강의 후기

-> 밥 잘사주는 강사님을 뵐 일이 있으면 맛있는 밥을 사드리고 싶을 정도로 중요한 정보를 많이 공유해 주시는 명강의였다. 앞마당이 많지 않은 시점에서 혼자 아무리 임장을 다녀봐야 알기 어려운, 전국 시장 상황을 명확히 이해할 수 있었고, 내가 가진 투자금으로 어느 지역에 투자하는 것이 좋을지 명확히 이해할 수 있었다. 나의 경우에 투자금이 10억 이상이었음에도 다양한 강의를 들으며 지방이 수익률이 좋은 것 같아서, 지방에 아주 많은 집을 매수할지, 강남에 똘똘한 한채를 매수할지, 아파트 임대사업자 등록 부활 시 활용할 10~12억 수준의 2~3급지 아파트를 3~4채 매수할 지 고민이 많았는데, 강의를 수강한 후 일단 지방에 많은 집을 매수하는 옵션은 제낄 수 있었다. 강동구에 입지독점성이 우수한 곳 중에서 전세가율이 60~70%로 높은데 매매가가 저렴하며, 전고점 대비 20~30% 빠진 아파트를 이달 안에 찾아봐야겠다고 결심했다.

전국 시장 상황과 오래가는 투자자로 성공하는 법

* 투자에서 가장 중요한 것은 "투자자 자신"

-> 독서는 멘탈의 뿌리

-> 부자의 생각, 태도, 돈에 대한 바른 인식

-> 성장 초반에 잡아야 하는 독서습관과 부자의 태도를 익히고 투자해서 부자가 됨

* 제어할 수 없는 뇌피셜을 돌리는 것은 부자가 되는 것을 방해하는 가장 큰 적

* 투자자가 알 수 있는 것은 잃지 않을 "가격"과 가치에 대한 "확신"

-> 투자로 돈 버는 것의 9할은 "투자에 대한 바른 인식"과 "부자의 멘탈"

-> 조급한 마음으로 물건만 본다고 돈 버는 투자를 절대 할 수 없다

-> 강의를 통해 내게 맞는 제대로 된 투자법을 배우고 독서로 부자의 생각과 태도를 익혀야 됨

* 시기별로 지금 내가 할 수 있는 투자처를 알고 투자하는 것이 부의 사다리를 갖는 방법

Part1. 2024년 내게 맞는 투자지역 선정법

* 전국 시장 상황

-> 서울 평균 매매 -10% / 전세 -17.3%

-> 서울 및 수도권 전고대비 매매 -4% ~ -20% 하락이후 소폭 회복(전세 -10% ~ -28% 하락 이후 약간 상승): 매매가 하락률 보다 전세 하락률이 더 커서 투자금이 적지 않음

-> 서울 1급지(강남, 서초, 송파)는 가격이 싸지 않아 투자 매력도 떨어짐

-> 그 외 지역 매매 가격은 하락 후 소폭 회복, 전세가 상승: 가격은 싸졌지만 소액 투자 불가

* 지방 투자 VS 수도권 투자 특징과 차이

-> 지방광역시 매매 전고 -10% ~ -25% 하락이후 약보합(전세 -11% ~ -35% 하락 이후 약 상승)

-> 수도권과 다르게 지방은 매매와 전세가 함께 움직이는 특징이 있다.

-> 매매가격은 23년 저점 이후 횡보 + 전세가 소폭 상승하면서 소액 투자 가능

시장상황-정리

*수도권

-> 매매: 23년 하반기 이후 매매 가격 반등 / 24년 1월 이후 상승 약세 현상(1급~2급지 비쌈, 일부 2급지부터 5급지는 저렴)

-> 전세: 전세가격 반등 후, 상승 추이 금리부담으로 상승속도 제한 됨

-> One point: 1급지는 싸지 않으나 그 외 지역별로 좋은 가격의 매물 출현 / 저렴한 매매 가격으로 좋은 입지 선점, 투자금 규모는 큰 편 / 보유한 투자금 안에서 저평가된 아파트 매수 후, 장기보유 및 가치상승 기대

*지방

-> 매매: 매매 가격 소폭 반등 / 전반적으로 싼 가격(지역내 좋은 입지도 저렴)

-> 전세: 전세가격 반등 후, 상승 추세 / 입주 물량 적은 지역 / 전세가 상승속도 빠름

-> One point: 전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트 소액 투자 기회 확대 / 입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 단기간(5년) 수익 실현 후 매도 가능

정리: 지금은 어디든 내게 맞는 투자처를 찾아 돈을 벌 수 있는 좋은 기회 / 내게 맞는 투자를 정하고 투자할 수 있어야 됨

지방 vs 수도권 원포인트 정리! 나에게 맞는 투자처는?

