 묻기보다
매도인이 꼭 지키고 싶은 조건과 양보할 수 있는 조건을 나눠 확인해보는 것이 좋습니다.
결국 협상은 상대방의 사정을 추측하는 데서 끝나는 것이 아니라
그 사정에 맞춰 내가 줄 수 있는 조건을 찾아 연결하는 과정입니다.
결국 과거 매수가는 무조건 가격을 깎기 위한 자료라기보다
어떤 방식으로 협상해야 할지를 정하는 참고자료에 가깝습니다.
3. 을구에서는 무엇을 볼까?
→ 을구에서는 근저당권 설정 여부와 채권최고액, 추가 대출 여부 등을 확인할 수 있습니다.
다만 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않기 때문에 이를 근거로 집주인이 급하다고 단정하면 안 됩니다.
대신 중개사님께 이런 질문을 한번쯤? 해볼 수 있습니다.
매도대금으로 기존 대출을 상환하고 새 집 잔금을 치르셔야 하는 상황인가요?
갈아타기 일정 때문에 꼭 맞춰야 하는 잔금일이 있나요?
대출 상환과 새 집 입주 일정 중 집주인분이 가장 중요하게 생각하는 조건은 무엇인가요?
이런 질문을 통해 집주인에게 정말 중요한 것이
가격인지, 일정인지, 아니면 대출 상환인지 조금씩 확인할 수 있습니다.
특히 갈아타기 물건이라면 매도인은 단순히 높은 가격을 받는 것보다
기존 집의 대출을 정리하고 새 집의 잔금일을 맞추는 것을 더 중요하게 생각할 수 있습니다.
이때 매수자가 원하는 날짜에 빠르게 계약하고 잔금 일정까지 맞춰줄 수 있다면
그것 자체가 가격을 조정해볼 수 있는 협상카드가 됩니다.
반대로 매도인의 대출 부담이 크지 않고 새 집 일정도 여유롭다면 가격을 많이 낮춰야 할 이유가 적을 수 있습니다.
따라서 을구의 숫자만 보는 데서 끝내지 말고
그 숫자가 실제 매도인의 갈아타기 일정과 어떻게 연결되는지까지 확인해보는 것이 중요합니다.
예를 들어 갈아타기 일정이 이미 정해져 있다면 매도인에게는 높은 가격보다 원하는 날짜에 잔금을 치르는 것이 더 중요할 수 있습니다.
반대로 대출 상환 부담이 크지 않고 매도 일정도 여유롭다면 가격 협상 폭은 생각보다 크지 않을 수 있습니다.
결국 을구에서 확인한 내용은 매도인을 단정하기 위한 근거가 아니라
어떤 조건을 협상카드로 꺼내야 할지 방향을 잡는 단서로 활용하는 것이 좋습니다.
등기부등본은 정답지가 아니라, 질문을 만들기 위한 탐정 노트에 가깝습니다.
매물임장에서 바로 해볼 액션플랜
이번 매물임장에서는 물건마다 아래 네 가지를 확인해보면 좋겠습니다.
- 현재 호가와 최근 실거래가
- 갑구의 취득 시기와 과거 매수가
- 을구의 근저당 설정 내용
- 매도 사유와 잔금 일정
그리고 마지막에는 가격이든 조건이든 한 번은 직접 제안해보는 것입니다.
협상이 거절되더라도 어떤 조건에서 매도인이 움직이는지 알 수 있고, 그 자체가 다음 협상을 위한 경험이 됩니다.
매물임장이 반복되다 보면 비슷한 집을 보고 나오는 일처럼 느껴질 때도 있습니다.
하지만 등기부등본에서 단서를 찾고, 중개사님께 질문하고, 실제로 협상까지 시도해본다면
매물임장은 단순히 물건을 보는 시간이 아니라 거래를 만들어보는 시간이 될 수 있습니다.
이번 매물임장에서는 등기부등본에서 협상카드 하나를 찾아보면 어떨까요?
작게라도 직접 제안해보는 경험이 쌓이면
매임도 조금 더 재미있어지고 협상에 대한 두려움도 줄어들 것 같습니다.
오늘 본 물건 중 단 하나라도 이 물건은 어떤 조건이면 만들어볼 수 있을까?를 고민해본다면
그 매물임장은 단순히 집을 보고 온 시간이 아니라 투자자로서 한 단계 더 나아간 시간이 될 것입니다.
