부동산 사장님 말씀은 어디까지 믿어야 할까요?

카라: 사장님 A단지랑 B단지랑 가격이 비슷한데 어디가 더 나아요?

A단지 사장님: 당연이 우리가 낫지. 거기는 터널 지나서 더 들어가야 돼.

사람들이 거기 가는 거 싫어해요.

B단지 사장님: A단지 가봤어요? 그 주변에 아무것도 없어.

초등학교 하나밖에 없고 상가까지 나오려면 한참 걸어야 돼.

당연히 B단지가 낫지.

카라: .........??

부동산 사장님께 물어봐도

오히려 헷갈릴 때 있지 않으셨나요?

부동산 사장님의 말씀...

어디까지 믿고

어디까지 걸러야 할까요?

안녕하세요

될때까지 도전하는 워킹맘 투자자

포카라입니다.

제가 초보였던 시절

매물임장이나 전화임장을 하면서도

부동산사장님 말씀이 어디까지 진실일까?

이게 항상 궁금했습니다.

믿어야 할 정보를 거짓으로 판단하기도 하고

거짓을 진실로 받아들이고 희망회로를 돌리기도 하며

시행착오를 많이 겪었던 것 같아요.

지역을 제대로 파악하고

실제 투자 의사결정을 하는데 있어

중요한 정보들...

오늘은 사장님들의 말씀을

어디까지 믿어야 하고

어디까지는 걸러야 할지..

그리고 어떤 방식으로

걸러낼 수 있을지에 대해

이야기해보려고 합니다.

# 요즘은 다 공동중개야. 다른데 안 가도 돼.

혹시 부동산 사장님께

이런 이야기 많이 들어보셨나요?

실제로 요즘은 부동산 사장님들만

볼 수 있는 시스템에

매물들이 많이 공유되어 있기도 합니다.

하지만 우리가 찾으려는 매물은

네이버에서 쉽게 찾을 수 있는

그런 물건은 아니잖아요?

부동산 사장님 입장이 한번

되어볼까요?

3.5억 짜리 아파트를 나 혼자

계약할 경우 140만원을 벌 수 있는데

공동중개를 하면 70만원 밖에

벌지 못합니다.

그럼 어떤 경우에는

혼자 계약하고 싶어하고

어떤 경우에는

공동중개를 하고 싶어할까요?

누가 봐도 싸서

금방 거래가 될 것 같은 물건일 경우

사장님들은 혼자 계약하고 싶어 합니다.

그럴 땐 부동산 사장님들 매물 사이트에

올리지 않고 사장님의 보물 1호

매물 장부에 적어놓고

살 것 같은 사람에게만 조심스럽게

오픈합니다.

이게 바로 유명한(?) 장부물건이죠.

이 물건은 오픈 되는 순간

다른 사장님들께 알려질 리스크가 있기 때문에

진짜 거래를 할 것 같은 사람에게만

오픈하려고 하는 경우가 많습니다.

반대로 시세대로 나온 물건인데

물건들은 많이 쌓여있고

사러 오는 사람이 적다면

빨리 사이트에 올려서

많은 사람들이 접근할 수 있도록 하고

공동중개로 70만원이라도

벌고 싶어하실 거에요.

즉 좋은 물건일수록

사장님이 혼자 감춰두고 있을

가능성이 높다!! 라는 사실입니다.

요즘은 다 공동중개야. 다른데 안 가도 돼.

이 말은 걸러야 하는 말로

밝혀졌네요!! ㅎㅎ

# 물건 여기저기 내놓지마

저희가 전세 골든타임이 가까워오거나

매도를 빠르게 해야할 때

집을 많은 부동산에 내놓게 되는데요

적게은 30군데에서

많게는 200군데까지

물건 정보를 뿌리기도 합니다.

물건을 뿌리고 사장님들이랑 통화하다보면

사장님: 아니 무슨 물건을 이렇게 많이 내놔.

이렇게 내놓으면 오히려 신경을 안써.

누가 이거 챙겨서 빼주려고 하겠어.

라는 이야기를 종종 하셨어요.

특히 제 물건을 매수해주신

매수부동산 사장님은

많이 노여워하시더라구요. ^^;;

이 말은 사실일까요?

역시 부동산 사장님 입장에서

생각해볼게요.

사장님의 최대 목표는

거래를 성사시키는데 있습니다.

그래야 돈을 벌 수 있으니까요.

전세 찾는 손님이 왔는데

손님이 찾는 물건이 없다면

다른 부동산 사장님한테 연락을 하겠지만

만약 내가 가지고 있다면?

당연히 자기 물건을 소개해주고

거래할 수 있도록 유도하시겠죠.

그래야 중개수수료를 100%

가져갈 수 있으니까요.

내 물건을 여기저기 많이 내놓는 것은

전세 손님이 어느 부동산을 갈지

모르기 때문에

최대한 확률을 높여놓는 것입니다.

사장님들 중 일부는

이렇게 많이 내놓은 물건에 빈정이 상해서

소개해주지 않을 수도 있겠지만

대부분의 사장님들은

손님이 오시면 자기가 가지고 있는

물건을 소개해줄 것입니다.

