단지가 너무 많은데… 단지 임장 어떻게 준비해야 할까요? [꽃을든둘리]

안녕하세요 ^^

열정을 나누는 투자자, 꽃을든둘리입니다.

지방투자기초반 9기, 오늘이면 2주차를 마무리 하고 내일부터는 3주차를 향해 달려갈텐데요.

아마 지금쯤은 분위기 임장을 모두 진행하고, 단지 임장을 준비하신 분들도 계시고

단지 임장을 이미 진행하신 분들도 계실 것 같습니다.

임장을 이미 경험해보시고, 임장이 익숙하신 분들이라면

분위기 임장과 단지 임장을 계획하는 것이 큰 부담은 아닐 것 같습니다.

하지만, 임장이 아직 익숙하지 않은 분들은 임장을 계획하는 것 조차 큰 허들일 것 같습니다.

거기에 단지 개수까지 많아 버리면…

멘붕이 오기 시작합니다.

지방투자기초반 9기 많은 동료분들께서 단지 임장에 대한 고민이 많은 것이 느껴집니다.

단지가 너무 많은데요.. 단지 임장 다 못하면 어떡하죠?

단지를 다 보지 말고, 골라서 보라고 하셨는데 어떤 단지를 봐야하죠?

다 못보는데.. 그럼 앞마당이 아닌거 아닌가요?

조언을 들어도 실제 어떻게 계획을 해야할지 고민되는 분들이 계신 것 같아

구체적으로 어떻게 해야 할 지 지금부터 말씀드리겠습니다.

1. 가장 먼저 하루에 내가 볼 수 있는 단지 개수를 파악해주세요

처음 단지임장을 할 때, 저는 1시간에 4~5개 보는 것도 힘들었던 것 같아요.

특히, 단지 임장 체크리스트를 하신다면, 한 시간에 5개 단지를 보는 것이 어려울 수도 있습니다.

움직이는 시간도 있기 때문에, 1시간에 잘보면 3-4개 정도라고 생각하면 될 것 같아요. 

초보자를 기준으로 1시간에 볼 수 있는 단지는 3-4개라고 설정해볼게요.

그리고 내가 하루에 임장할 수 있는 시간을 한번 계산해보는 것입니다.

단지임장을 오전 8시에 시작해서 오후 5시쯤 끝낸다는 가정을 해볼게요.

점심시간 1시간 + 쉬는시간 1시간, 총 2시간의 휴식시간을 제외한다면

총 7시간 동안 임장을 하게 됩니다.

7시간 * 3-4개 단지는 21~28개 정도입니다.

즉, 하루 평균 25개 정도의 단지를 볼 수 있습니다.

2. 단지 임장을 할 수 있는 날짜를 계산해주세요

앞으로 남은 기간동안 일주일에 1번 임장을 간다는 가정을 해볼게요.

지방투자기초반에서 매물임장은 필수가 아니기 때문에 단지임장만 2일 동안 할 수 있겠네요.

3. 최종적으로 볼 수 있는 단지 개수를 파악해주세요

일 평균 25개의 단지를 본다면, 이틀 동안 볼 수 있는 단지는 총 50개입니다.

이제 앞으로 남은 기간동안 어떤 단지를 50개 볼지 계획하면 됩니다.

4. 생활권을 나눠주세요

단지를 고르기 전에 가장 중요한 것은 생활권을 나누는 것입니다.

분위기 임장 후 다들 생활권 나누셨죠..?ㅎ

그 이유는 각 생활권마다 대표하는 단지를 포함시키기 위해서입니다.

좋은 생활권만 보는 것이 아니라 지역의 전 생활권을 보는 것이 큰 의미가 있습니다.

단지는 다 보지 못하더라도, 생활권은 전체적으로 파악할 수 있도록 해야 지역을 전반적으로 이해하는데 도움이 됩니다.

좋지 않은 지역부터 좋은 지역까지 다 봐야, 좋은 지역이 왜 좋은지 알 수 있고, 별로인 지역이 왜 별로인지 알 수 있습니다.

