수강후기
느낀점1. 저평가매물을 발견하는 새로운 기준
저평가매물을 찾는 프로세스에서 기존에는 전 고점대비 -25%라는 지표만 가지고 판단해왔습니다.
(1) 전고대비 -25% 이상 (2) 매전차가 현재 내가 투자할 수 있는가 (3)기타 조건(100세대 이상 등)
놀랍게도 많은 분들이 저처럼 이러한 이해를 가지고 계셨던 것 같았습니다.
그러나 이번 강의를 통해 보다 포괄적인 의미에서 입지분석을 수행하는 것,
임장을 통해 내가 확인해야 하는 일, 그리고 무엇보다 이를 종합하여 '스스로 1등 매물을 찾아보는 것'
을 통해 적용까지 마무리하여 내 것으로 완전히 소화하는 것의 중요성을 느꼈습니다.
실제로 최근, 똑같이 전고대비 25~30% 감소한 매물을 몇 개 트래킹하며 임장을 갔을 때,
어떤 것은 왜 반등하고, 어떤 것은 덜 반등하거나 고점 이후 거래가 소멸했는지를 체감할 수 있었는데요.
체감에서 나아가 지도 위에 표기하여, 지식에서 '정보'로 만들어 완전히 소화하는 중요성을 깨달았어요.
느낀점2. 매수가 끝이 아니다.
현재 1호기를 목표로 두고 있어요. 자연스럽게 목표는 '매수' 그 자체에 있었다는 생각이 듭니다.
실제로는 '잘 지킨다'에 더욱 방점이 있다는 생각이 들게 하는 강의였습니다.
이후에도 내가 충분한 시간을 지켜낼 수 있을만큼 리스크를 '알고' 있는지(역전세 등)
공급이라든가, 향후에 예상되는 호재/악재는 없는지, 매도시기의 연식이라든지
매수 때부터 '매도'까지 어느정도 염두한 시선이 필요함을 느꼈습니다.
곧, 좋은 매물을 찾는다면 이러한 리스크가 상당부분 줄어들지만요.
완전히 배제하고 있는 뷰에 대해 깨닫는 시간이었습니다.
이해한 것 구조화
1. 저평가
가치 있는 물건을 '싼 구간에 잘 모아' + 충분히 '비싸질때까지 잘 지킨다'
'가치'의 핵심
1) '입지'
2) 상품성 (신/구축)
※ 서울: 입지 -> 상품성, 지방: 상품성(신축)-> 입지
'비교평가'의 3STEP
1) 같은 가격에 더 좋은게 없는가?
2) 비슷하게 좋으면 더 싼건 없는가?
3) 비교대상을 충분히 두고 고려하고 있는가?
ONE POINT
지급의 갭가격, 전세가율 >>> 장기 우상향 가치가 있는 매물인가?
2. 환금성
매도 시점에도 사람들이 좋아할만한 물건인가?
환금성 셀프체크
1) 매도시기에 연식이 어떻게 되는가?
2) 매도시기에 신규 공급이 어떠한가?
ONE POINT
매도계획을 설정하고 투자한다.
※서울수도권
- 가급적 장기보유할 것을 구매한다.
- 입지가 떨어지고+구축이면 고려필요
※지방
- 판매를 고려하며 구매한다.
3. 수익
적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.
수익 셀프체크
1) 저렴한 구간에 구매하는가? 싼가?
2) 투자금은 적정한가?
*지나치게 수익률에 치중하진 않았는가?
**지나친 수익률에 집중하며 '저평가'된 좋은 물건을 배제하진 않았는가?
3) 향후에도 수요가 풍부한 가치있는 물건인가?
4. 원금보존
원금보존 셀프체크
1) 전세가율이 적정수준인가?
2) 수요가 많고, 가치있는 물건인가?
3) 단기 입주물량은 적절한가?
5. 리스크
3STEP
step1. 예상되는 리스크 체크하기
1) 전세리스크 - 잔금치를 수 없다면 DROP
- 전세 상황: 해당 지역의 전세는 뒷받침 되는가?(충분한 수요가 있는가?)
- 입주 물량: 향후의 입주 물량은 적은가?
2) 역전세 리스크 - 재계약시점에 돌려줄 수 있는가?
step2. 리스크를 감수할만큼 충분히 매력적인가?
- 향후 공급물량 고려할 때, 감당할 정도의 수준으로 예상되는가?
- 역전세금 반환까지 고려했을때의 투자금은 적절한가?
- 해당 투자금으로 위 매물이 최선인가?
매수과정에서의 셀프체크
▲무리한 전세가를 고집하지 않는다.
▲대출을 활용해 지나치게 투자하지 않는다(마통 등)
운영과정에서의 셀프체크
▲전세상승분으로 지나치게 재투자하지 않는다.
▲감당가능한 규모로 운영한다.
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