[지투30기 그린쑤 튜터님의 쑤퍼빠월, 이곤(20)기회야_미호언니] 1강 수강후기 : 지방 투자는 목적지로 가는 수단일 뿐

그린쑤 튜터님과 함께하는 지투 30기 20조 극단이 미호언니 입니다!

첫 실전반인만큼 두근거리는 마음으로 신청을 했고 그만큼 기대와 압박을 느끼고 임하게 된 1강

8월 세제개편 이후 첫 지투실 강의인만큼, 재이리 튜터님께서는 투자 방향성을 설정하고 매수부터 보유, 매도까지 지방투자 프로세스를 꼼꼼하게 설명해주셨습니다.

프로세스 뿐만 아니라 지방시장을 바라보는 태도와 시각까지 딱 기준을 잡아 정리해주신 재이리님의 강의, 이곤(20) 기회야!

배운 점

• 세제개편 이후 종잣돈 뿐만이 아닌 현재 내가 어떤 매물을 보유하고 있는지, 저축액이 얼마안지에 따라 투자 방향성이 달라진다. 1주택 이상 보유중일 경우 예상 될 세금을 미리 계산해보고 내 재무상황을 체크하여 어느 레벨까지 투자로 이어질 수 있는지를 객관적으로 파악해야한다.

• 공급으로 오랫동안 눌려있는 지방시장. 그렇기에 기회가 될 수 있다.

  공급이 줄어들면서 전세가 줄어들고, 전세가가 상승하면서 자연스럽게 매매가를 밀어올린다.

  단, 사람들이 좋아하는 것. “부촌+학군+선호요소”

  각 지방별로 선호하는 요소들이 모여있는 곳이라면 공급이 많아도 가격이 오히려 오를 수 있다.

• 지방은 팔아야 끝나는 게임!

  수도권은 가치있는 자산을 보유하고 있다면 보유와 매도를 고민해볼 수 있지만, 지방은 최대 5년 내로 판다는 전제 하에 움직여야 한다. 지방시장은 공급에 영향을 크게 받고 이곳에 거주해야한다는 기준이 낮기 때문에 가치를 바라보고 장기적인 상승률을 기대하지 말고 저평가 된 단지를 싸게 사서 적정 수익률에 무조건 매도한다.

• 소액투자의 기준

  1등 생활권 내 대장 옆 단지라고해서 사람들이 무조건 선호하지 않는다. 왜 여기 살고싶어할까? 왜 이 단지여야할까? 표족하게 접근해야한다.

  소액투자는 2-3천의 투자금 차이도 크게 생각해야한다. 가격이 싸면서도 투자금을 적은것을 찾아 움직이자.

  현재는 절대적 저평가 시기. 공급장 후반부 가격은 눌려있고 전세가는 더이상 빠지지 않아 지켜보자는 심리가 지배적인 지금. 움직이기 좋다.

   

느낀 점

• 수도권과 달리 지방시장은 임보가 정말 중요하다

  수도권과 달리 입지 가치가 굉장히 주관적이고 학군지와 같이 뚜렷한 선호요소가 없는 곳일수록 사람들의 거주수요가 굉장이 얕기때문에, 임보 작성을 하면서 사람들이 선호하는 요소들과 공급+선호요소를 더욱 확실하게 봐야겠다고 생각했다.

• 팔아야 끝나는 게임이다

  가치있는 것을 고르며 저평가 된 것을 무조건적으로 쫓기보다 저평가 된 것을 적정한 수익을 실현한 후 팔아야 하는 것을 항상 염두해두고 가치판단 및 투자실현을 해야한다고 생각했다. 이때 가치판단은 수도권 시장의 눈이 아닌 지방 시장의 눈으로 판단할 것. 그렇기에 환급성의 요소까지 생각하며 판단해야 한다고 느꼈다.

• 가치있는 것을 보는 파악하는 눈을 키워야한다

  학군+세제개편 이후 종잣돈 뿐만이 아닌 현재 내가 어떤 매물을 보유하고 있는지, 저축액이 얼마안지에 따라 투자 방향성이 달라진다. 1주택 이상 보유중일 경우 예상 될 세금을 미리 계산해보고 내 재무상황을 체크하여 어느 레벨까지 투자로 이어질 수 있는지를 객관적으로 파악해야한다.

적용할 점

• 매임과 전임을 적극적으로 해서 임장지 내에서 사람들이 이 단지에 왜 사는지, 이사하면 어디로 이동하는지, 공급이 들어오는 곳으로 수요가 이동될 요소가 있는지 사람들의 심리를 세세하게 파악해봐야겠다.

• 임장지 내 공급 뾰족하게 확인하기