4년차 투자자가 요즘 제일 중요하게 생각하는 임보 장표 (양식 공유) [루공]

같은 시기에

수많은 단지들이

쏟아져 지어진

신도시나 택지들...

다 똑같이 생긴 아파트가

성냥갑처럼 나열돼있습니다.

심지어 이름도 비슷합니다.

OO도시 OOOO

OO도시 □□□□

☆☆마을 OOOO

☆☆마을 □□□□

집에 돌아와보니

선호도 파악은 커녕,

가격은 커녕,

단지이름 조차 기억이 안납니다.

"내가 제대로 하고 온게 맞을까...?"

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

열두다랭

루공입니다.

우리는 모두 하나같이

임장지가 배정되고

임장을 떠나기 전,

지도로 먼저 임장지를

파악해봅니다.

그러나 가끔

다 비슷한 위치에

비슷한 구조,

비슷한 배치에,

비슷한 연식들이...

다닥다닥

붙어있는 경우를

자주 볼 수 있습니다.

보통 자연발생으로

성장한 도시가 아니고,

계획적, 인공적으로

건설된 신도시나

택지지구에서

많이 볼 수 있는 경우인데요.

오히려 이렇게

위치와 연식이 고정될 경우,

어떤 단지가 더

선호도를 가질지 헷갈리고,

생활권의 핵심 선호 요소가 무엇인지

파악하기 힘든 경우가 많습니다.

상급지인 경우엔 아무래도 역세권,

하급지인 경우엔 아무래도 환경이

상대적으로 중요하다고 배웠지만,

그 두가지가

고정돼버린다면?

판단하기가 더

어려워지는 것입니다.

여러분은

임장보고서 중에

어떤 부분이 제일

중요하다고 생각하시나요?

저는 0순위도 시세지도

1순위도 시세지도라고

생각합니다.

유일하게

현장과 손품,

모든 곳에서 활용할 수 있는

장표이기 때문입니다.

선호도의 정답을

찾아가는 과정에서

많은 고민을 해본 끝에

간단하게 시세지도로

선호요소를 한눈에

파악해보는 방법을

써보기 시작했는데요.

제가 수도권 시세지도를 그릴때

활용하는 방법을

공유 해보겠습니다.

이거만 들고 단임가면

선호도파악 끝!!!

선호도 파악이 힘들었던

가격만 붙어있는

과거의 시세지도

(예)평촌 작년 시세지도표

#역세권 확인

높은군에서 낮은군으로 내려갈수록

교통의 중요성은 내려간다고 하지만,

수도권은 그래도 직장, 교통, 학군입니다.

(예)평촌역(강남 32분), 범계역(강남 34분)

저는 수도권 시세지도를

그리기 전,

가장 먼저

지하철 역세권부터

확인합니다.

보통 반경 800m정도로 설정해서,

그 안에 들어오는 단지들은

'역세권'이라는

칭호를 붙여줍니다.

아무리 더워도, 아무리 추워도

이 정도는 걸어갈 수 있겠다~

싶은 거리입니다.

*동네쾌적성에 따라 가끔 700m나

1Km로 설정할때도 있습니다.

주요업무지구와의 접근성

그 바로 다음 문제입니다.

*동네쾌적성 700m~1Km

걸어도 충분히 안전한 동네~

혼자 걷기 무섭거나 언덕있는 동네

#초등학교 배정 및 학원가,

기본정보(임대여부, 평형구성)

중학교 학업성취도도

중요하지만,

초등학교와의 거리와

초등학교 배정구역도

굉장히 중요합니다.

등학교길의 난이도를

가늠할수 있고,

무엇보다 어떤 친구들과

함께 배정되는지

미리 파악이 가능합니다.

학부모들은

임대, 소형, 빌라, 주택보다는

임대아닌, 대형인 단지와

배정되는 초등학교를

아무래도 선호하겠죠?

또한 중학교 배정이

지망순위>*근거리교순위>재학기간순위>추첨

순서이기에 중요합니다.

*근거리교순위=가까운 학교

(네이버 부동산 학군,

KB부동산어플 입지->

초세권에서 확인가능)

#환경 요소 확인

(편의시설, 기피시설 등)

입지분석 환경파트 부분처럼

마트, 병원, 스벅, 백화점 등을

시세지도에 올려둡니다.

(환경파트에서 재활용 가능)

그리고 추가로

"기피시설"을 파악합니다.

기피시설은

Nimby현상으로 내 집 주변에

(Not In My BackYard)

유해시설이 들어오지않길 바라는

주민들의 생각이 반영되고,

그 생각은 매매/전세가에

반영될 '수도'있습니다.

쓰레기소각장, 폐기물처리시설,

고압송전탑, 교도소, 정신병원,

묘지시설 등이 포함 됩니다.

카카오맵 위성지도로 보면...?

산도 아닌것이...

수상한 땅이 보입니다...

구글맵으로 보면?

허엇!!!

기피시설중 하나인

열병합 발전소와

교도소가 나타납니다.

바로 지도에 표시

궈궈궈~!

#삼위일체!!! 합체!!!

위에 3가지 요소

역세권(역과의 거리)

학군(초등학교배정, 학원가)

환경(선호, 기피시설)

을 시세지도에 넣고,

그룹핑 합니다.

짠!

초등학교 배정과

소생활권을 토대로 그룹핑 후

입지요소를 입혔습니다.

그리고 나름 소생활권의

가격 및 랜드마크를

정리했습니다.

