[써니호부부] 내집마련중급반 1주차 강의 후기

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1주차 강의는 뭔가 굉장히 오랜만에 뵙는 것 같은 너나위님이 해주셨다.

물론 나는 지금은 내집마련보다는 투자에 관심이 더 많지만

현재 시장에 대한 이야기와, 집을 매수하기 위한 의사결정 과정을 다시 한번 배우는 시간이어서 도움이 되었다.

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이번 강의에서 인상깊었던 내용을 7가지 정도로 정리해 보았다.

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1. 지금은 움푹패인 어딘가이다.

너나위님은 지금 왜 투자를 해야하는지 강조하시며, 지금 투자하는 것의 동기부여를 해주셨다.

부동산 가격은 장기적 우상향하기 때문에 무조건 사는게 유리하지만, 우리가 두려워 하는 것은 등락이 있기 때문이다.

하지만, 우리는 하나뿐인 바닥 가격점에서 매수하려는게 아니라, 움푹 패인 어딘가의 가격에서 매수해야 한다는 것.

그리고 지금이 그 "움푹패인 어딘가"라는 것.

이 말을 듣고 정말 지금이 적극적으로 투자를 시도해야 하는 시기가 맞구나. 하는 동기부여와 희망이 생겼다.

특히, 폭등장에서 20까지 갔던 PIR이 현재 평균PIR(12.2)보다도 낮은 11.2라는 사실에 놀랐다.

지금 집값이 싼게 맞구나. 가격이 자꾸 오른다 오른다 하지만, 여전히 지금은 싼 하락장 구간인 것이구나.

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2. 그치만 너무 전고점에 가깝게 반등한 단지는 조심.

괜찮은 단지인데, 아직 반등하지 못한 단지가 투자하기에 좋다는 것.

그 이유는 아직은 추가하락에 대한 불확실성이 있는 상황에서,

너무 가격을 전고까지 회복한 곳을 매수했다가 다시 하락하게 되면 버티기 힘들기 때문이다.

차라리 좀 덜 좋더라도 확실히 싼 가격에 매수하여 잘 보유하는 것이 더 유리할 수 있다.

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3.​ 장기적 우상향 하지 못할 것 같은 단지들도 조심.

서울을 제외한 대부분의 지역에서 입지가 우수하지 못한 구축 아파트는 위험하다.

어찌됐든 양극화가 심화되고 있는 이 시점에 단지의 "가치"를 무시할 순 없다.

기왕이면 더 좋은 곳, 더 우선순위인 곳에 투자하려고 노력해야 할 것.

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4. 매도자도 사람이다. 협상할 땐 간절함을 담아 말을 예쁘게!

나 같아도 그럴 것 같다.

그래서 이번 협상 때 최대한 불쌍한 척을 했지만 잘 통하진 않았다;;;

오히려 강하게 나가는게 먹히는 사장님이 있는건가.

협상하는 능력을 좀 더 키워야겠다. 심리학 책도 읽고.

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5. 현재 전세가도 싼 편이며, 앞으로도 올라갈 확률이 높다는 것.

현재 J-PIR은 평균(7.0)보다도 낮은 5.9.

그리고 향후 급격한 금리 상승이 될 확률은 적고, 공급도 많지 않기 때문.

현재도 매월 1천만원씩 전세가가 오르고 있다.

전세가가 정말 오를 때는 뉴스에 전세 난민 관련 기사들이 보인다.

이 부분은 투자금 회수에 좀 더 희망을 갖게 되는 말씀이었다 :)

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6. 갈아타기는 왠만하면, 상급지로!

동일지역 신축, 수요 있는 지역에서 평수 넓히기도 원하면 선택할 수 있지만

자산적 측면에서는 동일평수라도 강남과 가까운 상급지로 가는 것이 낫다.

(물론, 당연히 단지 by 단지이지만! 대체로 그렇다는 것.)

갈아타기 한대놓고 하급지로 간다던가, 신축에서 구축으로 간다던가, 수요가 없는 지역에서 40평대로 간다던가 하면 안된다.

그리고, 갈아탈 곳과의 차이가 현재 덜 나는지 체크해보면 되는데

지금은 어느지역이건 그 갭이 줄어든 상황이기 때문에, 갈아탈 수 있다면 갈아타는 것이 좋다,

갈아타기는 상승장보다 하락장이 유리하고, 지금이 하락장.

매도는 경쟁 물건 확인하고, 그것보다 조건 대비 싸게 내놓으면 나가게 되어있다!

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7. 지금 서울과 먼, 그치만 서울과 가격이 맞먹는 신도시? 결국 남는건 Location

서울 아파트와

강남에서 먼, 신도시라는 이유로 지금 거의 서울 가격인 비싼 그 지역이

나중에 어떻게 차이가 벌어지는지 그래프로 보니 놀라웠다.

역시, 강남과 먼데, 신축이란 이유로 가격이 비싸면 매수하면 안된다.

가격이 중요하다!

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BM

1. 지금 투자하기에 가격이 유리한 시장이고, 전세가도 추후 상승할 좋은 시기임을 알자. 희망!
2. 갈아타기 할 때 Backward가 아닌 Forward 할 수 있도록 주의하고, 갈아타기도 갭이 줄어드는 하락장이 좋은 시기임을 알기.
3. 서울과 먼, 그치만 서울과 맞먹는 가격을 가진 신도시는 조심.

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