안녕하세요~
목표를 이루고 꽃길만 걷고 싶은
열정적인 워킹맘 여름꽃길입니다.
요즘에 저는 시세를 루틴으로 잡고 있습니다.
앞마당 시세를 트레킹하고 원페이지를 만들면서
넓고 깊게 지역을 보려고 노력하고 있습니다.
유심히 보고있는 지역 군포입니다.
군포의 최근 실거래 자료에서도 2026년 7월
아파트 거래량은 410건, 평균 거래가는
약 4억 8,124만 원으로 집계되어 거래가 완전히
얼어붙은 상태는 아닙니다. 또한 2026년
8월에도 군포시에서 아파트 거래가 이어지고
있으며, 일부 자료에서는 최근 거래량이
77건으로 집계됩니다.
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최근 10년간 매매지수와 변동률을 보면
군포는 현재 ‘매매 회복 초입 또는 상승 전환
국면’으로 판단됩니다.
다만 급등장이라기보다는 매매가격이 먼저
바닥을 다지고, 전세가가 뒤따르면서 매수
심리가 회복되는 초기 국면에 가깝습니다.
매매가격 지수는 2020~2021년에 크게
상승한 뒤 2022~2023년에 급락했고,
이후 저점에서반등하는 흐름입니다.
2024년 이후 완만한 회복세가 나타나고,
변동률도 마이너스 구간에서 벗어나 플러스에
가까워지는 모습입니다.
전세지수와 변동률을 보면 매매보다 전세 흐름이 더
선명합니다. 2020~2021년 전세가격이
빠르게 상승 후 2022년 이후 조정을 받았습니니다.
2023~2024년에는 전세가격이 안정 또는
회복되며 최근에는 전세가격이 다시 상승
쪽으로 움직이는 모습입니다.
전세가격이 하락하지 않고 회복되면 임차
수요가 유지되고 있다는 의미입니다. 매매가격도
오르면서 전세가격이 함께 받쳐주는 구조라면,
단순히 투자수요만으로 오른 것이 아니라
실수요 기반이 있는 상승으로 해석할 수 있습니다.
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군포의 매매와 전세 매물 추의을 보면
매물은 서서히 줄어들고 있고 전세는 196개로 매우 적습니다.
메메 거래량은 조금씩 늘고 있고 전세는 줄어들고 있는 추세입니다.
저는 10년 흐름으로 지금의 시장 상황을 파악하고
3개월 매매 거래량이 증가하는지 체크를 하는데
최근 3개월 매매거래량을 보는 이유는 가격보다
먼저 움직일 수 있는 ‘실제 매수세’ 지표이기
때문입니다. 가격 지수는 반영이 늦고 호가의
영향을 받지만, 거래량은 실제로 계약한
사람이 얼마나 되는지를 보여줍니다.
주택시장에서 거래량은 대체로 가격 변화에
앞서 회복되는 경향이 있어 바닥권 판단에
특히 유용합니다.
3개월을 연속으로 확인하면 다음을 구분하기 쉬워집니다.
- 일시적인 급매 소진인지
- 실제 매수자가 시장에 꾸준히 들어오는지
- 매수심리 회복이 여러 단지로 확산되는지
- 가격 반등이 지속될 가능성이 있는지
즉, “이번 달 거래가 좀 있었다”가 아니라
“시장 참여자가 계속 늘고 있는가”를 보는 것입니다.
3개월 동안 어떤 단지가 많이 올랐을까요?
역시 군포 대장 래미안하이어스가 3개월동안 4.8% 올랐네요?
구축대장 세종주공6단지가 10.6%올랐습니다.
하지만 주공단지들의 상승 힘이 대단한데요.
율곡주공3단지가 18.4%
산본주공11단지 22.6%
우륵주공 7단지도 22% 올랐습니다.
산본역을 도보로 이용할 수 있는 주공단지와
소형인 단지가 많이 오른 모습니다.
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산본역 역세권 단지들은 전고점을 도달한 상태이며
최근 2~3개월 사이에 가파르게 오른 모습이었고,
외곽단지들은 아직 보합상태로 보였다.
선호도 생활 단지들이 급하게 올랐다고 해서
추격 매수보다는 단지별로 저점 대비 회복
정도를 비교하는 시점입니다.
앞으로 평형의 최근 실거래가가 직전 거래보다
높아지는지.
전세 매물이 줄고 전세 실거래가가 오르는지.
급매 가격과 일반 매물 가격의 차이가 줄어드는지.
집중 시세트레킹 필요!!
군포의 입주물량도 간단히 살펴보겠습니다.
군포는 2029~2030년 공급 부담이 커질 가능성이 있는 지역입니다.
특히 대야미와 당정 쪽의 신규 공급, 산본 재건축
이주 수요가 동시에 시장에 영향을 줄 수 있어,
군포 전체보다는 권역별로 나눠서 봐야 합니다.
군포는 2028년까지는 공급 부담이 크지 않을
수 있지만, 2029년부터는 대야미와 당정
신축 공급이 가격·전세시장에 영향을 줄
가능성이 높은 구조입니다.
다만 산본 핵심 입지는 대야미 신축과 동일한 수요층이 아니므로, 지
역 전체 수치만으로 산본 구축의 가치를 일괄적으로 낮게 볼 필요는 없습니다.
군포는 현재 매매와 전세가 모두 바닥을 지나
회복되는 분위기지만, 본격 상승장으로 확정하기에는
거래량과 단지별 온도 차이를 더 확인해야 하는 시장입니다.
기회를 주고 있는 군포 지역 이야기었습니다 : )
읽어 주셔서 감사합니다.
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