[승숭] 공급 상황 한 번에 파악하는 방법!

안녕하세요!

월부학교 봄학기 뚜또튜터님의 반

행복한 투자자 승숭입니다!

투자기준

저환수원리

中

"리"

리스크에 대한 이이야기를 해보려고 하는데요!

모든 분들이 투자 물건을 고민하실 때

1. 공급이 많아 리스크가 있지만 가격이 매력적인 물건

2. 공급은 많지 않지만 가격이 애매한 물건

2가지 경우를 많이 고민하게 됩니다!

저도 1등을 뽑아가며 항상 고민이 되는것 같습니다.

"공급이 많아 리스크가 있지만 가격이 매력적인 물건"

이 경우에 내가 공급 리스크를 어느정도

계량해볼 수 있다면?

조금 더 좋은 물건을

투자 할 수 있지 않을까 생각이드는데요!

물론 공급과잉으로 인한

역전세 리스크를

정확하게 계량할 수는 없지만

어느정도까지 리스크를 생각해야하는지

측정해보는 방법에 대해 공유드려보겠습니다!

과거/현재

2단계에 걸쳐 생각해보려고 합니다!

[과거]

과거의 데이터를 통해

공급의 규모에 따른 역전세 %를 확인해보는 작업은

최소,최대 역전세 규모를 파악하는데에 있어

유의미하다고 생각합니다.

관련해서는 울산광역시의

데이터를 가져와보았는데요!

<울산 공급그래프>

전세지수 기준으로

역전세가 난 시점들을 파악하고,

20년간의 그래프를 보며 실제로 공급물량이

어느정도 지속되었을 때 역전세가 발생했는지 파악합니다!

1만세대 이상 2년 연속정도 공급물량이 쏟아지면

역전세가 나는구나~

라고 생각하고

해당 기준을 공급의 적정선이라고 생각합니다!

역전세가 난 시점에

어느 곳에 어떤 단지들이 입주했는지도

파악할 필요가 있는데요!

어느 입지에 어떤 단지가 어떤 규모로 들어왔냐에 따라서

공급의 질이 달라지기 때문에

반드시 확인하셔야합니다!

<개별단지 그래프>

18~19년도에 무슨일이 일어났을까요..?

북구에 약 15000세대 (송정,매곡생활권) 입주가 있었습니다.

송정생활권의 준구축단지인 화봉휴먼시아의 경우

전세가가 45%가 하락합니다.

남구에는 약 5000세대 정도

대현수암생활권쪽에 입주가 있었습니다.

이에 따른 여파로 입지 좋고 선호도 괜찮은 대명루첸마져

전세가가 30%(1억) 하락합니다.

생활권을 만드는 공급이 들어오면

10년정도 되는 아파트 단지의 경우

전세가가 반토막 날 수도 있구나.

북구 송정생활권 입주 + 더 좋은 입지의 남구 대현수암생활권의 입주가

맞물려서 더 하락폭이 컸을 수 있다.

입지 좋은 신축단지이더라도 주변의 4~5천세대 공급은

전세가 1억원(30%) 정도는 충분히 하락할 수 있다.

이렇게 해당 지역의 전세 하락에 대해

예측해볼 수 있습니다.

위의 분석을 기준으로

추후 공급이 언제 어디에 얼만큼 떨어지는지 보고

앞으로 4년간 남구에 3000세대 정도 입주하는구나!

주상복합위주이고 입주기간 차이도 있기 때문에

전세가에 큰 영향은 없을 것 같고

전세 기간 설정에 주의하고

추후 숨은 공급의 입주 날짜를 확인하고 대응하자!

이렇게

역전세에 대한 전략을 세울 수 있을 것 같습니다!

<공급상황표>

위에 말씀드렸던 부분을

표 1장으로 정리해봤습니다.

