[월부학교 일년열두다랭 오직 튜터님과 투자생각뿐 포카라] 부동산을 공부할 결심 독서후기

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산을 공부할 결심, 배문성

저자 및 출판사 : 배문성, 어바웃어북

읽은 날짜 : 24.2.10

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #금리의 영향 #시장상황 #공급위치

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

저자소개 배문성

고려대학교 경영학과를 좋업하고 한국기업평가, 한국수출입은행울 거쳐 외국계 자산운용사 채권운용본부에서 크레딧 분석 업무를 담당하고 있다. 신용평가사 재직 기간(2008-2015) 건설업 애닐리스트로서 부동산 하략 사이쿨을 심도 있게 연구했고, 국책은행(2015-2021)에서 국내외 여러 업종의 심사평가 및 여신업무를 수행하고 개도국은행편람 을 발긴하며 글로벌 경제와 은행시스템에 관한 인사이트를 키웠다. 이후 고금리의 귀환과 채권의 시대를 전망하며 2021년 말 채권치장에 뛰어들었고. 시장에서 금리와 밀접하게 호 흡하는 일상을 살아가고 있다.기업/산업 분석과 리스크 관리 롱심으로 경력을 쌍으며 2013년에는 아파트를, 2016년에는 비트코인에 투자하는 등 다수가 외면할 때 저점에서 투자하는 안목을 발휘하기드 했다. 경제적 지유를 운운하지만 실상은 투자의 고( )에 시달리는 이들로 가득한데, 금리와 자산의 상호작용을 깨우치는 것이 투자의 고에서 벗어마는 길이라 여기고 있다.시중에 나온 부동산 책들 상승기의 경험담을 바탕으로 대출 방법과 입지 소개, 정부정책 비판, 특자 성공담에 편궁된 헌실이 안타까윗다. 다수가 잊고 지낸 부동산 사이글의 실계와 더불이 금움과 리스크 관리어 대한 답루이 필슈립 시기 (유랩 경권과 연구의 산로써 국리와 유동상 중심의 부동산 이야기를 풀어내고자 이 책을 집필하게 되었다

도서소개 부동산을 공부할 결심

부동산시장에 휘몰아친 고금리 리스크와

유동성 위기를 어떻게 극복할 것인가?

전례 없는 집값 상승과 하강, 그 변곡점의 순간에

반드시 공부해야 할 자산수호 독법(讀法)!

팬데믹을 계기로 봇물 터지듯 시중에 돈이 풀리면서 촉발된 역대급 상승장이 창백한 민낯을 드러내고 있다. 불과 2~3년 전만 해도 전국적으로 고공행진을 이어가던 집값이 2022년 상반기를 지나며 분위기가 급반전하더니 어느새 철퇴를 맞고 있는 것이다. 뜨겁게 달아올랐던 초저금리 축제에서 영혼까지 탈탈 끌어 ‘똘똘한 한 채’ 투자에 나섰던 이들이 구입한 집은 이제 더 이상 똘똘하지 않게 되었다. 신공에 가까운 갭 투자 셈법과 대출기술로 다주택 자산가가 된 사람들도 이만저만 불안한 게 아니다. 혼란스럽기는 무주택자들도 마찬가지다. 전례 없는 상승장에서 매수기회를 잡지 못해 벼락거지란 조롱에 분노했던 그들은 과연 저점과 반등의 시그널을 포착할 수 있을까?

이 책은, 어떤 지역 집값이 크게 오른다거나 개발호재 엑스파일로 유망 투자처를 콕 짚어준다는 기존 부동산 도서들이, 고금리와 고환율, 인플레이션이 휘몰아치는 변곡점의 순간에 얼마나 무책임한 억측을 쏟아내고 있는지 조목조목 파헤친다. 아울러 시종일관 “공급절벽”에 방점을 찍어온 언론기사들, “서울 아파트값은 결국 오른다!”는 지론을 굽히지 않는 이해관계자들의 공허한 주장을, 적확한 데이터와 촌철살인 내러티브로 팩트체크한다. 급변하는 장세에서는 예측보다 대응이 중요한 법! 원인을 모르거나 잘못 알고 있다면 제대로 대처할 수 없기 때문이다. 책의 제호에서 알 수 있듯이, ‘마침내’ 찾아온 ‘부동산 붕괴’의 시대에는 상승장에서나 품어야 할 ‘야수의 심장’이 아니라 자산시장의 대외여건을 꼼꼼하게 ‘공부할 결심’이 절실한 것이다.

