안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
이번 월부학교 5강은
먼저 투자자의 길을 걸어간 세 분의 선배님께
투자로 연결되는 임장보고서,
다음 투자를 성장시키는 투자 복기,
그리고 소중한 자산을 지키는 전세 운영법을 배우는 시간이었습니다.
임장보고서를 열심히 작성하고,
투자할 물건을 찾아 매수하면
투자의 중요한 과정이 끝난다고 생각했습니다.
하지만 이번 강의를 통해
투자는 매수 전의 준비부터 매수 후의 복기와 운영까지
끊임없이 이어지는 하나의 과정이라는 것을 배웠습니다.
임보에는 투자에 필요한 판단을 남기고,
지난 투자는 결과가 아닌 가치로 복기하며,
매수한 자산은 시장과 세입자에게 끌려가지 않도록
제가 직접 운전대를 잡아야 했습니다.
세 분의 선배님께 배운 내용을
하나씩 복기해 보겠습니다.
임보는 과제가 아니라 투자자의 판단입니다
(feat. 룰루랄라 선배님)
손품으로 가치를 판단하고, 발품으로 수요를 확인합니다
부동산의 가치를 판단하는 방법은 크게 두 가지 입니다.
손품으로 입지를 분석하며 가치와 가격을 판단하고,
발품으로 현장을 걸으며 사람들의 실제 수요를 확인합니다.
그동안 임장보고서를 작성하면서
많은 자료를 조사하고 장표를 채우는 데 집중했습니다.
하지만 자료가 많다고 해서
반드시 투자에 가까워지는 것은 아니었습니다.
임장보고서의 목적은
지역에 관한 모든 정보를 남기는 것이 아니라,
“이 지역에서 지금 살 수 있는 가장 가치 있는 단지는 무엇인가?”
라는 질문에 답하는 것이었습니다.
룰루랄라 선배님의 1호기는
투자한 뒤에도 확신이 부족한 ‘미운 오리’였지만,
2호기는 스스로 ‘백조’라고 생각할 수 있었습니다.
두 투자의 차이는 단순히
결과가 더 좋았기 때문이 아니었습니다.
두 번째 투자에서는 다음 네 가지 질문을 바탕으로
가치와 가격을 판단했기 때문입니다.
가치｜좋은가?
가격｜싼가?
질문｜왜 싼가?
판단｜그래서 살 수 있는가?
결국 투자와 연결되는 임보란
지역을 설명하는 보고서가 아니라
제가 투자 여부를 결정할 수 있도록 만든
‘판단의 기록’이었습니다.
시장에서 단지까지 가격을 좁혀가야 합니다
투자 기회를 찾기 위해서는
시장의 흐름에서 출발해 지역과 단지까지
가격을 차례로 좁혀가야 했습니다.
먼저 다섯 가지 시장 신호를 확인합니다.
- 공급은 줄어들고 있는가?
- 뉴스와 현장의 분위기가 달라지고 있는가?
- 매매가격과 전세가격이 움직이고 있는가?
- 매매·전세 매물 수가 감소하고 있는가?
- 다른 지역과 비교했을 때 현재 가격은 싼가?
이 신호를 통해
지금 어느 지역을 봐야 하는지 판단합니다.
그다음 지역별 시세를 비교해
어디까지 가격이 움직였는지 확인하고,
마지막으로 생활권과 단지를 비교해
아직 덜 움직였지만 가치가 있는 곳을 찾아야 합니다.
시장 파악 → 지역 비교 → 생활권 비교 → 단지 선택
앞마당을 관리할 때도
단순히 시세를 업데이트하는 데서 끝나는 것이 아니라,
“지금 어디를 봐야 하지?”
“어디까지 움직였지?”
“아직 덜 움직인 곳은 어디지?”
이 세 가지 질문에 답할 수 있어야 했습니다.
임보에 남긴 가설은 현장에서 검증해야 합니다
룰루랄라 선배님의 투자 사례를 통해
지역과 공급량 등 단편적인 조건만으로
투자 대상을 제외해서는 안 된다는 것도 배웠습니다.
‘군’에 속한 단지였지만
현장을 직접 확인해 보니 인접한 핵심 지역과
사실상 하나의 생활권을 형성하고 있었습니다.
행정구역의 이름보다
사람들이 실제로 어느 생활권을 이용하는지,
어떤 교통수단으로 출퇴근하는지,
어디에서 소비하고 생활하는지가 더 중요했습니다.
특히 전세가격은 인터넷에 올라온 매물만 보고
정확하게 판단하기 어려웠습니다.