성사 가능성이 있다면

그만큼 더 성심성의껏이요.

물건 여기저기 내놓지마

이 말도 역시 걸러야겠네요!!

# 요즘 n억이면 전세 잘 빠져

이번에는 전세레버리지 투자를 하는

저희에게 가장 중요한

전세가격과 조건입니다.

보통 매물임장을 하면서

이정도 컨디션이면 전세 얼마에 나가요?

요즘 전세 보러 좀 오시나요?

등의 질문을 드리는데요

어떤 사장님들은 솔직하고 보수적으로

답변을 해주시기도 하시지만

어떤 사장님들은 근자감 가득한

답변을 해주시기도 합니다.

처음에는 근자감 답변만 듣고

희망회로를 돌리면서

이게 내 운명의 짝궁인가...?

라고 사랑에 빠지기도 했습니다.

요즘 저는 전세에 관해서는

사장님들의 말씀을 참고만 할 뿐

완전히 믿지는 않습니다.

현장에 늘 계시는 분들이시기 때문에

전세 분위기나 가격을 잘 알고 계시긴 하지만

'거래를 성사시키고 싶다'는 마음에

전세가는 높게, 분위기는 좋게

표현하기도 하시기 때문입니다.

그래서 저는 전세 분위기와 가격을 확인할 때는

두 가지를 확인합니다.

1. 전세 최근 실거래가

2. 세입자 모드로 전화임장

사장님의 의견 + 두 가지를 확인하면

실제 나가는 전세 가격과 경쟁매물,

분위기까지 제대로 파악할 수 있습니다.

요즘 n억이면 전세 잘 빠져

완전히 걸러도 안되고

완전히 믿어도 안되고

참고용으로 활용하시면 될 것 같네요.

# 아유 A보다는 여기가 낫지

제가 제일 헷갈렸던 부분이네요 ㅎㅎ

임장을 하다보면 늘 1등과 꼴등은

딱 알겠는데..

가운데 있는 단지들이

헷갈리더라구요.

이 동네 사람들은

어떤 단지를 더 좋아할까?

조원들 사이에서도 의견이 분분했는데요

각각의 단지에 전화해서 물어보면

사장님들은 늘 자기네 단지가

더 좋다고 하시더라구요.

제가 늘 헷갈렸던 대표 단지를 가져와봤어요.

천안의 (구)불당동에 있는

대동다숲과 대원칸타빌입니다.

대동다숲은 불당초-불당중을 보낼 수있고

불당동 학원가를 도보로 이용할 수 있어요.

하지만 집 내부나 단지가 약간 휑한 느낌이 있습니다.

대원칸타빌은 서당초-불당중을 보낼 수 있고

불당동 학원가를 이용할 수 있지만

좀 멀어서 셔틀을 타야하죠.

하지만 단지나 집 내부가 좀 더 세련되게

잘 관리된 느낌이 있습니다.

제 개인적인 생각으로는

불당동은 학군지로 유명하고

신불당에 더 가까운 대동다숲이

더 선호가 있을 것 같았는데

의외로 가격은 대원칸타빌이 더 비싸더라구요.

두단지의 부동산 사장님께

전화임장도 해보고 매물임장도 하면 여쭤보았지만

각자 서로의 단지가 더 좋다고 하시더라구요.

매우 혼란....

그래서 단지의 선호도를 파악하기 위해

제가 한 것은

1. 사장님들의 의견과 사실을 구분한다.
2. 다른 지역, 단지 사장님들께 물어본다.

입니다.
 

일단 사장님들이 자기 단지는 좋은 점만
경쟁 단지는 나쁜 점만 이야기하는 경우가
많으시기 때문에
 

부사님의 말씀 중에
의견은 빼고 사실을 구분해서 정리해둡니다.
 

예를 들어

"거긴 초등학교가 멀어서 엄마들이 싫어해."

라고 한다면

사실: 초등학교와의 거리가 있다.
의견: 엄마들이 싫어해

라고 분리해서 생각해보는 겁니다.

그 후에 초등학교까지 거리가 얼마나 먼지
아이들이 다니기 어려운지
이게 거주민에게 치명적일지

등등을 고민해봐야합니다.

그리고 다른 지역(신불당)이나

다른 단지(불당아이파크 등) 사장님들께

두 개 단지 중 어디가 더 나은지

어느 단지 전세가 더 잘 빠지는지

등을 여쭤봅니다.

헷갈릴 수록 더 많은 사장님들께

여쭤봅니다.

표집이 많아야 정확성이 높아지니까요!

아유 A보다는 여기가 낫지

이 부분은 최대한 많은 사장님들의 이야기를

거르지 말고 잘 들어보시면 좋겠습니다.

부동산 사장님 말씀

어디까지 믿고

어디까지 걸러야할지

좀 도움이 되셨나요?

투자 의사결정을 하는데 있어

사장님들께서 중요한 역할을 하시긴 하지만

결국 판단은 우리 몫인거 같습니다.

사장님의 말에만 의지하거나

휘둘리지 말고

CEO마인드로 크로스 체크하고

많이 물어보면서

투자에 있어 더 나은

의사결정을 하셨으면 좋겠습니다.

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