무엇보다 이 책은, 부동산 그 자체에만 매몰되어서는 집값의 추세를 읽어낼 수 없음을 강조한다. 한 채에 수억에서 수십억에 이르는 집값의 오르내림이야말로 한두 가지 요인에 좌우되지 않는다. 부동산을 다른 시장과 산업으로 확장해 공부하다보면 주택이란 자산이 얼마나 다양한 분야와 얽히고설켜 있는지를 깨닫게 된다. 이 책이 주식/채권/암호화폐는 물론, 인플레이션과 환율 등 일견 부동산과 무관해 보이는 주제들을 통해 부동산시장을 분석하는 이유가 여기에 있다. 책을 읽다보면 우리 동네 집값이 단지 집주인의 호가나 공인중개사의 맞장구로 결정될 수 없음을 수긍하게 된다.

고금리와 인플레이션, 고환율과 유동성 위기는

어떻게 당신의 집과 돈을 침탈하는가?

‘마침내’ 찾아온 부동산 ‘붕괴’의 시대에

‘야수의 심장’을 거두고 ‘공부할 결심’을 품어라!

지난 독서BM 실행여부

3p바인더의힘)

1. 정리하는 시간 갖기. → 내 장기 목표 생각하기, 한달 목표 생각하기, 목표와 원씽이 맞는지 점검하기)-> 이건 매일이 아니라 매달 해야할 듯

사람은 무엇으로 성장하는가) 매일 저녁 복기 시 튜터님의 가르침을 복습하면서 더 잘하기 위해 생각하는 시간을 갖기 -> (저녁 루틴에 포함시키기) 오늘 밤 복기 때 해보기 -> 자꾸 까먹는다. 이거 그대로 적어서 컴터에 붙여놓기!!!

- 랭터링 모아서 카페에 정리하기

- 내가 반영해야하는 메시지 찾아서 정리하기

- 빠비님과 반장님이 해주신 이야기 되새기기(말로 읊기)

- 가장 중요한 것 뽑아서 모니터 앞에 붙여놓기

2. 야! 너두 할 수 있어) 가급적 12시에 자서 6시에 일어나서 시작하는 모닝루틴 꼭 하자 하루의 성공을 좌우한다! -> 실패많음..

3. 무엇이 성과를 이끄는가) 매일 즐거운 일 하나씩 적기 -> 감일에 추가해서 적기

4. 인생은순간이다) 풀리지 않을 때 산책하기

5. 루틴을 만드는 방법

1. 자기 전에 계속 되뇌인다.

2. 눈에 보이는 곳에 붙여놓는다.

3. 익숙해지면 루틴 성공

목차

[프롤로그] 변곡점인 지금 이 순간, 부동산시장에 관한 서사를 읽어야 할 시간

*부동산과 시장을 더 깊이 공부할 결심(자산시장 인사이트 심화학습)

chapter 1 공급 : 네 머릿속의 지우개와 말할 수 있는 비밀

01 무엇이 집값을 좌우하는가? : ‘공급’의 함정에 빠진 집값에 대한 심각한 오해

02 너희가 피(P)맛을 알아? : 공급의 Q가 아닌 P×Q를 생각하기

*전세가격이 오르내리는 진짜 이유가 궁금하다면?

03 공급절벽인가, 공급폭탄인가? : 서울과 대구의 아파트 공급 사례 살펴보기

*‘착공’과 ‘분양’의 개념, 정확하게 이해하기

04 무주택자를 절벽으로 내모는 것들 : 아파트 공급에 관한 언론 기사의 함정

05 잘못 아는 것은 병이다! : 근거 없는 집단믿음의 오류, 그리고 균형 찾기

06 집값은 변해도 변치 않는 너 : 매매가격지수 실태보고 [1] IMF 때 집값은 얼마나 떨어졌나?

07 집값 통계의 배신, 그 대안을 찾아서 : 매매가격지수 실태보고 [2] 대단지 신축 아파트 실거래가로 대체하기

08 정부는 거들뿐, 공급을 좌우하는 건 따로 있다! : 알고 보면 영향력이 제한적인 정부정책

09 ‘내집마련’해 주겠다는 달콤한 공수표 : 정권별 시한부정책의 한계

10 정부와 맞서지 말라? 시장과 맞서지 말라! : 정권별 매크로 환경과 부동산정책 기조 돌아보기

11 집값의 향방을 가늠하는 2개의 나침반 : 부동산 가격추이 분석 [1] ‘2×2 매트릭스’로 생각해보기

*공급과 유동성, 인구와 소득 변수에 대한 고찰

12 금리가 낮을수록 작은 변화에도 시장이 민감한 이유 : 부동산 가격추이 분석 [2] 기업신용평가 모형과 채권의 볼록성

*달동네는 어떻게 확 뜰 수 있었나?

chapter 2 금리 : 인플레이션의 중심에서 ‘고금리’를 외치다!