(작년 시세입니다)

이 장표는 지울거 지우고,

입지분석(환경)파트에서도

재활용 가능합니다.

여기다가 가격, 기피시설,

평형정보, 임대여부를 입히면?

짠!

(시세는 현재 시세 아닙니다.

우측은 작년의 개인적인 생각입니다)

시세지도에 한눈에 보이게

가격, 평형대, 초등학교 배정,

학원가, 선호시설 기피시설

임대여부, 대형전용 단지 등

모든 정보들이 들어갔습니다.

여기다가 추가로

관심단지나,

저렴해보이는 단지에

추후 매물임장이나

단지분석을 위해

표시를 해둡니다.

팩트로 작성한 정보외에

제 개인적인 생각메모나

표시에는 정답이 없으니,

생각나는대로 정리합니다.

일단 맞는지 틀린지 생각하지말고,

자신있게 일기장처럼

메모 해둔후에

추후 단지임장, 매물임장,

과거시세비교(그래프) 등으로

가설을 검증해봅니다.

▼▼▼

시세지도부터

선호도 파악요소까지

모두 들어있는 지도로

입지를 입혀보는 과정을

설명드렸습니다.

가끔 여기서 뺄 부분은 빼고,

지역에 따라

더 넣을부분은 더 넣으면서,

이 한장짜리 파일만 들고 다니면서,

단지분석을 돌아다니고 있습니다.

실제로 현장에서

확인이 가능한

부분이 있고,

이렇게 데이터로

정리해야하는

부분이 있습니다.

가장 좋은것은 편견없이

아무 조사없이

단지임장을 한 후,

시세조사와 입지조사 후

단지임장 복습을 하는것이

가장 좋았던 것 같습니다.

이 글이 도움이 되었다면

'좋아요❤️ '와 '댓글'

그리고 주변 분들께도

널리 '공유' 해주세요.

긴글 읽어주셔서,

감사합니다!

[루공's 나눔글]

[실전투자 경험담]

서울투자가 가능한데, 역전세 난 지방물건 왜 보유할까요?hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10889168

4년차 투자자가 하는 요즘 '단지 비교' 법!어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10869418

열반 입학 후 1000일의 기록!

생존한 10%가 말하는 OO의 변화어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10773285

18채 투자 후 깨달은 사실어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10741382

비젼보드 순자산 10억목표가 와닿지 않는다면?어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10429656

행복회로돌리다가 나락갈뻔한 경험 (1호기 경험담1/2)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9562961

잔금치고 7천만원 더 받은 경험 (1호기 경험담2/2)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9626268

1등뽑기전에 확인해야할 한가지

https://cafe.naver.com/wecando7/9652684

[임장]

부동산사장님의 마음을 사로잡는 3가지 방법hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10847730

단지임장 가기 전 OO해보세요 (양식 공유) 어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10820394

매물임장단지 골라서보면 안되는 이유hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9751396

매물임장 초보가 준비해야할 3가지hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10402566

부동산에서 무시당하지 않는 3가지 방법(매물 임장팁)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9055286

분위기임장 준비부터 마무리까지 ooo하는법(선호도 양식공유)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9433252

첫 정규강의! 분위기 임장 전에 준비해야할 3가지 팁hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10336261

수도권 단지 선호도! 이걸반드시 알아야해요!

https://cafe.naver.com/wecando7/10365326

효율적인 수도권 단지임장 이렇게 하세요

https://cafe.naver.com/wecando7/10682298

한달에 임장 31번을 가면서 얻은 점

https://cafe.naver.com/wecando7/10591956

생활권 분류, 단지임장시 활용되는 카카오맵핀(링크 공유)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10205941

[생각&마인드]

말하는 대로 다 이루어 내는 3가지 방법 (feat. 월부)

https://cafe.naver.com/wecando7/10888358

월부학교에서 비현실적인 점수 300점 넘기면서 느낀 점hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10691956

투자공부때문에 잠 줄이시는 분들 꼭 보세요

https://cafe.naver.com/wecando7/10688528

이렇게까지 해야돼? 에 대한 대답 (동영상 첨부)

https://cafe.naver.com/wecando7/10672932

힘들고 포기하고 싶을때, 극복하는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/10538111

실전이상의 강의에서 극도의 성장을 위해 꼭 해야할 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/10489579

기초반에서 1호기투자 2명! 우리조의 비법은?

https://cafe.naver.com/wecando7/10310746

튜터님께 배운 경청하는 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9943289

내가 자존감이 낮아질때 벗어나는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9702622

광클 실패 후 울고 있을 그대에게...

https://cafe.naver.com/wecando7/9328012

무기력증을 타파하는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9081620

월부주니어가 테이커에서 기버가 되는 3가지 쉬운 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/7902438

프로광탈러가 살아남은 18개월간의 월부생존법

https://cafe.naver.com/wecando7/7223168

[임보 초급]

지도 활용해서 지역개요 파악hot

https://cafe.naver.com/wecando7/6871888

학군, 환경 자료찾기 및 해석hot

https://cafe.naver.com/wecando7/7024575

왕초보 임보용PPT기초hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10113479

[정규강의 복기]

할까말까할때는 해라. 운영진지원은 디폴트값이다!

https://cafe.naver.com/wecando7/9370318

18개월만에 첫수강한 월부학교 후기

https://cafe.naver.com/wecando7/8540503

두번째 월부학교 성장복기글

https://cafe.naver.com/wecando7/9954057

튜터님과 '뇌 동기화'를 한다는 것(루공에서 루즈베리로)

https://cafe.naver.com/wecando7/10775940

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