전임을 통해 전세 매물과 수요를 확인하고,
매임을 통해 내부 상태와 수리 수준을 살펴보고,
주변의 대안까지 함께 비교해야
실제로 받을 수 있는 전세가격을 판단할 수 있었습니다.
결국 투자는 다음 네 단계를 거쳐야 했습니다.
가치 확인 → 가격 검증 → 현장 확인 → 투자 판단
사람들이 좋아할 이유가 있는지 확인하고,
그 가치에 비해 현재 가격이 싼지 비교하며,
현장에서 예상과 다른 부분이 없는지 검증한 뒤,
마지막으로
“이 가격이라면 내가 살 수 있는가?”에
답할 수 있어야 했습니다.
임보에 남겨야 하는 것은
지나가는 시장의 소음이 아니라
흔들릴 때 다시 꺼내볼 수 있는
저만의 투자 기준이었습니다.
🎯 적용할 점｜임보를 투자와 연결하겠습니다
✔️ 앞마당마다 시장 신호 다섯 가지를 업데이트
- 공급, 뉴스, 매매·전세가격, 매물 수, 지역별 가격을 통해 지금 봐야 할 지역 찾기
✔️ 단지 분석 시 ‘가치와 가격에 대한 생각’을 남기기
- 좋은가, 싼가, 왜 싼가, 살 수 있는가에 한 문장씩 답하겠습니다.
✔️ 전세가격은 전임과 매임을 통해 검증
- 호가만 믿지 않고 전세 수요, 경쟁 매물, 내부 상태와 대안까지 확인
지난 학기 첨 인사드린 룰루랄라 선배님!
압축적 임보에 대한 혼란시기에 랄라 선배님의 나눔글로
투자와 연결되는 압축적 임보를 완성하여
평소에도 늘 감사한 맘이 큰 선배님입니다!
그런데 강의 시작전 눈이 마주쳐도 전 랄라 선배님인 줄 몰랐습니다 😅
정말 오늘 강의 하는 모습!!
눈부셨습니다 🤩
최고 👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
결과가 아니라 가치로 복기해야 합니다
(feat. 반나이 선배님)
복기는 다음 투자의 수준을 높이는 필터입니다
투자 복기는 중요하지만 시급하지 않다는 이유로
늘 뒤로 미루기 쉬운 일이었습니다.
하지만 시장이 빠르게 움직이고
정책과 규제가 가격의 천장을 막으면서
그 경계까지 풍선효과가 나타나는 시기에는
복기가 중요할 뿐 아니라 시급한 일이었습니다.
과거의 정책과 시장을 돌아보면
규제로 고가 주택의 상승 여력이 제한될 때
그 아래 가격대의 자산이 빠르게 따라붙기도 했습니다.
같은 시장을 다시 만나도
이러한 흐름을 복기한 사람과 그렇지 않은 사람의 판단은
달라질 수밖에 없습니다.
복기의 목적은
“그때 샀으면 얼마를 벌었을까?”를 계산하는 것이 아니라,
다음 투자에서 더 나은 선택을 하기 위한 기준을 찾는 것
이었습니다.
투자 복기는 네 단계로 진행해야 합니다
반나이 선배님께 배운 투자 복기는
다음 네 단계로 진행되었습니다.
1. 당시 상황｜나는 어떤 선택지를 가지고 있었는가?
먼저 당시의 시장 상황과
제가 활용할 수 있었던 자산을 확인해야 합니다.
시장 상황을 복기할 때는
모든 앞마당을 다시 조사할 필요는 없었습니다.
투자한 지역과 당시 비교할 수 있었던
유사한 지역을 중심으로 살펴보면 됩니다.
당시 기사와 시장 분위기,
랜드마크 단지와 KB시세를 통해
시장이 어느 위치에 있었는지 확인합니다.
자산 상황도 함께 점검해야 합니다.
현금은 얼마나 있었는지,
매도하거나 활용할 수 있는 자산은 없었는지,
가능한 레버리지 규모는 얼마였는지를 돌아봐야 합니다.
저의 대출 한도를 알지 못하면
처음부터 더 좋은 자산을 선택지에서 제외할 수 있습니다.
따라서 투자 직전뿐 아니라
평소에도 대출 한도와 상환 능력을
주기적으로 확인해야 한다는 것을 배웠습니다.
2. 판단과 검증｜나의 가치 판단은 옳았는가?
가치 판단은 결국 비교평가였습니다.
따라서 복기할 때는
제가 선택한 물건의 가격이 올랐는지를 보는 것이 아니라,
“당시 비교 대상은 적절했는가?”