13 금리가…… 어떻게 변하니? : 채권의 가격은 시장금리와 반대로 움직인다

14 아는형님들, 금리로 우정에 금 가나? : 금리 인상과 인하가 시중 유동성과 투자수요에 미치는 영향

15 애덤 스미스의 다이아몬드를 바라보며 아침을 : 돈의 희소성을 좌우하는 금리의 속성

16 부동산투자로 인플레이션을 방어한다굽쇼? : 인플레이션과 투자에 대한 조급증

17 500일의 썸머와 WINTER IS COMING : 계절의 변화를 의미하는 금리의 움직임

18 전세, 네 안에 채권 있다! : 채권의 속성으로 분석한 아파트가격 추이

*집값의 거품은 어느 정도이고, 얼마나 더 떨어질까?

19 집값을 잡기 위해 걸리버가 된 미 연준 : 한국 vs 미국, 집값과 주거비가 물가에 미치는 영향

20 얼마면 되겠니, 갖고 싶은 너의 가치는? : 주식과 금의 속성으로 분석한 아파트가격

*누군가에게는 신앙이었던 자산들

21 ‘마침내’ 종교적 신념의 ‘붕괴’ : 가치저장수단으로 살펴보는 아파트가격 형성의 메커니즘

*다시 짚어보는 공급 확대 키워드

22 기세와 함께 춤을(현자타임을 추억하며) : 우리나라 자산시장의 가격변동성이 심한 이유

23 내릴수록 집 사고 싶어지는 금리의 마력 : 금리가 집값에 미친 영향 분석

24 아파트가격은 풍선을 타고 : 유동성 풍선효과, 지방의 사례

*거품의 진행과정 : 폭락은 폭락의 요건이 갖춰진 뒤 발생한다!

25 금리인상에 얽힌 서로 다른 추억 : 초두효과로 바라본 금리인상의 실체

* 토지보상금이 집값 상승의 주범일까?

chapter 3 유동성 : 그 많던 돈들은 누가 다 먹었을까?

26 전세냐 월세냐, 그것이 문제로다! : 전ㆍ월세를 둘러싼 미묘한 신경전

27 가장 완벽한 계획은 무계획이다? : ‘임대차2법’이 왜곡한 전·월세 시장

*대선 결과에 부동산 투영하기(종부세와 ‘임대차2법’)

28 아직 만난 적 없는 너를 찾고 있어, 너의 원리금은? : 유동성 리스크의 의미와 똘똘한 한 채의 위험

* 부실의 사각지대 ‘개인사업자대출’

29 서서히 물들다 파도처럼 덮친다! : 영구채라 여겼던 전세보증금의 반격

*초저금리, ‘임대차2법’과 갭 투자 비중[2020~2021] vs 금리상승과 상생임대인제도[2022~2023]

30 소 잃기 전에 외양간 고치기 : 금융선진화를 위한 고난의 길

31 한·중·일 부동산 삼국지 : 한국과 중국이 전 세계 임대수익률 꼴찌인 이유

chapter 4 타이밍 : ‘그래서 언제?’ _저점(Buy the Dip)을 기다리며

32 너의 미소가 나의 계좌를 녹아내리게 할 때 : 공급자 시그널 [1] 소비자잉여 관점에서의 건설사 실적분석

*부동산과 제2금융권의 화양연화

33 형님이 기침을 하면 아우는 독감에 걸린다 : 공급자 시그널 [2] HDC현대산업개발이 적자를 기록할 때

34 개인투자자의 봄날은 간다 : 크립토 겨울에서 겪었던 악몽의 데자뷔 분석

35 사랑의 반대말은 무관심이다 : 수요자 시그널 [1] 수요자의 외면이 극에 달할 때

36 가장 인기 있는 것이 가장 먼저 비싸진다 : 수요자 시그널 [2] 서울 최선호지 신축 아파트의 반등 초입

37 잃어버린 균형감각을 찾아서 : 휘둘리지 않고 부동산 경기순환주기 이해하기

38 하락장의 두 얼굴, 그 해 우리는 : 단기 조정인가, 장기 침체인가?

39 패자의 귀환, Mean Reversion을 기다리며 : 환율은 부동산에 어떤 영향을 미칠까?

