1.
최근 일본 부동산에 관심이 있어서
다양한 현지 영상들을 유튜브로 보는게 취미다.
2.
나는 일본이 아주 뛰어난 국가라고 생각한다.
우리나라가 미래에 아주 잘 되었을 때 갈 수 있는 모습으로 본다.
다만 주택시장은 그 사정이 조금은 다르다고 생각된다.
바로 대지지분과 재건축이다.
3.
일본의 주거는 크게 두가지로 이뤄져 있다.
첫째, 흔히 우리나라 아파트와 비교되는 맨션이 있다.
둘째, 단독주택이다. 대부분 입지가 좋을수록 필지가 아주 작은 땅콩주택의 형태다.
4.
우리나라 아파트의 용적률은 대부분 300이하다.
상업지가 일부 포함된 주상복합의 경우는 더 높다.
용적률 300은, 대지면적 대비 3배의 아파트 면적을 뽑았다는 뜻이다.
만약 3층짜리 아파트를 지으면, 3층으로 구성되어
모든 대지에 건물이 올라와 있을 것이다.
실제에서는
아파트를 고층으로 가져가는 대신, 대부분의 지상공간은 녹지로 구성된다.
그러다 보니, 건폐율이 20%내외가 가장 많다.
100의 대지 면적중, 건축물이 차지하는 비중이 건폐율이다.
요즘 유명한 일본의 마츠다상이 자이티비에 출연해서 단지를 구경하는 컨텐츠가 있다.
거기서 이렇게 이야기한다. (참고로 이 사람은 부동산 업자)
"단지내에 산책로와 공원이 있는 주거지는 일본에서 본적이 없다"
우리나라는 아파트를 성냥갑, 콘크리트 덩어리 등으로 묘사한다.
답답하고, 닭장같고, 층고가 높으니 보유 대지지분이 작다고 생각한다.
하지만 그렇지 않다. 그러니 다들 살고 싶어 한다. 아파트에 한번 살아본 사람들은 다른곳에 살 수 없다.
우리나라 아파트는 대지지분을 보유하면서 가장 효율적으로 사용할 수 있게 구성된 아주 절묘한 상품이다.
내가 이번 매수한 강동구 아파트의 전용면적은 59인데, 대지지분은 32정도다.
우리나라 아파트는 내가 사용하는 전용면적 대비 대지지분은 상당히 높은 편이다.
참고로 서울 전체의 평균 용적률은 180이고, 대부분의 선진국은 300내외다.
5.
유튜브에 일본 타워맨션을 소개해주는 채널이 많다.
조금만 보면 알 수 있는 것이, 우리가 흔히 말하는 대단지 아파트와는 아주 다르다.
사실상 우리나라의 주상복합과 비슷하거나(고급맨션의 경우)
대부분은 오피스텔 정도 수준이다. 충격적인게 엄청 고급이라고 소개하준 비싼 맨션이 있었다. 그런데 주차가 기계식이었다...(이것도 17평이 10억을 넘었다)
딱봐도 필지가 작고, 그 필지 대부분이 건물 면적이 차지한다.
여러개의 동이 단지를 구성하는 경우도 없다. 전형적인 한동자리 오피스텔의 모습이다.
당연히 대지지분은 작을 것이고, 재건축은 불가능하다.
여기서 일본 부동산의 두가지 특징이 나온다.
첫째, 대지지분이 작음
둘째, 재건축이 어려움
6.
그런데 이런 맨션의 가격이 얼마인지 아는가?
입지에 따라 큰 차이가 나지만, 도쿄구의 신축은 우리나라 서울 아파트 가격이다.
그러다 보니 마츠다상이 유현준교수와 대화를 나누는 영상에서 이런 말이 나온다.
"일본은 부동산을 감가상각되는 자산으로 인식한다"
이 부분도 당연하다. 왜냐하면 실제 건축비가 대지비에 비해서 상당히 높기 때문이다.
그마저도 작년은 일본 도쿄구내의 주택은 평균 50% 상승했다.
외국인이 이 상승률에 상당히 기여했다는 평이 많다.
7.
일본은 전세제도가 없다.
당연히 모든 임대 수요는 월세로 몰리고, 월세수익률이 나온다.