“지역과 생활권의 선호도를 제대로 판단했는가?”
“더 가치 있는 대상을 놓치지는 않았는가?”
를 돌아봐야 했습니다.
결과로 복기하는 것이 아니라
가치로 복기해야 합니다.
가격이 올랐다고 해서
당시의 판단이 모두 옳았던 것은 아니며,
가격이 아직 오르지 않았다고 해서
그 판단이 반드시 틀렸다고 할 수도 없습니다.
중요한 것은
제가 했던 비교평가의 과정이 올바른지 확인하고,
가치를 판단하면서 놓친 기준을 찾아내는 것이었습니다.
예를들어 지방에서는
단지의 상품성만큼이나 인구와 수요가 중요했습니다.
단지 선호도가 높더라도
도시 간 인구와 수요의 차이가 크다면
제가 생각했던 가치의 순서가 달라질 수 있었습니다.
제가 최근 지방 투자를 복기하며 느꼈던
‘지역 내 수요와 환금성이 중요하다’는 배움과도
연결되는 내용이었습니다.
3. 대안｜다른 선택을 했다면 어땠을까?
복기에서는 제가 선택한 물건만 보는 것이 아니라
검토하지 않았던 대안도 살펴봐야 합니다.
다른 앞마당에 더 좋은 기회가 있었는지,
투자만 생각하느라 실거주를 통한
더 가치 있는 자산의 매수를 놓치지는 않았는지
확인해야 했습니다.
공급도 단순히 많고 적음으로 판단해서는 안 되었습니다.
단기간에 공급이 집중되더라도
그 이전에 오랫동안 공급이 부족했고
이후 공급도 예정되어 있지 않다면
영향이 제한적일 수 있습니다.
따라서 공급이 많다는 이유만으로
무조건 투자 대상에서 제외하는 것이 아니라,
누적 공급과 향후 공급을 함께 살펴보고
전세 하락이나 역전세 위험을 감당할 수 있다면
투자를 검토할 수 있었습니다.
레버리지도 마찬가지였습니다.
적절한 대출을 활용해
더 좋은 자산을 매수할 수 있었는지 살펴보고,
왜 당시에는 그 선택을 생각하지 못했는지
원인을 찾아야 했습니다.
돌아갔던 길이 무의미한 것은 아니었습니다.
돌아가 보았기 때문에
다시 같은 길로 가지 않게 되었고,
시행착오를 경험했기 때문에
앞으로 돌아갈 일이 줄어들 수 있었습니다.
4. 기준 적용｜다음 투자에서 무엇을 바꿀 것인가?
복기는 생각으로 끝나는 것이 아니라
다음 투자에 적용할 기준으로 정리해야 합니다.
반나이 선배님은
CSS 방식으로 복기의 결과를 정리해 주셨습니다.
Continue｜계속 유지할 기준
Stop｜이제 사용하지 않을 기준
Start｜다음 투자부터 새롭게 적용할 기준
계속해서 비교평가와 투자 복기를 이어가고,
적은 투자금과 높은 수익률을
자산의 가치보다 우선했던 판단은 멈추며,
매매가격은 보합하거나 조금씩 오르고
전세가격이 상승하는 시장의 기회를 찾는 것,
인구와 수요의 차이를 가치 판단에 반영하는 것,
감당할 수 있는 레버리지로
실거주와 투자 대안을 함께 검토하는 것을
새로운 기준으로 적용해야 했습니다.
감당 가능한 레버리지는 ‘앞으로도’ 감당 가능한 수준입니다
대출은 지금 당장 원리금을 낼 수 있다고 해서
감당 가능한 것이 아니었습니다.
과거에는 신용대출이 회수되는 시기도 있었고,
금리와 소득, 전세시장도 언제든 변할 수 있습니다.
따라서 ‘지금’ 감당 가능한 수준이 아니라
시장 환경이 달라져도 ‘앞으로’ 감당할 수 있는 수준이어야 했습니다.
강의에서는 이를 보수적으로 판단하기 위한 기준으로
대출 규모를 2년 치 연 저축액 이내에서 검토했습니다.
투자 물건을 찾는 것만큼
그 자산을 끝까지 지킬 수 있는 구조를 만드는 것이
중요하다는 것을 다시 한번 배웠습니다.
매도 역시 단순히 수익이 났다고 결정하는 것이 아니라,
- 목표한 수익에 도달했는가?
- 더 나은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
- 앞으로 발생할 리스크를 감당할 수 있는가?