만약 울산 남구가 임장지라면 생활권을 크게 삼산/야음/신정/달동/옥동/무거 정도로 나눠보겠습니다.

5. 생활권을 대표 할 수 있는 단지를 선정해주세요

생활권을 6개 정도로 나누었다면, 각 생활권 별로 몇 개의 단지를, 어떤 단지를 볼지 정하시면 됩니다.

총 볼 수 있는 단지 개수가 50개이기 때문에, 생활권 당 8~9개의 단지를 보면 됩니다.

이 때, 8~9개의 단지는 생활권을 대표로 하는 단지로 선정하면 됩니다.

이것을 선정하는 것이 어렵다면, 저라면 가격이 높은 것, 연식이 좋은 것을 우선순위로 선택할 것 같습니다.

예를 들어, 야음동의 경우, 연식이 좋은 번영로두산위브, 더샵번영센트로, 번영로하늘채, 대현더샵, 호수공원대명루첸, 신성미소지움1,2단지, 롯데캐슬골드1,2단지 등은 꼭 포함시킬 것입니다.

내 선택이 틀리면 어떡해?

내가 놓치는 단지가 있으면 어떡하지?

라는 생각이 드실 수도 있습니다.

하지만, 지금은 질적으로 완벽하게 하는 것 보다는 과정 자체를 해보는 것이 큰 의미가 있습니다.

우선은 각 생활권 별로 좋은 단지를 보면서 단지 임장 과정 자체를 경험하면 좋겠습니다.

6. 선정된 단지를 지나갈 수 있게 단지 임장 루트를 꼭 그려주세요

저도 예전에는 단지 임장 루트를 그리지 않고 임장을 간적이 많았는데요.

그렇게 했을 때, 헤매는 제 모습을 발견할 수 있었습니다.

번거롭더라도 반드시 단지 임장루트를 그리고 시작해주세요.

7. 대략적인 시세 범위는 반드시 알고 가면 좋아요

단지 하나하나의 시세를 외우고 가는 것은 어렵더라도 연식별 가격 범위를 인지하고 가는 것이 도움이 많이 됩니다.

예를 들어,

구축은 2~4억대 범위라서 선호도가 낮은 구축은 2억대 정도이고, 괜찮은 구축은 4억대 이구나 !

신축은 5~7억대 범위인데, 그나마 선호도 높은 애들은 7억대까지 가고, 그렇지 않은 단지는 5억대 수준이구나 !

이렇게 가격 범위를 인지하고 가면, 현장에서 가치를 판단하며 가격을 예측 해볼 수 있습니다.

이 때, 너무 뜬금없는 가격을 예측하는 것이 아니라 내가 사전에 알고 간 가격대 범위 안에서 생각해볼 수 있습니다.

특히, 연식이 비슷한 단지끼리 가치를 먼저 비교하고 가격을 예상해보면 더 쉽습니다.

한번이라도 가격의 범위를 인지하고 가는 것과 그렇지 않은 것은 단지 임장의 질적인 면에서 큰 차이를 나타냅니다.

지방 임장의 효율을 높이기 위해, 대략적인 시세를 알고 가는 것 잊지 않으시면 좋겠습니다 !

실력있는 투자자로 성장하기 위해서는 기준에 들어오는 단지를 다 보는 것이 맞습니다.

하지만 실력있는 투자자로 성장하기 이전에 투자 활동 자체에 적응하는 시간이 필요합니다.

이 과정 자체에 익숙해지고 받아들이게 되면, 그 때 부터는 양도 늘리고 질도 챙기면 됩니다. 

지금은 이 과정이 너무 힘겹게 느껴지지 않도록, 지치지 않도록, 중도 하차하지 않도록 잘 조절해나가며 하는 것이 중요합니다. 

단지 임장을 준비하는 지투기 동료분들 모두 힘내시면 좋겠습니다 ^^

화이팅입니다 !

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