*지역별 아파트 투자 특징

-> 대전 샘머리1단지 2018~2022년 상승(5~6년 중단기) / 시장 크기가 다름(대전 인구 140만명)

-> 서울 관악드림타은 2013~2022년 상승(7~10년 중장기) / 강남 1.5시간까지 1개의 권역으로 불꽃이 꺼지기 까지 오래 걸림(쭉~ 오르다가 마지막 한번 더 오름)

수도권&지방 아파트 투자 특징-정리

*수도권

-> 편익: 비교적 좋은 입지의 아파트 보유시 관리 부담이 적음(전세 관리 및 셋팅)

-> 비용: 투자 규모가 큼 / 상승폭이 크지만 수익 실현 기간을 예상하기 어려움(입주물량 외 심리 등 변수 많음)

*지방

-> 편익: 소액 투자 가능(3천~1억) / 중단기보유하며 수익실현(5년 내) / 같은 기간내 수익을 내며 다양한 투자시장 경험 축적

-> 비용: 지방 앞마당 만들기 위한 시간, 체력 확보 필요 / 보유 중 매도시기 체크 필요(입주물량, 전세가)

* 같은 기회가 있었을 때, 지방보다 수도권이 결과가 더 좋았음

*어떤 투자자가 될 것인가?

-> 직장인 투자자: 근로 소득에서 투자금을 확보해서 독립된 투자자가 되기를 원함(주40시간 이상 투자) / 지방, 서울 어디든 달려 갈 준비가 됨

-> 투자하는 직장인: 근로소득을 불려 줄 투자처를 찾음 / 직장에서 성과관리도 중요(주20시간 이상 투자) / 장거리 임장은 어려움

잃지 않고 더 버는 수도권 아파트 찾는법 4 STEP

Part2. 5년안에 10억버는 지방투자법 & 수도권투자법

Part2-1. 수도권 투자법(잃지 않고 더 버는 내게 맞는 수도권 투자 찾는 법)

(1) 입지독점성 있는 곳: 강남 1시간 이내 갈 수 있는 지역 / 업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 지역

-> 대체지역 많지 않음 / 대체 지역이 있으나 만족도가 떨어짐 / 사람들이 살고 싶고 갖고 싶은 곳

*수도권에서 입지 독점성을 갖는 지역(page48): 매우 중요_프린트하기

-> 입지 독점성이 우수한 순서대로 가격 흐름이 먼저 오고 많이 오름(입지 순서 알기_page53)

(2) 전세가율 높은 곳: 지역 평균 전세가율 60% 이상

-> 아파트 매매가 = 전세가격 + 자산기대가격

-> 자산기대가격에 적게 반영된 곳 중에 가치 있는 전세가율 높은 지역을 선정(수도권 1시간 이내 등)

-> 전세가율 낮으면 가격이 비싼 상태, 매수 후 하락 가능성 높음

-> 전세가율 높으면 가격이 싼 상태, 매수 후 하락 가능성이 약함(투자했을 때 안전한 아파트)

-> 투자시 개별 물건 전세율 기준: 강남권 전세가율 60%, 서울 및 수도권 70%, 지방 80%(ex. 강남 매수기준 60%, 지역기준 50% 의미: 강남 평균이 50% 전세율일때, 내가 매수할 때는 전세 60%짜리 잡기)

-> 전세율을 확인하고 저평가 된 임장 지역을 선정하기

내 투자금에 맞는 가장 전략적인 수도권 투자법

(3) 내 투자금 맞는 곳: 지역 평균 투자금 확인

-> 24평 기준 최소 투자금: 1~1.5급지 5~10억 / 2~3급지 3~5억 / 4~5급지 1.5~3억

-> 보유금 3억 이상일 경우, 6개월~1년 내 서울 2~3급지 투자 목표로 잡기(Page71 참고)

(4) 저평가 된 곳: 전고 대비 -20%인 아파트

-> 절대적 저평가: 전고점 대비 20~30% 하락했는가? => 수익률 좋음

-> 상대적 저평가: 입지가치 대비 저렴한가? => 수익률 극대화

-> 절대적 저평가 단지들 중에 상대적 저평가를 평가 후 투자해야 수익률 극대화 달성

잃지 않고 더 버는 지방 아파트 찾는법 3 STEP

Part2. 5년안에 10억버는 지방투자법 & 수도권투자법

Part2-2. 지방 투자법(잃지 않고 더 버는 내게 맞는 지 투자 찾는 법)

(1) 인구수가 많은 곳(50만명 이상의 인구 규모 지역인가)

->

(2) 전세가율 높은 곳(전세가율 70% 이상인가)

(3) 입주물량 적은 곳(투자시점 입주 물량이 적정한가? / 향후 2년간 입주물량이 수요 범위 이내인가?)