생활권 생성 여부 : 공급된 단지들이 새로운 생활권을 만들었는지에 대한 여부

공급의 질 : 생활권 생성여부를 바탕으로 전세에 큰 영향을 줄수록 "상"

상승장 여부 : 공급이 되던 시점에 시장이 상승,하락이었는지

[현재]

현재 시점에서 확인할 수 있는 부분은

크게 2가지인데요!

첫번째

현재 투자하려는 지역의 전세가

두번째

예정된 공급의 정확한 규모 파악

파악입니다.

<첫번째, 현재 시장의 전세가>

투자하려는 지역의 전세가가

오르고있는지, 전세가격자체가 저렴한지 확인하면

추후 방향성에 대해 생각해볼수있는데요!

오르고있는 시장인지에대한 부분은

현장에서 산들바람을 느껴야 직관적으로

받아들일수있는 부분인 것 같습니다.

"산들바람"을 느끼려면 많은 경험과

투자 시장에서의 연차가 필수적인 부분인것같습니다.

그렇기때문에 현장에 가서

매매,전세 거래 분위기를 느끼고

부동산 사장님이 전세 빼는 것에 자신을 갖고 계신지,

전세가 말라서 임차인분들이 부사님께 전화가 계속오고

부동산에 드나드는 사람들이 많은지 등

정성적인 부분을 체크해야합니다.

전세가격자체가 저렴한지에 대한 부분은

매매가를 지역간 비교하는것 처럼

다른지역간 비교해볼수있는데요!

예를들어

부산광역시 84타입 A단지 신축전세 3.5억원

전주시 84타입 B단지 신축전세 3.5억원

A단지가 B단지보다 더 선호되는 곳이라면?

절대적인 가격측면에서 싸다고 판단할수있는데요!

거주민들의 소득이 달라 비교가 정확하지 않을수도있다구요?

맞습니다! 이 부분에 대해서는

J-PIR 나눔글로 돌아오겠습니다 : )

<두번째, 예정된 공급의 정확한 규모 파악하기>

공급의 경우 리스크부분이기에

결국 대응해야하는 상황에 놓일 수 있습니다.

현재 시점 기준으로

공급규모를 어떻게 체크할까요?

보통 부동산지인/아실/호갱노노 등

공급 데이터가 깔끔하게 나와있습니다.

하지만..

숨겨진 공급이 있다는 사실!

숨겨진 공급은 다행히도 "직방"을 통해 확인하실 수 있습니다.

- 분양임박 : 곧 분양예정으로 3~4년뒤 입주

(후분양 단지 주의)

- 분양예정 : 재건축/재개발/택지지구 등 분양 예정단지

그래서 언제 입주하냐구요..?

분양임박 단지들의 경우

직방 홈페이지에서 분양 문의처 / 대표홈페이지에

직접 질의하는 방법이있습니다.

분양예정 단지들의 경우에는

재개발/재건축 조합설립이 된 경우 조합에

문의하는 방법이 가장 정확합니다!

하지만 준공까지 변경사항들이 많을 수 있기 때문에

분양예정단지의

진행단계를 확인하고

사업시행인가일 경우 5~7년

관리처분인가일 경우 3~5년

정도 뒤에 입주하겠구나!

라고 판단하시고 트래킹하시면 좋을 것 같습니다.

[정리]

과거시점 데이터를 바탕으로

과거의 공급 부분

현재시점 데이터를 바탕으로

앞으로 미래의 공급부분을

작성해볼 수 있습니다.

이제는 A단지를 투자할 때

<과거데이터 기반>

-. 최대 역전세 금액 및 하락비율

-. 그 당시의 공급의 질과 양

<현재데이터 기반>

-. 앞으로 공급의 질과 양

-. 역전세 관련 대비 플랜

판단해볼 수 있습니다!

공급상황표 및 리스크 계량방법을 통해

투자 계획 세우실 때 조금이라도 도움이 되시면 좋겠습니다.

감사합니다 : )

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

⭐️32살 맥도날드 배달 알바생, 9년뒤 100억 부자가 될 수 있었던 놀라운 방법

꼭 읽어보세요!

https://link.weolbu.com/4dlxxhV

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