*국가신용도와 부동산의 물고 물리는 위기

[에필로그] 무엇이 그들을 전사(戰士)로 만들었을까요?

내용 및 줄거리

부동산의 가격을 결정하는 요인은 무엇일까? 왜 집값은 그토록 올랐다가 내렸다가를 반복할까? 요동치는 집값을 잠재우려면 집을 더 많이 지으면 될까?

신용평가회사에서건설 업종을 담당하고 국책은행에서 여러 산업과 해외 금융기관의 심사평가 및 여신업무를 담당했던 필자가 자신의 그동안의 경험과 분석, 판단에 근거하여 이 책을 썼다.

저자는 이 책에서 우리가 흔히 알고 있는 부동산 상식을 뒤엎는 이야기를 많이 했는데 예를 들면 공급을 많이 하면 집값이 잡힌다는 것이다. 공급을 많이 하면 일시적으로 집값을 잡을 수 있긴 하지만 그게 장기간 유효하지 않다고 말한다. 왜냐하면 시장은 바뀌었고 이제는 공급 만이 아니라 금리와 시장에 더 큰 영향을 많이 받기 때문이다. 이 금리는 유동성에 큰 영향을 미치고 유동성이 넘치거나 부족하면 그것이 자산 가격에 영향을 미친다.

현장에 있다보면 집값이 정책에도 영향을 상당히 많이 받는다는 생각이 드는데 그 영향 역시 제한적이라고 말한다.

실제 일선에서 사람들과 대면하면서 심사를 담당했기 때문인지 사람들의 심리도 상당히 잘 반영해 놓았다. 사람들은 저점을 기다리지만 실제로 저점이 오면 수요자들은 외면한다. 그래서 모두가 외면한다면 그때가 바로 기회라고 이야기한다. 또한 랜드마크가 반등하는 바로 그 때를 잘 살펴야 하는데 시장이 반등한다면 가장 먼저 반응하는 것이 랜드마크이기 때문이다.

나에게 어떤 점이 유용한가?

p17 아파트가 공급되는 과정은 크게 '인허가 -> 착공(공사 시작) -> 준공(공사 완료) 순으로 이어집니다. (중략) 하지만 일단 착공된 물량은 2-3년 뒤면 준공되어 집주인 또는 세입자가 입주할 수 있습니다. 고로 아파트 공급과 관련하여 인허가 물량은 불확실한 선행지표, 착공물량은 확실한 선행지표, 준공물량은 동행지표라 할 수 있습니다.

p23 유동성을 좌우하는 '금리'야 말로 수요를 움직이는 본질적은 요인에 가깝다.

p25 수요는 '인구와 소득' 공급은 '주택수와 주택가격'을 함께 살펴봐야 한다. 가령 인구만 따지면 서울시는 1992년 1097세대. 주택 소요도 감소해야 하고 수요가 줄었으니 집값도 떨어져야 합니다. 하지만 인구와 별개로 소득이 증가했기 때문에 잠시 집값이 상승할 수 있었다.

p29 [1] 시가총액이 아닌 수량만 감안하고 있습니다. [2]지역을 지나치게 한정하고 있습니다. 이를테면 서울 강북 또는 서남권 지역과 경기도 판교, 과천, 위례 등을 비교하면 일반적으로 수요자 입장에서 후자를 더 선호하고 또 집값도 비싸요.

p44 대구 이외에 공급폭탄 이슈와 무관한 기타 지역들도 집값이 약세를 보이고 있다는 점에서 단순 공급물량 뿐 아니라 긴축기조(금리인상, 대출규제)가 전방위적인 영향을 주고 있다고 봅니다.

p57 유동성이 떨어질 수록 '지금 당장 내다팔면 현금으로 얼마인지'를 추산하기 어렵습니다.

p77 결국 정부의 정책기조가 공급에 미치는 경로는 상당한 불확실성이 상존하기 때문에 규제 강화 또는 완화를 두고 호재냐 악재냐 하는 이분법적인 잣대로 판단할 수 없습니다.

p111 따라서 주택매수시 기존의 교통/학군 인프라를 기준으로 교통망 확충 여부, 재개발 재건축 이후 학군의 개선 가능성을 등을 우선적인 변수를 고려하고, 나머지 자잘한 변수(대형마트나 공원의 유무 등)를 후순위로 감안할 수 있습니다. 선진국 주요 대도시에서도 학군은 대부분 집값에 중요한 요인이지만 학령인구의 심각한 감소는 학군 변수의 중요성을 약화시킬 수도 있고 일부 선진국의 경우 학군보다는 관광 수입에서 유리한 곳의 부동산 가격이 우세하기도 하는 등 변화의 가능성은 충분합니다.

