안녕하세요
매일 성장하는 행복한 투자자 어니런입니다!
저는 현재 지방 1호기를 매도하고 서울 수도권으로 갈아탈 준비를 하고 있는데요.
약 8개월 간의 매도 진행 과정에서 알게 된 것, 느낀 점을 나누려고 합니다.
(아직 매도는 진행 중입니다😂)
실입주자의 입주권 VS 세입자의 계약갱신청구권
"세 낀 집을 매도할 때, 세입자의 계약갱신청구권이 남아 있어도
실입주자가 매수하면 실입주자의 입주권이 우선되나요?
24년 공급이 없는 지방에 투자하시고 2년 뒤 매도를 고려하시는 분들은
이 부분에 대해 한 번쯤 고민해시거나 들어보셨을텐데요.
저는 세입자께서 매수 의사는 없다고 말씀해주셔서
천천히 지켜보자는 마음으로 만기 1년 전쯤 매도를 내놨습니다.
몇 개월 시간이 흘러, 좀 더 적극적으로 팔아보고자 추가로 물건을 내놓기 위해
방문한 부동산 사장님 한 분이 저한테 이렇게 말씀하셨습니다.
"계약갱신청구권을 사용할 수 있는 만기 6개월 전에 실입주하려는 매수자가
등기 이전까지 해야 실입주권이 우선될 수 있어요.
저도 만기 2개월 전까지만 등기 이전하면 될 줄 알았는데 아니더라고요."
오잉?!! 처음 듣는 이야기에 저는 확실히 알아보기 위해 변호사 상담을 받게 됩니다.
변호사의 답변을 요약하자면, 다음과 같습니다.
임차인의 갱신요구권 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지이고,
이 기간 중 임차인이 갱신요구를 하는 경우, 그 시점에 "임대인"의 지위에 있는 자가
실거주 의사를 가지고 있어야 갱신거절이 유효합니다.
만약 세입자가 계약갱신청구권을 요구했는데,
그 시점에 매수자에게 등기가 이전 되어있지 않다면 임대인은 여전히 매도인이기 때문에
만기 6개월 전에 실입주 할 매수자가 등기 이전을 마치는 게 안전하다.
이렇게 답변을 받으니.. 저는 상당히 곤란해졌습니다.
왜냐하면, 저는 26년 9월이 되어야 2년 보유 후 비과세를 받을 수 있는데,
만기 6개월 전에 매도하려면 7월 말 이전에 등기를 넘겨줘야 했거든요,,!
실입주자에게 팔자니 2년 전 매도로 양도세 60%를 내야하는데 이렇게 매도하는 건 큰 의미가 없겠다 생각해 세 낀 채로 팔기로 마음 먹었습니다.
집을 매수하고 싶어하시는 실입주자 분들은 꽤 많았으나
이런 사정으로 저의 집은 팔기 어려운 집이 되고 말았습니다.😭
그렇게 시간이 흘러…
만기 6개월 전이 되었을 즈음
세입자는 계약갱신청구권 사용 의사를 밝히셨습니다. 저는 혹시 몰라 확답을 드리지 않았었는데요.
또 다른 부동산 사장님께서 이런 말씀을 해주셨습니다.
근데 OO씨~ 내가 알아보니까,
세입자가 계약갱신청구권 사용 의사를 밝혔어도 임대인이 확답을 안했고,
실입주하려는 매수자가 만기 2개월 전에 등기 이전하면 실입주권이 우선된대요.
이 분은 일을 잘하시는 분이고,
앞서 한 세입자가 하나의 임대차 관계에서는 계약갱신권을 한 번만 쓸 수 있다고 알려주신 분이기도 했습니다.
혹시나 싶어..이번엔 직접 검색에 들어갔는데요.
실제 판례 관련 글을 보고 제미나이에게 한 번 더 물어봤더니
이 사장님 말씀이 맞더라고요..😳😳
과거에는 만기 6개월 전까지 등기 이전을 완료해야 실입주자의 입주권이 우선됐지만
제일 최근 판례에서 바뀌었다는 걸 알게 되었습니다.
이제 만기 2개월 전까지 남은 시간은 2~3달 정도.
이제 다시 저희 집은 실입주를 희망하시는 매수자 중
2~3개월 안에 잔금과 등기 이전이 가능한 분에게 매도가 가능하게 되었습니다.
처음 저에게 만기 6개월 전까지 등기 이전을 해야 한다고 알려주셨던 사장님도
제 이야기를 듣고 알아본다고 하시더니
“다른 분께 그렇게 들었었는데, 다시 알아보니 2개월 전까지만 잔금하고 등기 이전 하면 된다더라.”
라고 하셨습니다. 사실 사장님도 다른 사람이 한 말을
저에게 전달한 것이었죠.
만약 처음부터 알았더라면
만약 처음부터 정확한 정보를 알았더라면,
좀 더 여러 사람에게 물어보고 스스로 판례를 찾아봤더라면 어땠을까요?
실입주하고 싶어하셨던 분들이 많았기에
훨씬 더 먼저 수월하게 매도도 하고
매도한 돈으로 지금 할 수 있는 것보다 더 좋은 수도권 자산으로
갈아탈 수 있었을 것입니다.
실제로 몇 달 전까지 2억대로 들어오던 수도권 단지는
그 새 상승하여 3억 이상의 투자금이 드는 단지로 변했습니다.🥲
매도 시간을 끌수록 기회비용이 커진다는 걸 뼈저리게 느꼈습니다.
내가 스스로 공부하기
이번에 매도를 준비하며 배운 것은
누군가의 말에 의존해서 결정하지 않고
‘스스로 공부해서 행동하는 것’이 정말 중요하다는 것입니다.
부동산 사장님도 틀릴 수 있습니다.
최신 정보를 모를 수도 있고,
알아보지 않고 과거 지식에 머물러 말해줄 수도 있습니다.
심지어 그게 변호사 같은 전문가라고 해도 틀릴 수 있음을 알고
최소한 3명의 전문가에게 자문을 받아야겠다 다짐했습니다.
혹시 매도를 앞두고 계신 분들께서는
저와 같은 실수를 하지 마시고
시간을 아끼시면 좋겠습니다. :)
제가 알고 있는 것도 틀린 내용일 수 있습니다.
추후에 새로운 판례가 나올지도 모르겠습니다.
혹시 틀렸다면 댓글에 꼭 알려주시길 바랍니다!
과거의 경험과 고정된 지식에 머무르지 않고
늘 새로운 변화와 지식에 적응해고 배우려고 노력하겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