를 함께 살펴봐야 했습니다.
🎯 적용할 점｜지난 투자를 다음 투자의 기준으로 만들겠습니다
✔️ 가격의 결과가 아닌 비교평가의 과정으로 복기
- 당시 어떤 지역과 단지를 비교했고, 무엇을 놓쳤는지 확인
✔️ 실거주 대안을 결과에 적용
- 같은 자금으로 더 가치 있는 자산을 매수할 수 있었는지 비교
✔️ CSS 복기표(완료)
- Continue, Stop, Start를 각각 구체적인 행동 기준으로 남기기
전세 운영의 운전대는 임대인이 잡아야 합니다
(feat. 스리링 선배님)
전세를 갱신한다는 것은 2년을 더 보유하겠다는 결정입니다
전세 만기가 다가오면
세입자의 결정과 시장 상황을 기다린 뒤
그때 대응하면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 전세 갱신과 신규 전세 계약은
단순한 행정 절차가 아니었습니다.
전세를 갱신하거나 새로운 세입자를 맞는다는 것은
이 자산을 적극적으로 2년 더 보유하겠다는 투자 판단입니다.
전세 상승분 3천만 원은
단순히 통장에 들어오는 돈이 아니라
다음 투자금이자 가족에게 줄 수 있는 선물이며
더 나은 자산으로 갈아탈 기회가 될 수 있었습니다.
그렇기 때문에 전세 운영은
시장이나 세입자의 통보에 끌려가는 것이 아니라
투자자인 저희들이 먼저 준비하고 주도해야 했습니다.
운전대를 제가 잡고 있으면
길이 막혀도 우회할 수 있습니다.
하지만 운전대를 남에게 넘기면
어디로 갈지 제가 결정할 수 없습니다.
전세 만기 6개월 전부터 준비해야 합니다
전세 갱신은
만기일이 다가온 뒤 시작하는 일이 아니었습니다.
가장 먼저 만기 6개월 전에
세입자의 갱신 또는 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
D-6개월｜세입자의 의사 확인
D-5개월｜주변 전세 시세 확인
D-3개월｜0~5% 증액 조건 협의
D-1개월｜갱신계약서 작성
D-day｜전세 상승분 수령
적어도 3~6개월의 시간을 확보해야
갱신과 신규 전세 세팅을 충분히 준비할 수 있습니다.
반대로 정해진 기간 안에
갱신 거절이나 조건 변경 의사를 명확하게 전달하지 않으면
묵시적 갱신으로 이어질 수 있습니다.
묵시적 갱신 후에는
세입자가 계약 해지를 통보할 경우
보증금을 준비할 시간이 짧아질 수 있으므로
임대인에게 가장 불리한 운영 방식이 될 수 있었습니다.
따라서 일정 관리는 선택이 아니라
자산을 지키기 위한 필수 준비였습니다.
👉🏻 스링 선배님 과제 인증^^
소통의 메인은 임대인, 부동산은 넛지입니다
세입자와의 소통을
부동산 사장님께 모두 맡기기보다
임대인이 먼저 직접 이야기하는 것이 좋았습니다.
부동산 사장님은 대화를 원활하게 돕는 역할을 하지만
조건과 방향을 정하는 메인은 임대인이어야 했습니다.
갱신을 제안할 때도
“시세가 올랐으니 5% 올려주세요”라고 통보하기보다,
주변 전세 시세와 매물 부족 상황을 설명하고
세입자가 납득할 수 있는 이유를 전달해야 했습니다.
임대인에게는 적절한 전세금 상승분을 확보하고,
세입자에게는 이사 비용과 번거로움 없이
시세보다 안정적인 조건으로 거주할 수 있도록 하는
윈윈의 지점을 찾아야 했습니다.
결국 전세 운영도
법적인 권리만 내세우는 것이 아니라
상대방의 상황을 이해하고 협상하는 과정이었습니다.
계약서 한 줄이 미래의 리스크를 줄여줍니다
갱신계약서를 작성할 때는
이번 계약이 기존 임대차계약의 연장인지,
세입자가 계약갱신요구권을 행사한 것인지
명확하게 기록해야 했습니다.
이미 계약갱신요구권을 사용했다면
재계약을 체결해도 다시 생기는 것은 아니므로
기사용 사실도 계약서에 남겨야 합니다.
특히 기억에 남은 특약은
세입자의 이사 일정과 관련된 내용이었습니다.
임차인은 이사 계획이 있을 경우
4개월 전에 임대인에게 알리고,
이사 날짜는 다음 세입자와 협의하기로 한다.