p129 집주인들의 부채가 많을수록(재무구조가 취약할수록) 2. 임대료 인상을 통해 세입자에게 부담을 전가하기가 어려울수록 3. 집주인들의 임대수입 외의 소득이 변변치않을수록 금리인상기에는 매물이 많아지고 자산가격의 하락폭도 커지게 됩니다.

p228 반대로 서울 주요지역 아파트의 상승세는 둔화되는데 평소 거래량이 미미한 지방 중소도시로도 수요가 몰리며 집값이 급등할 때, 우량주들의 상승세가 둔화되는데 잡주들이 급등할 때 이때가 '유동성 파티 구간'인데 시간의 문제이지 높은 확률로 폭락이 찾아오곤 했습니다.

p256 우리나라 무주택자들이 2020년 하반기부터 겪은 전월세가 폭등은 2022년 들어 심화된 글로벌 인플레이션과 닮은 점이 많습니다. 두 현상의 본질적인 공통점은 장기간 소득 증가에 비해 가격(월세, 소비자물가지수)이 안정된 흐름이었으나, 1) 코로나19 확산 이후 금리인하 및 초저금리 유지, 정부의 대규모 예산 집행 등으로 시중에 유동성이 전례 없는 수준으로 확대되고 2) 특정 사안(임대차2법, 러시아-우크라이나 전쟁 등)들이 공급 충격(갑작스러운 공급감소)을 유발하면서 가격이 폭등하게 되었다는 것입니다.

271p 보유현금이 충분하지 못한 개인 채무자의 유동성 리스크를 앞에서 제시한 3가지 요소로 살펴보면, 1) 소득이 감소하여 원리금 상환이 어려워지거나 신용대출 한도가 감소하는 경우 2) 채권자가 상환을 요구하는 경우 3) 사업자 대출을 받을 때 담보로 제공했던 부동산의 시세가 하락하는 경우로 분석해볼 수 있습니다.

352p 돈은 거짓말을 하지 않아! 필자가 신용평가사 재직 시절 모 선배님께서 입버릇처럼 하시던 말씀입니다. 주로 '이유 없이 싼 건 없다'는 논거로 말씀하셨는데, 아이디어를 확장해보면 유동성(돈)이 풀릴 땐 높은데서 낮은 곳으로 기가 막히게 그 서열을 따라 흘러간다는 것을 알 수 있습니다. 가장 좋은 것이 먼저 비싸지는 원리! 돈은 거짓말을 하지 않는 것이지요.

느낀 점

: 음.. 느낀 점이 무엇인지 적기 어려울 정도로 사실 이 책을 이해했다고 말하기가 어렵다.

다만 월부를 하면서 튜터님들께 들었던 이야기들을 이 책에서 데이터와 함께 확인한 부분들이 있었다. 그리고 경제와 금융의 용어와 흘러가는 원리에 대해서도 좀 알 수 있었던 것 같다. 그 과정에서 약간 부동산에 대해 가지고 있던 편견이 좀 깨지는 결과를 얻었달까? 예를 들면 최근에 임보쓰면서 나 역시 많이 느낀 부분이긴 하지만 서울 수도권의 경우 공급보다 심리나 시장 상황(하락장이냐 상승장이냐, 상승장 초입이냐 후반이냐 등등)에 훨씬 영향을 많이 받는다는 부분이다.

그리고 투자자로서 우리가 조심해야 하는 리스크나 시장이 왜 그렇게 흘러갔는지를 책에서 꽤 자세하게 설명해주고 있다. 현재는 이 내용을 이해못한 게 대부분이지만 여러번 읽다보면 조금씩 더 이해하고 나만의 결론을 내려볼 수 있을 것 같다.

서울 수도권은 시장이나 심리에 영향을 받는다. 시세트래킹에는 꼭 랜드마크를 넣으세요.

유동성이 많아져서 자산가격이 올라간거에요. 등등

이런 내용은 강의를 듣지 않았다 하더라도 구해줘월부에서도 많이 말씀하셨던 부분이다.

그걸 데이터로 확인해볼 수 있어서 좋았다.

초보 투자자 때 이 책을 읽고 이해한다면 훨씬 투자를 잘 할 수 있을 것 같다는 느낌이 들었다. 나도 여러번 읽어야지 ㅎㅎ

연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 하워드막스 '원씽'

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )