[찬스2] 지방이 조정지역으로 묶인다면? 지금 던져야 할까, 버텨야 할까

안녕하세요.

가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.

최근 수도권을 시작으로 규제지역이 확대되는 분위기입니다. 

만약 이러한 온기가 비규제지역을 넘어 지방까지 퍼진다면 어떻게 될까요?

보통 지방 투자는 2년 또는 4년 타이밍을 계산하고

진입하는 경우가 많은데, 갑자기 조정지역으로 묶이게 되면

양도세 부담이 상상 이상으로 커지게 됩니다.

이럴 때 과연 매도하는 것이 나을까요,

아니면 조정지역 해제를 기다리는 것이 현명할까요?

규제라는 파도가 나에게 닥쳐올 그 시기가 다가왔을 때,

나는 과연 어떤 기준으로 어떤 판단을 내리게 될까요?

이 글이 여러분의 투자 판단에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

참고로 오늘 예시로 든 단지는 특정 의도 없이 임의로 선정된 것이며, 

개인적인 선호도가 반영되지 않은 객관적 참고용입니다.

돌이켜보면 부산의 경우,

지난 20년 12월에 거의 모든 지역이 

조정대상지역으로 지정되었다가 

2022년 9월 26일에 전면 해제된 역사가 있습니다. 

과거의 규제와 해제 흐름이 앞으로의 시장을 

가늠하는 데 좋은 참고가 되기를 바랍니다.

또 해당 글은 양도세 계산기를 통해 계산했습니다.

ㅣ 조정대상 지역 지정 당시 매도한다면?

해당 단지는 ‘부산 진구’의 부암생활권에 위치한

서면동일파크스위트 1차입니다.

1주택일 경우 조정지역 당시 매도를 한다면?

2주택일 경우 둘 다 조정지역 안에 있는 물건이면서 매도를 한다면? 

이처럼 2년을 채워 매도하더라도 조정지역 규제를 받으면 

비조정지역일 때와 비교해 수천만 원의 수익 차이가 발생합니다. 

그렇다면 당장의 세금 리스크를 피하기 위해, 

‘차라리 규제가 해제될 때까지 기다렸다가 매도하는 전략’은 

과연 실효성이 있을까요?

해당 단지는 다행인 것이 샀을 때 가격보다는 떨어지지 않았습니다.

다만, 역전세 7천을 맞이하게 되었고, 이로 인해 엄청난 기회비용이

발생하게 됩니다. 

다른 단지를 보면, 동일파크 1차와는 다르게 

매매 전세 모두 엄청나게 큰 폭으로 하락하였고

이는 기회비용 수준이 아니라 손실을 보고서라도

매도를 해야 하는 구간에 들어 설 수 도있습니다.

ㅣ 그렇다면, 조정지역이면 2년이 되지 않아도 매도 해도 될까?

매수하자마자 폭등한 경우 1년 내에 매도 한다면?(조정지역)

해당 구간은 1년 내 매도시 양도소득세 부담이 

상당히 큰 것으로 확인됩니다. 

다만, 5천만 원의 투자금으로 4천만 원의 수익을 거두어 

100%에 준하는 높은 수익률을 기록하며 의미 있는 성과를 거두었습니다.

매수하자마자 폭등한 경우 1년 후에 매도 한다면?(조정지역)

그렇다면 2년이 지나서 매도 한다면?(조정지역)

해당 사례를 볼 때, 1년 경과 후 매도하는 것과 

2년 경과 후 매도하는 사이에 수익 차이가 존재하더라도, 

장기 보유에 따른 하락장 리스크를 감수하는 것보다 

리스크를 관리하는 편이 합리적일 것 같습니다.

또한 1년 내 매도가 녹록지 않더라도, 

양도세를 납부하고도 100%에 준하는 수익을 거둘 수 있다면 

과감하게 매도를 고려할 것 같습니다.

지방 투자는 확실한 수익을 실현하고 

다음 투자를 준비하는 발판으로 삼아야 한다고 생각합니다.

만약 추가적인 수익에 대한 욕심으로 보유를 지속하다가 

역전세를 맞거나 기회비용을 잃게 된다면, 

우량 자산이 하락했을 때 가용 현금이 없어

 매수 기회를 놓칠 수 있습니다.

결론적으로 지방 부동산 투자는 세금을 제외하고 

100% 수익 구간에 도달한다면, 

과감하게 매도하는 전략을 사용할 것 같습니다 !

여러분의 생각은 어떠신가요? ㅎㅎ