세입자가 특약을 부담스러워한다면
억지로 넣기보다 중간중간 안부를 전하며
이사 계획을 확인하는 것이 좋았습니다.
무엇보다 이사 날짜를 확정하기 전에
반드시 임대인에게 먼저 알려달라고 당부해야 했습니다.
보증금 반환은 작은 실수도 큰 사고가 될 수 있습니다
신규 세입자와 계약하면
계약금으로 받은 전세보증금의 일부를
기존 세입자에게 먼저 돌려주는 경우가 있습니다.
하지만 기존 전세대출에 질권이 설정되어 있거나
보증금 반환채권이 은행에 양도된 경우에는
임의로 세입자에게 반환해서는 안 됩니다.
반드시 해당 은행에
반환 대상과 절차를 확인해야 합니다.
신규 계약일에는 기존 세입자와 함께
집 상태를 확인하고,
잔금일에는 세입자가 짐을 모두 뺀 뒤
부동산 사장님을 통해 사진과 영상을 받아
시설물의 상태를 확인하는 것도 필요했습니다.
전세 운영은 큰 전략만 중요한 것이 아니라
계약서의 문구, 연락 시점, 보증금 반환 방법과 같은
작은 디테일이 자산의 리스크를 결정할 수 있었습니다.
🎯 적용할 점｜전세 운영의 운전대를 직접 잡겠습니다
✔️ 전세 만기 6개월 전에 일정 알림을 설정
- 세입자의 의사 확인부터 시세 조사, 조건 협의, 계약서 작성까지 역산
✔️ 계약갱신요구권 사용 여부와 이사 일정 협조 내용을 계약서에 남기기
- 특약을 거부할 경우 정기적으로 이사 계획을 확인
✔️ 보증금 일부를 반환하기 전 질권과 채권양도 여부를 확인
임보와 복기, 전세 운영은 하나로 연결되어 있었습니다
세 분의 강의는 서로 다른 주제처럼 보였지만
결국 하나의 투자 과정으로 이어지고 있었습니다.
룰루랄라 선배님께서는
임장과 임보를 통해 가치 있는 자산을 찾는 법을 알려주셨고,
반나이 선배님께서는
지난 판단을 복기해 다음 투자의 기준으로 만드는 법을 알려주셨으며,
스리링 선배님께서는
어렵게 매수한 자산을 전세 운영을 통해
안전하게 지켜내는 법을 알려주셨습니다.
임보로 투자할 자산을 찾고,
복기로 판단의 수준을 높이며,
전세 운영으로 자산을 지켜냅니다.
좋은 투자는
좋은 물건을 매수하는 한 번의 결정으로 완성되지 않았습니다.
매수하기 전에는
가치와 가격을 끝까지 비교해야 하고,
매수한 뒤에는
결과에 취하거나 후회하기보다
판단의 과정을 냉정하게 돌아봐야 하며,
보유하는 동안에는
시장과 세입자에게 운전대를 넘기지 않고
제가 먼저 준비하고 움직여야 했습니다.
특히 이번 선배 강의를 들으며
선배님들의 결과보다 그 결과를 만들기까지 겪었던
고민과 시행착오가 더욱 인상 깊었습니다.
돌아간 길도 있었고,
놓친 기회도 있었으며,
예상하지 못한 전세 문제도 있었지만,
그 경험을 그냥 지나치지 않고
자신만의 기준으로 남겼기 때문에
다음 투자에서는 더 나은 선택을 할 수 있었습니다.
저 역시 지금까지 걸어온 길을
성공과 실패라는 결과로만 나누지 않겠습니다.
놓쳤던 기회에서는 새로운 기준을 찾고,
돌아간 길에서는 다시 헤매지 않을 지도를 만들며,
앞으로 만날 변수에는 제가 직접 운전대를 잡겠습니다.
임보를 과제로 끝내지 않고 투자로 연결하고,
투자를 결과로만 평가하지 않고 기준으로 복기하며,
어렵게 매수한 자산을 끝까지 지켜낼 수 있는 투자자가 되겠습니다.
모든 한계를 과감하게 뚫고
자신만의 방식으로 더 높은 곳을 향해
멈추지 않고 도전하는 사람
저도 선배님들의 뒤를 따라
저만의 기준을 가진 ‘위버멘쉬’ 투자자로 성장하겠습니다.
먼저 부딪히고 돌아가며 얻은 소중한 경험을
아낌없이 나누어주신
룰루랄라님, 반나이님, 스리링님 감사합니다^^
