8월 4주차 구해줘월부 요약 [하몰이]

26.08.28 (수정됨)

Content1) 시장분위기 및 상승거래지역

🏬 아파트 시장
[서울] 26년 8월 2주차 (세제개편 이후) 매매가변동 0.21% 상승 (주간단위 0.2%이상이면 폭등)

평균이상 상승한 지역 특징 4~5급지등 서울외곽위주

동대/서대/관악/강서/성북/강북/중랑 등

[경기] 0.14%상승, 폭등은 아니지만 상승세
평균이상 상승한 지역 특징 서울인접지역 또는
경기남부지역 대형일자리가 존재하는 곳
중원구/동안구/병점,동탄구 등

정리) 현재 수도권 아파트 매매코자 하는 수요자
1. 서울외곽, 경기도 내 서울접근성 좋은지역 쏠림
2. 대출 6억이 가능해 구매력이 확보된구간
-> 풍선효과

🏠 비아파트 시장 (빌라,오피스텔 등)
거래량 및 거래대금 증가

[거래량]
26년 2분기 서울 연립주택/다세대주택 거래량은
11,536건으로 25년 2분기 대비 24.3% 증가
(3개월간 월평균 약 4천건 수준)

이 거래량은 어느 수준인가?
서울 아파트 장기 월평균 거래량이 6천건 전후.
빌라/다세대주택 월평균 4천건의미는요,
서울시 내 거래중 6개는 아파트 4개는 비아파트

[거래대금] 4조 9천억 (전년동기대비 31.1%)
거래량보다 거래대금이 많이 올랐다는 것은
거래단가의 상승 = 빌라가격 움직이는 지역존재

주요지역 : 노도강/금천/구로구 등 5급지
why) 비아파트가 많은 지역이기도 하나,
거주 불안정에 따른 실수요자들이 늘어난다는 것

정리) 투기 시장이 아닌 실거주 수요자 중심시장
투자가치 높은 아파트만 거래된다면 시세차익을 노리는 투기시장이라 볼 수 있으나,

서울외곽 비아파트시장의 움직임을 통해 현시장은 실거주시장으로 규정

Content2) 왜 이런 상황이 일어날까?

🏬 아파트 아파트에 살고싶어요 : 타지역 이동
전월세난 -> 전월세유지움직임 -> 비싸진가격 -> 타지역 이동 -> 이로인한 중하급지 풍선효과

🏠 비아파트 아파트가 비싸요, 이동네 빌라를 매수할래요
아파트보다 더 오랜기간(3년) 축적된 공급부족
전세사기 -> 전월세난 가속화 -> 임대가격 상승 -> 매전갭 감소 -> 거주지역 빌라 매수

즉, 서울외곽 빌라에서는 매전갭이 줄어들어 전환비용이 크지않다보니 매수하는 경향세 뚜렷함

이러한 특징으로 인해 아파트는 평균가격 이하의 지역들(4~5급지)에서 평균이상 상승률을 보이며,
비아파트는 서울외곽 중심으로 철저히 실수요 기반 매매거래 급증하는것으로 정리해볼 수 있음

Content3) 액션플랜은 이렇게하세요

🏬 아파트 : 15억 이하 대출상황 예의주시+행동
15억 이하 지역에서의 급등이 구매력(대출)으로 인한 것은 정부도 인지하고 있기에 대출감소 가능성존재

→ 경기 내집마련 검토시 서울접근성 반드시 고려하기

8월2주차 평균1.4% 오른 지역 2가지 분류

서울접근성이 좋은지역
경기남부 반도체일자리 많은지역

추가 tip) 경기도 평균만큼 오르지 않은 지역에서도 서울접근성이 괜찮은 지역이 있음 :

여전히 저렴하기에 많이 오를 수 있는 지역도 같이 찾아보기

🏠 비아파트매매 : 상급지를 검토해보기
아파트와 달리 지역별 가격편차가 크지않음
예를 들어, 강북구와 성북/동대문구의 빌라의
가격차이가 크지 않기에 함께 고려하기

같은맥락으로 아파트도 살펴보기 (아파트 > 빌라)
아파트는 비싸라는 단편적 생각보다 주변지역에서 내 돈으로 매매할 수 있는 아파트 찾아보기

추가 tip) 빌라매매의 경우,
인구구성 다양한 지역 매수
빌라공급이 없더라도 마포와 같은
젊은층이 많은 지역들은 신축빌라 공급됨
매도관점에서는 젊은층이 있는 지역이 유리