우리나라도 월세 수익률이 나오지만 전세제도로 인해 신축 아파트의 경우 3%이하다.
반면 일본은 이런 맨션들의 수익률이 신축의 경우 7%까지도 나온다.
일본은 우리나라보다 더 저금리이기 때문에, 이건 아주 큰 사업성이 된다.
그래서 일본은 기업형 임대가 상당히 많고, 해당 부분에서 규모가 큰 기업도 많다.
우리나라 언론이 웃긴게 역전세로 전세사기 피해자가 나올때는 전세제도를 없애야 한다고 하더니
최근에는 전세난이 우려된다면서 대체주택?(오피스텔, 빌라)등의 규제를 풀어야 한다고 한다.
나도 주택임대사업자 해봤고, 지금도 하고 있지만 내가 또 속을줄 알고?
필요할때는 이용하고, 필요없어지면 바로 법 바꿔서 소급적용하는게 우리나라 수준이다.
이런식을 경험한 주택임대사업자들(다주택자)들은 최근 하락장에서 주택정리하고
초핵심 주택 하나로 갈아타는 중이다. (나도 그 루트임)
앞으로 이런 전세난과 대체주택 공급 부족 문제는 이제 시작이다. 이걸 받아줄 사람이 지난 5년간 줄어들었기 때문이다.
전세제도가 없어지면, 대부분의 선진국처럼
대도시의 경우 임금노동자의 임금 중 40%정도는 주거비로 나갈 것이다.
그래서 일본은 시세상승이 잘 나오지 않아도 주택시장이 유지되는 것이다. 공급이 일어난다.
사실 기업형 임대나, 다주택이 꿀빠는 구조다. (시세상승대신 임대 수익률이 나와주고 정책 리스크가 없고, 오히여 제로 금리로 대출해주는등 혜택이 있음)
8.
여기서 배울 것은 두가지다.
일단 지금 우리 상황은 일본과 상당히 다르다.
그리고 아파트는 일본에 없는(외국에도 없는) 상품이다.
대지지분이 높고, 균질한 집주인들의 실거주, 대단지
등의 이점이 작용하여 재건축이 충분히 가능하다.
요즘 용적률 올려준다고 이야기가 많은데, 90년대에 용적률 올려준거 알고 있는 사람 거의 없다.
그래서 당시에 지어진 아파트들 보면 용적률이 최근 신축보다 더 높다(350%내외)
지금 용적률 250짜리들도 집주인들의 경제력이 어느정도 좋은 수준의 입지라면, 나중에 모두 재건축 가능하다(서울핵심지).
그러니까 대지지분 크고, 실거주성도 좋은 아파트를 보유할 수 있으면 해야 한다.
특히 대지 공급이 더이상 없는 서울 핵심(한강변과 강남)에 붙어야 한다.
만약 우리나라가 일본처럼 장기 저성장과 주택가격의 20년내외의 횡보가 나온다면
난 바로 일본가서 사례를 연구한 다음에, 한국에서 주택임대 사업을 본격적으로 할 것 같다.
다만 그럴려면 전세제도가 사라져야 하는데, 이건 사실상 불가능하긴 하다.
아파트도 사라지고 대부분 주택과 빌라, 오피스텔등이 주류를 이뤄야 한다.
이것도 불가능하다. 그러니 하락론에 함부로 빠지면 안된다.
미래는 아무도 모르지만 우리나라는 (적어도 서울은) 그 확률이 상당히 낮다.
Ps. 아파트 볼 때 대지지분 정도는 꼭 확인!
아파트는 대지를 가장 효율적으로 이용하면서 동시에 땅을 상당히 깔고 있는 사기급 자산입니다. 특히 그 대지가 서울이라면?!
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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댓글 0
탑슈크란 : 우리나라 아파트와 일본의 맨션을 비교하니 장점이 더욱 선명해지네요. 생각을 나눠주셔서 감사합니다.
카미유 : 잘 읽었습니다 ^^ 마츠다 부장과 유현준 교수님 영상 저도 본 기억이 있는데... 경자인님 칼럼 읽으니 더 잘 이해가 되네요~
dora : 일본 아파트 시장 궁금했는데 한국아파트의 특징을 오히려 더 알 수 있게 되었습니다. 좋은 글 감사합니다.
사바스 : 감사합니다!