관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
투자의 원칙을 정말 제대로 이해하고 실전 투자에 적용하는 법을 알려준 강의였다.
아파트 투자의 본질은 가치를 알아보는 실력과 꾸준한 행동, 버텨내는 확신 이라는 생각이 들었다.
지금까지 내가 알던 저환수원리의 기본 개념을 게리롱님이 실제 적용할 수 있도록 도구로 만들어주셨다.
저평가
가치가 있는 물건이 쌀 때 저평가 되었다고 한다.
그냥 가격이 싼 건 저가치일 수 있다.
부동산에서 가치는 크게 입지와 상품성으로 평가할 수 있다.
비교평가를 통해 무엇이 저평가인지 알 수 있다.
그래서 앞마당이 많을 수록 비교가 용이하고 가장 좋은 단지를 가장 싼 가격에 매수할 수 있다.
단지별 매매전세 그래프를 좌우로 보는 연습을 하며 장기우상향하는 곳인지 본다.
당장의 투자금(전세가율)만 보고는 가치를 판단할 수 없다.
환금성
매도를 하려고 할 때 이 물건을 받아줄 수요가 있을까?
환금성을 평가하는 기준이 있지만 실제 선호도는 기준과 다를 수 있다.
환금성도 결국 가치가 있느냐, 없느냐로 결정 된다.
수익성(수익+수익률)
무조건 전세가율 높게, 최소한의 투자금으로 투자를 하는 건 위험하다.
내가 투자할 수 있는 것 중 가치있는 걸 산다.
앞마당을 많이 가지고 있으면 가치가 좋은 물건을 살 수 있다.
원금보존
가치있는 걸 샀다면 당장 매매가가 떨어졌더라도 확신을 가지고 버틴다.
월부에서 배운 지역별 전세가율에 맞고
입주물량을 보고 리스크 감당이 가능한 물건 중
가치가 있는 물건을 산다.
리스크
리스크가 없는 투자는 없다.
향후 공급물량 등 향후 예상되는 리스크를 체크한다.
혹시 전세가 빠지지 않았을 때 잔금을 감당할 수 있는지
역전세가 났을 때 돌려줄 돈을 마련할 수 있는지
그 모든걸 감수하고 매수할 만큼 가치가 좋고 현재 싼 가격인지
모두 파악한 후 투자를 한다.
가치투자자와 갭투자자의 차이점을 설명해주신 걸로 둘의 차이를 단번에 이해했다.
가치투자는 가치가 있는 물건을 싸게 사는 투자 방식이고 가치는 신경쓰지 않고 가격만 보고 투자하면 갭투자이다.
고생해서 모은 투자금을 "절대" 잃지 않기 위해 꾸준히 앞마당을 늘리며 지역과 단지의 가치를 알아두고 가격을 트레킹하며 쌀 때 매수한다.
임보
임장으로 확인할 수 없는 데이터들을 모아 지도에 올려 정보로 만든다.
임보든 임장이든 목적은 가치를 파악하는 것이다.
데이터는 크게(ex. 구 단위)로 시작해서 좁혀가며(ex. 동 단위) 비교한다.
임장
분위기 임장
분위기를 느끼고 지리를 외우기 위해 한다.
핸드폰만 보지말고 사람, 분위기, 지리를 잘 파악하고
동네별 선호도를 내 나름의 이유를 적으면서 정리해둔다.
단지 임장
겉에서 보면 알 수 없는 정보들을 확인하기 위해 직접 단지 내로 들어가본다.
바꿀 수 없는 주변 환경, 동간 거리, 언덕 등을 확인한다.
단지별 선호도를 내 나름의 이유를 적고 정리한다.
매물 임장
투자후보단지 중 좋은 것 부터 본다.
집 안에 들어가야만 볼 수 있는 것들을 확인한다.
수리상태, 구조, 생활 수준
정리는 나중에 부사님께 요청해도 되고 굳이 적으면서 다니지 말자.
매물 털기
이 부분은 아직 해보지 않아서 흥미롭게 들었다.
투자를 하려는 마음으로 최종1등 물건과 비슷한 물건을 다 턴다.
옵션이 많을 수록 협상에 유리하다.
게리롱님도 초반에 전세가를 너무 높게 받고 적은 금액으로만 투자하려고 해서 아쉬움이 남는 물건이 있다고 소개해주셨다. 지금이라면 투자금이 조금 더 들더라도 더 좋은 물건을 사려고 시도해봤을 거라고 하셨다. 게리롱님이 계속 성장할 수 있었던 건 이렇게 투자한 내용을 복기하고 실력을 늘렸기 때문이 아닐까. 우리 조장님이 조모임에서 복기의 중요성에 대해서 얘기해 주셨는데 이번 강의에서 한번 더 복기와 복습의 중요성을 알게 됐다. 몸과 머리가 편하면 성장이 더디다는 말도 기억에 남는다. 지금은 어렵고 어색한 것들이 익숙하고 재밌어 질때까지 나도 부지런히 성장해야겠다.
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